Основните тенденции на пазара на недвижими имоти в Ломбардия през 2026 г.
Ломбардия остава един от най-активните пазари в Южна Европа. Поддържаното вътрешно търсене, международният интерес и ограничената оферта на най-престижните локации тласкат цените нагоре.
След пика между 2023–2026 г., условията по финансиране постепенно се облекчават, което улеснява сделките. Паралелно енергийната ефективност и качеството на градските услуги се превръщат в ключови критерии.
Що се отнася до цените, търсенето на втори жилища очертава широк диапазон: ≈ 2 339 €/м² в Бергамо, ≈ 6 153 €/м² в Милано и ≈ 6 333 €/м² в Комо (данни от Green Acres, сайт, специализиран във втори жилища). Това потвърждава различията между премиум зоните и вторичните пазари.
Регионът остава най-скъпият в Италия извън Тоскана
- Високи ценови нива в премиум зоните (централен Милано, бреговете на езерата Комо и Гарда).
- Силно изразени разлики между бреговата ивица, историческите центрове и периферните общини.
- Ограничено ново строителство в центъра на града и на първа линия на езера, което поддържа стойността.
Силна поляризация между Милано и вторичните провинции
- Милано привлича по-голямата част от инвестициите и квалифицираната заетост.
- Средни градове (Бергамо, Бреша, Павия, Лоди): постоянен растеж, подплатен от качество на живот и железопътни връзки 🚆.
- Вътрешността: възможности за реновация с намалена цена и потенциал за добавена стойност.
По отношение на международното търсене, Милано привлича купувачи от САЩ (~8%), Германия (~7%) и Франция (~6%). В Комо чуждестранните купувачи са предимно от Полша (~12%), САЩ (~11%) и Израел/Германия (~10% всеки), докато Гарда (Бреша) има тандем Полша/Германия (~14% всеки).
Най-търсените зони в Ломбардия
Милано: стабилност и сигурно убежище
Икономическата столица на Италия продължава да бъде пазар с голяма увереност. Централните квартали (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) комбинират ликвидност, услуги и устойчивост на цените.
- Предимства: работни места, университети, култура, транспорт (новооткрити метро линии), лесна препродажба.
- Внимание: по-високи разходи по сгради и поддръжка в старинните или престижни имоти.
- Наем: силно търсене от мениджъри и международни студенти.
Пазарни индикатори (втори жилища): средна цена на имотите в Милано: 1 606 000 € за 261 м², т.е. ≈ 6 153 €/м², в съответствие с най-търсените централни квартали.
Езерата: Комо, Гарда и Изео, силен международен интерес
Панорамните гледки, достъпът до вода и архитектурният чар обясняват по-високите цени край езерата 💧. Комо има най-високи стойности на първа линия; Гарда е по-обширно с разнообразни микро-пазари; Изео предлага по-нисък входен праг.
- Премиум: брегови ивици и емблематични села (Беладжио, Тремецо, Сирмионе).
- Алтернативи: склонове на 10-20 минути от брега, по-достъпни бюджети.
- Сезонна доходност е възможна за добре разположени имоти, в зависимост от местните регулации.
На езерото Комо, имотните обяви показват средна цена ≈ 6 333 €/m² (≈ 532 000 € за 84 м²), което илюстрира премията за първа линия и откритите гледки.
Достъпни алтернативи в Ломбардия
Бергамо, Павия, Лоди: добър баланс между цена/качество на живота
Тези градове имат отличен баланс между стойност и цена, живо културно наследство и бързи връзки с Милано.
- Бергамо: историческият горен град, модерни квартали в долната част на града, летище наблизо.
- Павия: университетски град, добър наемен пазар, приятен исторически център.
- Лоди: семеен профил, пълна гама услуги, лесен достъп до магистрала и влак.
В Бергамо, средната цена на търсените имоти е около 290 000 € за 124 м² (≈ 2 339 €/м²), което е добър компромис между цена и възможности. Павия и Лоди все още не са особено търсени от чужденци в нашата база, което предлага локални възможности.
Имот за ремонт в предалпийските долини
В долините на Бергамо, Бреша и Валтелина, rustici и селските къщи предлагат значителни отстъпки 🏡.
- Достъпна начална цена, с потенциал за разширяване и добавена стойност.
- Ремонтни разходи: стандартна реновация – 600–1 200 €/m²; основна – 1 500–2 500 €/m² според състоянието и енергийните изисквания.
- Проверки: ландшафтни, енергийни и сеизмични ограничения; достъп и паркинг; връзка към инфраструктурата.
Пазар на имоти и ценови нива в Ломбардия
Съвременни апартаменти около 3 000 €/m²
Извън първокласните локации новите или добре поддържани имоти най-често се договарят около 3 000 €/m², с големи локални вариации.
- Милано: 5 000–8 000+ €/m² в центъра; 3 000–4 500 €/m² в първия пояс.
- Езера: 3 500–6 000 €/m² според гледката, разстоянието до брега и стандарт.
- Вторични градове: 2 200–3 200 €/m² за нови, добре разположени имоти.
Селски къщи от 1 500 €/m² във вътрешността
Във вътрешността индивидуалните къщи или реновирани ферми започват от 1 500 €/m², повече в зависимост от парцела, спомагателните постройки и гледките.
- Постоянни разходи, за които да се подготви: отопление, поддръжка на екстериора, път за достъп.
- Етажна собственост: често 2–5 €/m²/месец за услуги (асансьор, охрана, зелени площи).
- Разходи при покупка: данъци и нотариус според тип на имота; планирайте допълнителни разходи.
Перспективи за нарастване на стойността в Ломбардия
Ефектът на ЗОИ 2026 за алпийските зони и инфраструктурата
Зимните игри Милано-Кортина 2026 стимулират развитие на алпийските райони в Ломбардия (Бормио, Ливиньо) и ключови транспортни оси 🏔️. Микро-локациите до спортните центрове и жп гарите може да се възползват от по-голяма видимост.
- Инфраструктура: целеви подобрения на железопътната и пътна мрежа; локални разширения и модернизации.
- Хотелиерски и сезонни обекти: положителен имидж, особено за добре свързаните станции.
В провинция Сондрио (Бормио, Ливиньо) чуждестранното търсене засега е слабо, но ефектът от игрите може постепенно да подобри ликвидността в някои микрорайони.
Постоянен растеж на вторичните пазари
Дистанционната работа, търсенето на пространство и разумните бюджети подкрепят сдържания ръст в малките градове и вътрешността.
- Инвестиционни тези: близост до гара, обновяващи се квартали, възстановени исторически центрове.
- Ключ към успеха: изберете правилния адрес и сграда, по-важно от общите пазарни нива.
