أين تشتري في أومبريا: بين بيروجيا وتلال تراسيمين

لماذا الشراء في أومبريا عام 2026؟

يبقى سوق 2026 ديناميكياً ولكن معقولاً: تقليل المضاربة والتركيز أكثر على جودة الحياة ونوعية العقار. العقارات ذات المواقع الجيدة والمجددة تُباع بشكل جيد، بينما تلك التي تحتاج إلى ترميم تتطلب وقتاً أطول وإبراز مزاياها 📈.

أرقام مستمدة من الإعلانات (المصدر: Green-Acres، موقع متخصص في العقارات الثانوية): في المناطق الريفية، تتركز أسعار العديد من العقارات بين 1,000 و1,400 يورو/م²، بينما تتجاوز المناطق الأكثر طلباً هذه المستويات بكثير.

منطقة مفضلة للمنازل الثانية

تجذب أومبريا مشتري المنازل الثانية بفضل مناظرها الطبيعية، مطبخها وقربها من روما وفلورنسا. العمل عن بُعد والإقامات المطولة يعززان الاهتمام بالمنازل التي تضم مساحات خارجية.

• سهولة الوصول: مطار بيروجيا، قطارات إلى روما وفلورنسا، طرق E45 وA1.
• البحث عن الهدوء، مناظر مفتوحة وتعرض جيد للشمس.
• أفضلية للعقارات الجاهزة للسكن أو تلك التي يمكن التحكم في أعمالها.

طلب أجنبي مستقر، خصوصاً من البريطانيين والهولنديين

يظل الطلب الدولي مستقراً، خاصة من المشتريين البريطانيين والهولنديين، إضافة إلى الفرنسيين والألمان والبلجيكيين. معاييرهم: الأصالة، وسائل الراحة (مسبح، شرفة)، والوصول إلى بلدة نشطة.

• عقارات حجرية مجددة: جاذبية عالية وأسهل في إعادة البيع.
• مدة الرحلة: يفضل أن تكون أقل من 30–45 دقيقة عن مدينة فنية.
• تخصيص ميزانية للأعمال منذ العرض لتأمين الجدول الزمني.

في محافظة بيروجيا، تأتي معظم الطلبات الأجنبية عبر Green-Acres من الولايات المتحدة (16٪) وإسرائيل (11٪)، تليها ألمانيا، هولندا وفرنسا؛ المملكة المتحدة تمثل حوالي 5٪.

في مقاطعة تيرني، اتجاه مماثل: الولايات المتحدة (13٪) وإسرائيل (12٪) تسبقان ألمانيا، هولندا وفرنسا، والمملكة المتحدة حوالي 7٪.

أفضل الأماكن للشراء في أومبريا

المناطق الأكثر طلباً

بيروجيا وسبوليتو: مراكز حية وعقارات مجددة

تقدم بيروجيا وسبوليتو بيئة حضرية نابضة بالحياة (جامعات، موسيقى، مهرجانات) وتراثاً رائعاً. يمكن العثور هناك على شقق مجددة في قصور تاريخية، منازل بلدة وفيلات في الضواحي.

• خدمات متكاملة: ثقافة، مطاعم، مستشفيات، مواصلات.
• مثالية للتأجير السنوي للطلاب/المغتربين أو للإيجار القصير.
• الأسعار غالباً أعلى من المعدل الريفي بسبب الموقع.

مؤشرات الأسعار (الإعلانات):

• عقارات للبيع في بيروجيا، متوسط السعر المطلوب 484,000 يورو لمساحة متوسطة 359 م² (حوالي 1,348 يورو/م²)
• عقارات للبيع في سبوليتو، 426,000 يورو لمساحة 309 م² (حوالي 1,379 يورو/م²).

بحيرة تراسيمينو: بانوراما وهدوء

حول بحيرة تراسيمينو (باسينانو، توورو، كاستيجليون ديل لاجو)، يسود المنظر، الضوء وصفاء العيش 🌅. خيار مفضل لمحبي الطبيعة والرياضات المائية.

• طلب قوي على المنازل ذات الإطلالة، الشرفة والمسبح.
• تحذير من القيود البيئية والتخطيط العمراني على ضفاف البحيرة.
• تأجير موسمي نشط من أبريل إلى أكتوبر، الذروة في الصيف.

حول البحيرة، توضح المتوسطات في الإعلانات ميزة « إطلالة البحيرة »:

• عقارات في باسينانو سول تراسيمينو: حوالي 2,066 يورو/م² (متوسط السعر المطلوب 531,000 يورو لمساحة 257 م²).
• توورو سول تراسيمينو: حوالي 1,972 يورو/م² (286,000 يورو لمساحة 145 م²).
• عقارات في كاستيجليون ديل لاجو: حوالي 1,771 يورو/م² (457,000 يورو لمساحة 258 م²).

المناطق الريفية المتاحة

قرى حول أورفيتو وجوبيو

تقدم التلال القريبة من أورفيتو وجوبيو مزرعة، قرى ومنازل حجرية مع أرض. المساحة والخصوصية أكبر، مع بلدات ساحرة ومنتجين محليين قريبين.

• أنماط السكن: إقامة طويلة، عمل عن بعد، مشروع عائلي أو تقاعد نشط.
• التحقق من سهولة الوصول (طرق)، المياه (آبار)، واتجاه الأرض.
• قيمة جيدة مقابل السعر لمن يقبل ببعض البعد.

توضيح (إعلانات):

• منازل للبيع في أورفيتو، حوالي 1,776 يورو/م² (متوسط السعر المطلوب 627,000 يورو لمساحة 353 م²)
• منازل للبيع في جوبيو، المعدل حوالي 878 يورو/م² (459,000 يورو لمساحة 523 م²)

أسعار بين 1,000 و1,400 يورو/م² حسب الترميم

في كثير من القرى، تُتفاوض أسعار العقارات غالباً بين 1,000 و1,400 يورو/م²، مع اختلافات تتعلق بالإطلالة وسهولة الوصول ومستوى الترميم.

• تجديد خفيف: ميزانية إرشادية 300–600 يورو/م².
• تجديد كبير/هيكلي: 800–1,500 يورو/م² حسب الحالة والمواد.
• مصروفات الشراء في إيطاليا: غالباً 9–12% للسكن الثانوي (ضرائب تسجيل، موثق، وكالة)؛ للتحقق من المهنيين.

ملاحظة: حول تراسيمينو وأورفيتو، غالباً ما تتجاوز متوسطات الإعلانات 1,700 يورو/م²، بينما في بعض المناطق الريفية (جوبيو) تقل بكثير عن 1,000 يورو/م².

المنهجية: هذه المؤشرات من الإعلانات وتعكس غالباً عقارات كبيرة المساحة؛ لا تغني عن تقييم محلي ومقارنة عمليات البيع الفعلية.

أنواع العقارات وآفاقها في أومبريا

مزارع، منازل حجرية وفيلات صغيرة

يتكون الرصيد العقاري من كازالي (مزارع)، منازل حجرية، شقق في البلدات وفيلات معاصرة صغيرة. المزايا المطلوبة: عوارض مكشوفة، أرضيات تراكوتا، زيتون، منظر، وقابلية إنشاء مسبح 🏡.

• منزل حجري: سحر وقيمة عالية إذا تم تجديده بشكل جيد.
• فيلا حديثة صغيرة: راحة، عزل وصيانة أسهل.
• الاهتمام بمعايير الزلازل وتصاريح الأشغال.

إمكانيات قوية للإيجار السياحي

ينجح الإيجار قصير الأجل حول المراكز الثقافية والمناطق البانورامية. تتركز الإقامات من الربيع إلى الخريف مع عملاء أجانب.

• هدف واقعي: تحقيق معدل إشغال موسمي وعائد سنوي إجمالي بين 3–5% حسب الموقع.
• العناصر الفارقة: مسبح، إطلالة، سهولة الوصول، متاجر على بعد أقل من 15 دقيقة.
• نقاط التحقق: التوافق العمراني، تسجيل الإيجار، الضرائب المحلية (IMU)، الأداء الطاقي.

قائمة فحص سريعة للشراء

• التوافق مع السجلات العقارية والتنظيم العمراني للعقار والملاحق.
• تشخيص هيكلي وزلزالي، حالة السقف والشبكات.
• جودة الوصول، الحقوق، حقوق المياه/الآبار.
• تقدير كتابي للأعمال والجداول، مع الحرفيين المحليين.
• توقعات إيجارية واقعية: موسم الإيجار، نوعية الزبائن والخدمات القريبة.