Nemovitostní trh 2026 v Neapoli: stabilita po dvou letech růstu
Průměrná cena: ~2 560 €/m², Neapol zůstává nejdražší (~3 800 €)
Po dvou letech napětí a růstu se regionální trh v roce 2026 stabilizuje. Hodnoty na některých segmentech stagnují, zatímco prémiové lokality drží své ceny.
Důležitá čísla:
- Kampánie (regionální průměr): ~2 560 €/m².
- Neapol intravilán: okolo 3 800 €/m², ještě více ve špičkových čtvrtích (Chiaia, Posillipo).
- Salerno a jižní pobřeží: nad regionálním průměrem podle adresy a výhledu.
- Avellino, Benevento: úrovně pod průměrem zejména u nemovitostí k rekonstrukci.
Městské rozdíly přetrvávají podle stavu, patra, výtahu a blízkosti dopravy. 🚇
Konkrétně u rekreačních nemovitostí údaje z Green-acres pro provincii Caserta ukazují průměrnou poptávku okolo 362 000 € za plochy kolem 131 m² (podle poptávaných nemovitostí na platformě).
Mírný pokles ve vnitrozemí (-0,8 %)
V venkovských a menších vnitrozemských městech dochází k mírné korekci okolo -0,8 %. Je to dáno vybíravější poptávkou a náklady na renovaci zatěžující rozpočty.
Pro trpělivého kupce tyto oblasti nabízejí příležitosti, zejména u samostatných domů s pozemkem.
Výrazná segmentace mezi pobřežním luxusem a venkovským bydlením
Amalfinské pobřeží: rekordní ceny, +10 % u luxusních nemovitostí
V Amalfi, Positanu či Ravellu vzácnost pozemků a mezinárodní poptávka podporují rekordní ceny. Luxusní nemovitosti (výhled na moře, terasy, perfektní stav) si stále drží ~+10 % meziročně.
Nutno předvídat:
- Památková omezení, prodloužená povolení (lokality UNESCO).
- Silná sezónnost pronájmů, nutnost profesionální správy.
- Vysoké náklady na údržbu u nemovitostí na útesech nebo s více terasami.
Avellino, Benevento: venkovské oblasti stále cenově dostupné
Oproti tomu Avellino, Benevento a mnoho vnitrozemských obcí zůstává dostupných. Vstupní rozpočty jsou nižší, zejména u domů potřebujících modernizaci.
Data ze specializovaných inzerátů potvrzují také velmi malý podíl zahraničních kupců v těchto provinciích, což posiluje « místní trh » a částečně vysvětluje nižší ceny.
Na co si dát pozor:
- Pečlivě spočítat náklady na opravy (izolace, střecha, seizmika).
- Prověřit dostupnost (silnice, služby, mobilní pokrytí) a čas na nejbližší nádraží.
- Uvažovat možný prodej: výhodou jsou obce se školou, zdravotnictvím a pracovním trhem.
Investice do pronájmu v Neapoli
Silná studentská a sezónní poptávka, výnos 7–9 %
Neapol těží ze silné studentské základny (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) a dynamického městského turismu. Dobře umístěné nemovitosti mohou dosáhnout hrubého výnosu 7–9 %, podle typu pronájmu (dlouhodobý nábytek, spolubydlení, regulovaný sezónní pronájem).
Čtvrti k zaměření:
- Centro Storico a Decumani: vysoká nájemní poptávka, tržnice, turistické proudy.
- Vomero a Arenella: rezidenční, lanovky, studentská poptávka.
- Chiaia: prémiová, vyšší kupní síla.
- Fuorigrotta: dobré spojení, blízko univerzit a služeb.
Je třeba poznamenat, že dostupná databáze neuvádí detaily o podílu zahraničních kupců v Neapoli na rozdíl od jiných pobřežních provincií.
Rychlý checklist 📋:
- Měřit obsazenost podle cílového segmentu.
- Nastavit nájemné podle reálných místních referencí.
- Předvídat poplatky za správu a osvěžení mezi nájemníky.
Projekty městské obnovy v historickém centru
Programy rekonstrukcí a zhodnocování památek přitahují různé profily (práce na dálku, kreativci, mladé rodiny). To podporuje poptávku po menších charakterních bytech i renovovaných činžácích.
Očekávaný efekt: lepší kvalita fondu, vyšší poptávka po nemovitostech připravených k nastěhování a přirážka za klidné adresy v blízkosti rušných míst. ✨
Trendy nemovitostního trhu 2026 v Neapoli
Více německých a britských kupců na pobřeží
Mezinárodní pověst pobřeží a stabilizace úrokových sazeb přitahuje více německých a britských kupců. Hledají výhled na moře, snadný přístup a jednoduchou správu na dálku.
V některých segmentech pobřeží je však skladba zahraničních kupců pestrá: místní data např. pro provincii Salerno uvádějí významný podíl poptávek z USA (≈21 %), dále Švýcarsko (≈12 %) a Hongkong (≈9 %), což ukazuje na různorodou mezinárodní poptávku na jižním pobřeží.
- Preference pro bezpečné byty a služby « na klíč ».
- Upřednostňování energeticky úsporných nemovitostí.
- Důraz na přístupnost letiště (Neapol, Salerno-Costa d’Amalfi).
Rozvoj coworkingu ve vedlejších centrech
Caserta, Salerno či Avellino vidí růst coworkingových a komunitních prostor. Podporuje to nové hybridní způsoby užívání (práce + druhé bydlení) a poptávku po dobře napojených bytech.
Na co si dát pozor v roce 2026:
- Digitální vybavení (optika), tepelná a akustická kvalita.
- Blízkost nádraží/lanovek pro snížení závislosti na autě.
- Malé optimalizované byty s venkovním prostorem (balkon, lodžie). 🌿
Poznámka k metodě: údaje a trendy uvedeny jako orientační, pocházejí z terénních postřehů a analýz inzerátů. Vždy upřesněte podle konkrétních mikro-lokalit.
