Trh 2026: mírný nárůst po 3 letech stability
Po spíše klidném cyklu 2022-2026 začíná rok 2026 mírným růstem taženým univerzitními centry a poptávkou po pronájmech. Úrokové sazby se stabilizují, mobilita opět nabírá na síle a nabídka zůstává omezená.
Motory tohoto oživení:
- Přesuny studentů a mladých pracujících do velkých měst.
- Posílený turismus na Jadranském pobřeží.
- Kvalita života a infrastruktura nad italským průměrem.
- Omezená nová nabídka v historických centrech.
Průměrná cena: ~2 800 €/m² (+2,4 %)
Průměrná regionální cena je kolem 2 800 €/m² s nárůstem cca +2,4 % za rok. Rozdíly zůstávají výrazné: centra Boloně a některé čtvrti Rimini přesahují průměr, zatímco okrajové obce a menší města zůstávají dostupnější.
Poznámka: Podle inzerátů na sekundární bydlení na stránce Green-acres mají domy na prodej v Modeně vysoký průměr kvůli nabídce prostorných nemovitostí (průměrná pozorovaná cena u těchto inzerátů ~2 851 000 € za velké plochy, tj. cca 2 851 €/m²), což ukazuje rozmanitost mezi městskými trhy a historickými nemovitostmi.
V praxi rozpočet silně závisí na poloze, energetickém stavu a blízkosti dopravy, škol/moře.
Bologna a Rimini: motory poptávky
Bologna soustředí kvalifikovaná pracovní místa a studenty; Rimini těží z celoročního turismu a událostí. Společně dávají regionu dynamiku. 🏘️
- Bologna: univerzitní centrum, biotechnologie a služby, silný tlak na pronájmy.
- Rimini: pláže, veletrhy a hotely, silná poptávka po krátkodobých i střednědobých pobytech.
- Dostupnost: dálnice, rychlá železnice a letiště podporují likviditu trhu.
Silná segmentace v Emilii-Romagni
Trh lze číst « ulice od ulice ». Mikro-sektory (historické centrum, univerzitní oblasti, dobře dosažitelné okraje) vykazují různé chování podle nabídky, energetické účinnosti a atraktivity pro nájemníky.
Bologna: nedostatek nabídky, růst nájmů (+7 %)
Napětí na trhu s pronájmy přineslo růst nájmů asi +7 %. Nabídka uvnitř historického jádra je vzácná, renovované a energeticky efektivní byty mizí rychle.
- Kde hledat: historické centrum pro likviditu, univerzitní čtvrtě pro spolubydlení, dobře dostupné okraje pro optimalizaci výnosu.
- Co ověřit: energetické průkazy, správu společenství vlastníků, akustickou kvalitu ve starých budovách.
- Strategie: upřednostnit kompaktní byty (garsonky/2+kk) blízko dopravy/škol pro jistotu obsazenosti.
Parma a Modena: rodinné a tradiční trhy
Parma a Modena nabízejí stabilnější trhy, oblíbené u rodin a konzervativnějších kupujících. Výnosy jsou mírné, neobsazenost nízká a následný prodej bývá plynulý na kvalitních místech.
- Přednosti: životní prostředí, potravinářský a strojírenský průmysl, dobré veřejné služby.
- Preference: 3+kk/4+kk s venkovním prostorem, parkováním a školami poblíž.
- Důležité faktory: orientace, energetická úspornost, zvládnuté provozní náklady.
Podle poptávek zveřejněných na Green-acres pro okresy Bologna, Parma, Rimini a Modena není hlavní zahraniční kupující jasně evidován: to potvrzuje převážně domácí trh v těchto oblastech, ačkoli některé segmenty (sekundární bydlení nebo historické nemovitosti) přitahují specifické profily.
Investice na jadranské pobřeží
Jadranské pobřeží kombinuje sekundární bydlení a investice do pronájmů. Sezónní atraktivita se rozšiřuje na jaro a podzim díky krátkým pobytům a práci na dálku. 🏖️
Ravenna, Rimini: sekundární bydlení a turistické pronájmy
Dva doplňující se profily:
- Ravenna: kulturní dědictví, příroda a rodinné pláže, věrná klientela.
- Rimini: živá letoviska, události a mezinárodní turistika, vysoká výměna hostů.
- Hledané byty: 1-2 pokoje s balkonem/terasou, parkování, přístup na pláž a obchody pěšky.
- Na co si dát pozor: ustanovení SVJ o krátkodobých pronájmech, řízení hlavní sezóny, expozice hluku a slanému vzduchu.
- Udržitelná hodnota: dobrá izolace, efektivní klimatizace, aktuální revize.
Profil zahraničních kupujících: zaměření na Ravennu
Zahraniční poptávky na Green-acres ukazují významný profil pro Ravennu: zahraniční kupci tvoří identifikovatelný podíl, dominují Němci (≈21 %) následovaní Francouzi (≈16 %).
Mediánová cena u těchto poptávek je kolem 280 000 € za medián deklarované plochy 338 m², což znamená medián cenu na m² kolem 828 €/m² — což poukazuje na trh větších sekundárních nemovitostí na rozdíl od běžného pobřeží.
Růst sezónních pronájmů od roku 2022
Od roku 2022 růst domácí turistiky a flexibilních pobytů podporuje sezónní pronájmy. Období obsazenosti se prodlužuje, s lepší viditelností na jaře a v mimosezóně.
- Správa: svěřit místní společnosti nebo automatizovat (check-in, úklid, dynamické ceny).
- Diferenciace: udržitelný nábytek, rychlé Wi-Fi, pracovní kout, možnost měsíčního pobytu.
- Rychlý způsob odhadu koupě: odhadnout hrubý roční příjem, odečíst náklady (SVJ, údržba, daň, správa), připočítat rozpočet na rekonstrukci/energetiku, a pak porovnat s náklady kapitálu.
Předpovědi pro realitní trh v Emilii-Romagni
Očekává se, že trajektorie zůstane mírně rostoucí s lokálními cykly. Dobře dostupné a energeticky úsporné oblasti převyšují průměr, zatímco nemovitosti k rekonstrukci klesají výrazněji na ceně.
Udržení silné poptávky díky robustní regionální ekonomice
Emilia-Romagna těží z rozmanité a exportně orientované ekonomiky, která podporuje zaměstnanost i poptávku po nemovitostech.
- Kladné faktory: průmysl a služby, univerzity, turismus, infrastruktura.
- Rizika ke sledování: vývoj úrokových sazeb, místní pravidla krátkodobých pronájmů, klimatická rizika na pobřeží.
- Strategie 2030: zaměřit se na « 15minutové lokality », upřednostnit energeticky lepší třídy, zvažovat výnos versus likviditu dle města.
