Пазар на недвижими имоти на две скорости
Рим: средна цена 3 700 €/кв.м, ръст от 1,8% през 2026 г.
Сърцето на пазара остава столицата, със средна цена около 3 700 €/кв.м и очаквано покачване от +1,8% през 2026 г.. Разликите в рамките на града са силно изразени според кварталите, достъпа до метрото и състоянието на кооперациите.
- Централни и исторически квартали: премия, подкрепена от международното търсене и престиж.
- Добре свързани покрайнини (метро A/B, жп гари): междинни, но ликвидни стойности.
- Сегменти за реновиране: чувствително по-ниска цена, добри възможности за преговори.
Купувачите предпочитат качеството на живот: високи етажи, външни пространства, поддържани кооперации. Имоти « готови за живеене » се продават по-бързо. 📈
Все пак, специализираните сайтове за обяви представят по-премиум образ на града: на сайта, посветен на втори жилища, средната цена на къщите за продажба в Рим е значително по-висока (пробата обяви често е ориентирана към луксозния сегмент). Това изкривяване частично обяснява разликата между средната пазарна цена и цените, видими на някои платформи.
Покрайнини и провинция: цените наполовина
Извън Рим цените често спадат наполовина. В провинциите Витербо, Риети, Латина или Фрозиноне бюджетите обикновено са между 1 500 и 2 000 €/кв.м, а силно под тези стойности за имоти за ремонт.
- Села и малки градове: много достъпни стари апартаменти и селски къщи.
- Селски къщи за ремонт: възможности от 700–1 200 €/кв.м в зависимост от състоянието и достъпа.
- Добре обслужвани зони (Кастели Романи, жп линии): по-стабилни стойности.
Резултат: покупателната способност за имоти скача веднага щом се отдалечите от околовръстния път, като все пак запазвате добър достъп до столицата.
Пост-ковид ефектът върху селския Лацио
Увеличаване на продажбите във Витербо, Риети и Кастели Романи
Дистанционната работа и търсенето на зелени площи дадоха нов живот на вторичните пазари. Витербо и Риети се възползват от доброто съотношение площ/цена, докато Кастели Романи съчетават качество на живот, гледки и връзки с Рим. 🌿
Данните от обявите потвърждават интереса към тези райони: офертите в Кастели Романи показват средна цена на кв.м значително по-ниска от тази в столицата, като така се увеличава атрактивността на по-големи къщи с градина.
- Повишено търсене на външни пространства (тераси, градини, овощни градини).
- Възраждане на интереса към редови къщи и добре разположени фермерски имоти.
- Високоскоростният интернет достъп стана решаващ критерий за работещите.
Търсенето остава избирателно: изолирани имоти без услуги или оптика се продават по-трудно.
Вторите жилища поемат щафетата от градския туризъм
С по-непостоянния градски туризъм, вторите жилища и по-дългите престои набират скорост. Хълмовете около Тиволи, Брачано или Болсена привличат за дълги уикенди и хибридна работа.
- По-дълги сезонни наеми (mid-term) се увеличават.
- Търсене на автентичност: местни материали, гледки и достъп до природа.
- Внимание към регулациите на краткосрочните наеми, които са по-строги в Рим спрямо селските райони.
Цени на кв.м според типа имот в Лацио
Апартаменти в Рим vs. селски къщи около Тиволи
При равен бюджет, компромисът площ/локация е ключов. 🏡
- С 350 000 € в Рим: комфортен двустаен апартамент или тристаен за ремонт в зависимост от квартала.
- С 350 000 € близо до Тиволи или в Кастели Романи: къща от 120–160 кв.м с градина, понякога с пристройка.
- Вариант реновиране: намаляване на покупната цена и пренасочване на средства към комфорт (изолация, термопомпи, соларни панели).
Цената на ремонтите варира значително според състоянието, достъпа и наличността на майстори. Предвидете енергиен одит за приоритизиране на най-изгодните подобрения.
За да се внесат нюанси към горепосочените средни стойности, инвентарите на обяви показват много различни профили: на Green Acres например средната цена на търсените имоти в Рим се повишава заради наличността на луксозни жилища (средната стойност на пробата надхвърля пазарната медиана), докато в Кастели Романи средните заявки са значително по-достъпни.
Силен наемен пазар в столицата (+5% наемите)
Търсенето на наеми в Рим остава стабилно благодарение на студентите, администрациите, здравеопазването и услугите. Последно наемите нараснаха с около +5%, с големи разлики според квартала и качеството на имота.
- Дългосрочно необзаведени: ниска вакантност в добре свързаните райони.
- Обзаведени за професионалисти/студенти: добра усвояемост, по-бърз оборот.
- Средносрочен наем (1–6 месеца): предпочитан формат за дистанционни работници и емигранти.
Брутните доходности обикновено варират между 3 и 5%, по-високи в микро-локации в процес на обновяване. Подборът на добре управлявани сгради минимизира рисковете.
На международния пазар чуждестранните заявки остават съществени в отдел Рим: сред купувачите в специализираните платформи САЩ са с най-голям дял (≈14% от чуждите заявки), следвани от Полша и Франция (≈12% всяка), и Израел (≈10%).
Този произход частично обяснява натиска върху определени сегменти и квартали, любими на чуждестранни купувачи.
В провинцията също има чуждестранно присъствие: Витербо привлича особено американски купувачи (≈17% от чуждите заявки в някои обяви), докато Фрозиноне получава разнообразни международни запитвания (САЩ, Полша, Германия).
Тези потоци периодично подкрепят цените и търсенето на качествени селски имоти.
Еволюция на цените на имотите в Лацио
Разрастване на дистанционната работа и мобилност към хълмовете на Лацио
Дистанционната работа закотвя по-широко търсене на жилища. Добре свързаните общини (регионален влак, паркинги, 5G/оптика) ще запазят предимство.
- Баланс между качество на живот и време за пътуване в полза на зелените зони.
- Повишаване качеството на енергийното обновяване, подкрепено от икономии в експлоатацията.
- Потенциал за села с магазини, училища и здравни услуги.
Очаквайте премия за високоефективни имоти (енергийна ефективност, летен комфорт, ефективно отопление) и оживени малки центрове. 💻
Проекти за градско възстановяване около Тибър
В Рим няколко проекта за регенерация целят рекултивация на пустеещи терени, устойчива мобилност и подобряване на бреговете на Тибър. Тези инициативи могат да създадат зони с добавена стойност в средносрочен план.
- По-добре свързани речни коридори и квартали по бреговете.
- Повече обществени пространства, велоалеи и смесени функции.
- Нови жилищни проекти с високи енергийни стандарти.
За търпеливия инвеститор, проследяването на тези трансформационни зони осигурява входове преди зрелостта на пазара. 🏗️
