Имотиен пазар през 2026 г. в Тоскана 📈
Средна цена: ~3 100 €/м², +2,5 % за година
Средната цена се установява около 3 100 €/m² през 2026 г., с увеличение от приблизително +2,5 % за година. Разликите остават отчетливи между крайбрежието, градовете на изкуствата и вътрешността.
- Крайбрежие и известни курорти (Версилия, Марема): 3 500 до 6 000 €/m² според локацията.
- Градове на изкуствата и провинциални столици: 2 800 до 5 500 €/m².
- Селски райони и села: 1 500 до 2 500 €/m², повече при нужда от ремонти.
Пазарът е течен, със срокове за продажба често между 2 и 5 месеца. Маржовете за договаряне обикновено са между 3 и 7 % според състоянието и местоположението.
Последните търсения потвърждават тези разлики между териториите:
- Флоренция се позиционира значително по-високо (около 7 600 €/m² за големи имоти),
- Лука е около 2 700 €/m²,
- Арецо ~2 080 €/m²,
- Сиена ~2 370 €/m²,
- Покупка на имот в Прато ~2 760 €/m²,
- Покупка на имот в Понтедера ~2 300 €/m².
- В Пиза, ниво около 920 €/m² отразява предимно имоти с много голяма площ, трябва да се тълкува внимателно.
Методологична забележка: това са примерни стойности, базирани на разглеждани и търсени имоти (пазар на втори домове), които не трябва да се бъркат с нотариални цени.
Флоренция и Лука: най-скъпите пазари
Флоренция концентрира престиж и рядкост, особено в Cентро Сторико, Олтрарно и флорентинските хълмове (Фиезоле, Сетиняно). Имоти с характер често се търгуват за над 5 000 €/m², а емблематичните адреси — значително повече.
В Лука старият град и близките хълмове също поддържат високи цени. Реновирани каменни къщи с гледка и басейн са особено търсени 🏡.
- Престижни квартали = ниско предлагане, силна конкуренция, изключително качество на архитектурата.
- Внимание към режимите за културно наследство и туристическите наеми в централната част.
- Сигурност за дългосрочна стойност, ако локацията, светлината и достъпът са безупречни.
Полезни ориентири:
- За имоти от висок клас, последните търсения предполагат имотите във Флоренция
- В Лука, наличието на казали и вили с гледка към хълмове също е забележително.
Профил на чуждестранните купувачи на тези художествени пазари:
- Във Флоренция покупките се доминират от САЩ (~23 % от търсенията), следвани от Франция (~12 %) и Германия (~9 %).
- В Лука, водещата тройка са САЩ (~15 %), Швейцария (~11 %) и Франция (~9 %).
Селската Тоскана – все още достъпен пазар 🌿
Арецо, Пиза, Сиена: имоти за 1 800–2 200 €/m²
В селските и крайградски райони на Арецо, Пиза и Сиена може да се намерят къщи между 1 800 и 2 200 €/m², основно извън центъра и в близките общини.
- Фермерска къща за ремонт в Арецо (120–180 m²): 180 000 до 320 000 € според ремонта и достъпа.
- Реновирана каменна къща с терен в Пиза (200–300 m²): 380 000 до 650 000 €.
- Имот с хектари и пристройки в Сиена: различни бюджети, често 700 000 € и нагоре за напълно завършено състояние.
По индикация, последните търсения са около ~2 080 €/m² в Арецо и ~2 370 €/m² в Сиена, докато в Пиза по-ниският показател за m² се дължи на големите площи.
Критерии, които (силно) променят цената: достъпност (проходим път), открити гледки, изложение, енергиен клас, наличие на вода, разстояние до услуги.
Голямо международно търсене от Великобритания и Нидерландия
Международното търсене остава силно, водено от британците, нидерландците и други купувачи от Северна Европа 🌍. Дистанционната работа, природните дадености и туристическата среда поддържат тази динамика.
- Флоренция: значим дял на купувачи от Северна Америка, следвани от Франция/Германия; Лука: изявен интерес от Швейцария, Франция и Нидерландия.
- Пиза: разнообразен профил с водещо търсене от Германия (~15 %), след това Франция и Полша (~11 % всеки), после САЩ (~9 %).
- Арецо и Сиена: постоянен интерес от САЩ (~20 %), след това Западна Европа (Франция, Германия, Швейцария), с разнопосочни бюджети според площ и състояние.
- Валутен конвертор и стратегия за обменния курс: осигурете бюджета си навреме.
- Техническо досие: кадастрален план, APE (енергиен клас), съответствие на инсталациите.
- Обичаен процес: оферта, предварителен договор, проверки (нотайо, геометър), окончателно подписване след 8–12 седмици.
Цена на m² в Тоскана 🧭
Каменни къщи, агритуризъм, вили с басейн
- Каменни къщи (казали): чар, дебели стени, често нужда от енергийни подобрения.
- Агритуризми: комбинация от дом + дейност, пристройки, къщи за гости, сезонни приходи.
- Вили с басейн: очакван стандарт над 500 000 €, ориентация и гледки са ключови.
Ориентировъчни цени за ремонт: 800–1 200 €/m² за качествена реновация, 1 200–1 800 €/m² за основен ремонт. Басейнът обикновено струва 40 000–80 000 € според проекта.
Проверете предварително разрешителните и съответствията (SCIA, пейзажни ограничения), както и достъпа през зимата и отводняването.
Ограничено предлагане, цени поддържани от туризма
Сградният фонд е краен, разширенията са строго контролирани и туристическото търсене остава силно. Тези фактори поддържат цените, особено в емблематичните дестинации.
- Сезонни наеми в престижна зона: брутен доход често 4–6 %, нетен 2,5–4 % след разходи.
- Рискове: сезонност, местна регулация, инфлация на поддръжката.
- Решения: избиране на локации с четири сезона, професионално управление, енергийни подобрения.
Перспективи за цените в Тоскана 🔮
Контролиран растеж и опазване на застроеното наследство
Централен сценарий: умерен и стабилен растеж, поддържан от качествения недостиг и стойността на наследството. Очаквайте средно повишение от 1 до 3 % годишно, с различия по микро-пазари.
Сигурните инвестиции запазват предимството си: добре разположен исторически център, търсени хълмове, престижно крайбрежие. Проекти с енергийни подобрения вероятно ще бъдат по-оценени.
Поява на дългосрочен наемен пазар за експати
Хибридната работа привлича международни профили, търсещи удобни домове, интернет, работно място и добър жп достъп. Примерни наеми месечно: 800–1 200 € за тристаен в среден град, 1 500–2 500 € във Флоренция-център.
- Фокус за наемодателите: добра изолация, интернет, външни пространства.
- Обичайни договори: 4+4 или 3+2; възможно облагане с “cedolare secca” (потвърдете с данъчен консултант).
- Възможности: добре свързани общини (Прато, Поджибонси, Понтедера), целогодишно качество на живот — вижте местните тенденции за Прато и Понтедера.
