Dvourychlostní realitní trh
Řím: průměr 3 700 €/m², nárůst o 1,8 % v roce 2026
Srdcem trhu zůstává hlavní město s průměrem kolem 3 700 €/m² a očekávaným růstem +1,8 % v roce 2026. Rozdíly uvnitř města jsou výrazné podle čtvrtí, dostupnosti metra a stavu bytových domů.
- Centrální a historické čtvrti: prémie udržovaná mezinárodní poptávkou a prestiží.
- Dobře dostupné okraje (metro A/B, železniční stanice FR): střední, ale likvidní hodnoty.
- Segmenty k rekonstrukci: citelná sleva, dobrý prostor k vyjednávání.
Kupující dávají přednost kvalitě života: vyšší patra, venkovní prostory, udržované domy. Nemovitosti „na klíč“ se prodávají rychleji. 📈
Pozor však, že specializované katalogy inzercí ukazují prémiovější obraz města: na webu věnovaném rekreačním rezidencím je průměrná cena domů na prodej v Římě výrazně vyšší (vzorek nabídek často orientován na vyšší třídu). Tato disproporce částečně vysvětluje rozdíl mezi průměrnou tržní cenou a viditelnými cenami na některých platformách.
Okraj a venkov: ceny napůl nižší
Mimo Řím ceny často klesají na polovinu. V provinciích Viterbo, Rieti, Latina nebo Frosinone se rozpočty často pohybují mezi 1 500 a 2 000 €/m², a podstatně méně u nemovitostí k renovaci.
- Vesnice a malá města: měšťanské domy a staré byty velmi dostupné.
- Venkovské domy k rekonstrukci: příležitosti už od 700–1 200 €/m² podle stavu a přístupnosti.
- Dobře dostupné oblasti (Castelli Romani, železniční trasy): stabilnější hodnoty.
Výsledek: kupní síla v nemovitostech letí vzhůru, jakmile se vzdálíte od okruhu, a přitom si zachováte rozumný přístup do hlavního města.
Postcovidový efekt na venkovské Latium
Nárůst prodejů ve Viterbu, Rieti a v Castelli Romani
Práce na dálku a hledání zeleně oživily sekundární trhy. Viterbo a Rieti těží z dobrého poměru plochy a ceny, zatímco Castelli Romani spojuje životní styl, výhledy a spojení do Říma. 🌿
Inzertní data potvrzují zájem o tato území: nabídky v Castelli Romani vykazují průměrnou cenu za m² citelně nižší než v hlavním městě, což zvyšuje přitažlivost větších domů se zahradou.
- Zvýšený zájem o venkovní prostory (teras, zahrady, sady).
- Návrat obliby pro řadové domy a dobře situované farmy.
- Přístup k rychlému internetu se stal klíčovým kritériem pro pracující.
Tato poptávka zůstává selektivní: izolované nemovitosti bez služeb a optiky více stagnují.
Druhé bydlení nahrazuje městskou turistiku
S nestabilnější městskou turistikou získávají na významu druhé rezidence a delší pobyty. Kopce kolem Tivoli, Bracciana či Bolsena lákají k prodlouženým víkendům i hybridní práci.
- Delší sezónní pronájmy (střednědobé) na vzestupu.
- Hledání autentičnosti: místní materiály, výhledy, přístup k přírodě.
- Pozor na regulace krátkodobého pronájmu, které jsou v Římě přísnější než na venkově.
Cena za m² podle typu nemovitosti ve Laziu
Byty v Římě vs. selská stavení kolem Tivoli
Při stejném rozpočtu je klíčovým kompromisem rozloha a lokalita. 🏡
- S 350 000 € v Římě: komfortní dvoupokojový nebo třípokojový k rekonstrukci podle čtvrti.
- S 350 000 € u Tivoli nebo v Castelli Romani: dům 120–160 m² se zahradou, někdy i vedlejší stavba.
- Možnost rekonstrukce: snížit nákupní cenu a investovat do komfortu (izolace, tepelná čerpadla, solární panel).
Náklady na práce se výrazně liší podle stavu, dostupnosti a kapacity řemeslníků. Počítejte s energetickým auditem, abyste mohli prioritizovat nejefektivnější oblasti.
A pro upřesnění výše uvedených průměrů: inzerenty vykázané soupisy ukazují velmi rozdílné profily: například na Green Acres je průměrná požadovaná cena v Římě vyšší kvůli luxusnímu portfoliu (průměr ve vzorku vyšší než medián trhu), zatímco v Castelli Romani jsou průměrné požadavky mnohem dostupnější.
Pevný nájemní trh v hlavním městě (+5 % nájmy)
Poptávka po nájmu v Římě je stále poháněna studenty, administrativou, zdravotnictvím a službami. Nájemné nedávno vzrostlo přibližně o +5 % s velkými rozdíly podle čtvrti a kvality nemovitosti.
- Dlouhodobý nájem nezařízený: malá neobsazenost ve dobře dostupných lokalitách.
- Zařízený pro profesionály/studenty: dobré vstřebání trhu, rychlejší obnova nájemníků.
- Střednědobý nájem (1–6 měsíců): populární formát pro pracující na dálku a expaty.
Hrubé výnosy jsou obvykle mezi 3 a 5 %, více na mikrolokalitách v rozvoji. Výběr dobře spravovaných objektů omezuje rizika.
V mezinárodním měřítku zůstává poptávka zahraničních kupujících v římském departementu významná: mezi zájemci na specializovaných platformách představují USA nejsilnější podíl (≈14 % zahraničních poptávek), následuje Polsko a Francie (≈12 % každá), pak Izrael (≈10 %).
Tato původní země částečně vysvětluje tlak na některé segmenty a čtvrti žádané zahraničními kupci.
V provinciích je zahraniční přítomnost rovněž patrná: Viterbo láká zejména americké kupce (≈17 % zahraničních poptávek v některých souborech inzerátů), zatímco Frosinone eviduje rozmanitou mezinárodní poptávku (USA, Polsko, Německo).
Tyto toky občas podporují ceny i zájem o kvalitní venkovské domy.
Vývoj cen nemovitostí v Laziu
Rozmach práce na dálku a přesun do kopců v Lazio
Práce na dálku posiluje poptávku po rozptýleném bydlení. Obce s dobrou dopravou (regionální vlak, záchytné parkoviště, 5G/optika) si pravděpodobně udrží výhodu.
- Volba mezi kvalitou života/délkou dojezdu nahrává zeleným oblastem.
- Vzestup kvality energetických renovací podpořený úsporami z provozu.
- Potenciál pro vesnice s obchody, školami a zdravotními službami.
Očekávejte prémii za výkonné nemovitosti (energetický certifikát, letní komfort, efektivní vytápění) a za živé mikrocentra. 💻
Městské regenerační projekty kolem Tibery
V Římě řada regeneračních operací cílí na revitalizaci brownfieldů, podporu měkké mobility a zpřístupnění břehů Tibery. Tyto projekty mohou střednědobě vytvořit nové hodnotová místa.
- Lepší spojení podél řeky a v přilehlých čtvrtích.
- Více veřejných prostranství, cyklostezek a různorodého využití.
- Nové rezidenční projekty s vysokými energetickými standardy.
Pro trpělivého investora sledování těchto transformačních zón nabízí vstupní body před naplněním tržního potenciálu. 🏗️
