Trh 2026: Lombardie stále hnací silou nemovitostního trhu
Nejlidnatější a jedna z nejproduktivnějších oblastí Itálie, Lombardie, zůstává i v roce 2026 realitní lokomotivou 📈. Postupné uvolňování úrokových sazeb a stabilní zaměstnanost podporují poptávku, přesto přetrvávají výrazné rozdíly mezi jednotlivými územími.
Průměrná regionální cena: ~3 350 €/m², +2,1 % za rok
V roce 2026 se průměrná cena pohybuje kolem 3 350 €/m², což představuje nárůst přibližně +2,1 % meziročně (orientační údaje). Výsledky se liší podle typu nemovitosti a lokality.
- Městská centra (Milán, Monza, Como): stále napjatá situace u zrekonstruovaných a energeticky úsporných nemovitostí.
- Dobře propojené periferie: obnovený zájem o novější byty s venkovními prostory.
- Historické trhy (Mantova, Cremona): stabilní objemy, pozvolné zhodnocování.
- Mediánní doba prodeje: 60 až 90 dní pro správně naceněné nemovitosti.
Milán na vrcholu: v průměru 5 600 €/m² v roce 2026
S průměrem blízko 5 600 €/m² Milán potvrzuje svou vedoucí pozici 🏙️. Rozdíly uvnitř města zůstávají výrazné: vysoké prémie v centru, střídmější ceny v obnovovaných čtvrtích.
- Hypercentrum (Brera, Quadrilatero, Duomo): často přes 8 000 €/m² za špičkové nemovitosti.
- Měnící se čtvrti (Porta Romana, Bovisa, Lambrate): relativně nižší ceny, ale potenciál díky urbanistickým projektům a mobilitě (M4, M5).
- Nájemní investice: poptávka poháněná terciární zaměstnaností a univerzitami; typický hrubý výnos 3–4 % dle lokality a stavu.
Trh — druhé bydlení: podle aktuální nabídky v Miláně je průměr okolo 6 153 €/m² pro prostorné nemovitosti (≈261 m²) a medián rozpočtu kolem 1 606 000 €. Tento rozdíl oproti celostátnímu průměru svědčí o luxusnějším charakteru poptávky typické pro Green Acres.
Sekundární trhy Lombardie
Bergamo a Brescia: kulturní metropole 2023, trvalý efekt na ceny
Rok 2023 urychlil známost regionu 🏛️. V roce 2026 zůstává poptávka silná po zrekonstruovaných historických centrech a nemovitostech blízko služeb.
- Bergamo: běžné rozpětí od 2 400 do 3 200 €/m² za zrekonstruovaný byt v historickém centru.
- Brescia: 2 200 až 3 000 €/m² podle čtvrti, se stále vyšším zájmem o energeticky účinné nemovitosti.
- Krátkodobý i firemní pronájem na vzestupu díky kulturní nabídce a akcím.
Inzeráty v Bergamu ukazují průměrně ≈2 339 €/m² za nemovitosti cca 124 m², což znamená rozpočet kolem 290 000 €. Průměr zahrnuje širší sortiment než jen renovace v centru a odpovídá uvedenému rozmezí cen.
Cremona a Mantova: stabilita a historická hodnota
Tyto trhy nabízí nižší vstupní ceny, ideální pro první italskou koupi 🏞️. Architektonické dědictví zde představuje hlavní zdroj hodnoty spíše než rychlého růstu.
- Běžné úrovně: 1 600 až 2 300 €/m² za dobře udržované nemovitosti v centrálních částech.
- Omezená volatilita, pravidelné objemy; pozor na náklady na renovace u starších nemovitostí.
Oblasti jezer: prestiž a silná zahraniční poptávka
Oblast u jezer je středem mezinárodní atraktivity 🌊. Nedostatek stavebních pozemků a unikátní výhledy generují vysoké prémie, zejména na nemovitosti přímo u vody.
Jezero Como a Lago di Garda: ceny 4 000 až 8 000 €/m²
- Jezero Como (Como, Cernobbio, Bellagio): 5 000 až 8 000 €/m² za renovované nemovitosti s výhledem; +20 až +40 % v první linii u vody.
- Lago di Garda (Sirmione, Desenzano, Salò): 4 500 až 7 000 €/m² podle polohy, přístupu a vybavení.
- Sezónní pronájmy: silná obsazenost od dubna do října; vždy ověřte legislativní požadavky před zahájením nájemního projektu.
Na jezeře Como, domy k prodeji v Como dosahují kolem 6 333 €/m² za byty cca 84 m² (průměrný rozpočet ~532 000 €), což odpovídá rozpětí 5 000–8 000 €/m².
Na brescijském pobřeží Gardského jezera, v Salò je požadovaná cena v průměru 3 863 €/m² za velké nemovitosti (≈342 m²) a průměrný rozpočet kolem 1 321 000 €. Nižší cena za m² často souvisí s prostornými vilami ve druhé linii, zatímco první linie si drží vysoké prémie.
Novostavby s ekologickým zaměřením na periferii Sirmione a Bellagia
Nové projekty kladou důraz na energetickou efektivitu a pohodlí 🌿. Odpovídají očekáváním mezinárodní klientely hledající „klíče od domu na míru“.
- Cílená efektivita: energetická třída A/A4, zesílená izolace, tepelná čerpadla, fotovoltaika.
- Pohodlí a služby: domácí automatizace, sdílené bazény, nabíjecí stanice, concierge.
- Nižší provozní náklady a snazší prodej pro energeticky úsporné nemovitosti.
Typologie a dynamika poptávky
Růst nákupů luxusních druhých domovů
- Přednosti: otevřený výhled, terasa/zahrada, parkování, rychlý přístup ke službám.
- Vyhledávány jsou nemovitosti připravené k bydlení s minimálními úpravami.
- Často pozorované rozpočty u jezer: 800 000 € až 2 mil. € pro prime segment; dostupnější nabídky mimo první linii u vody.
Stoupající podíl německé a švýcarské klientely
- Blízkost a výborné silniční/železniční spojení.
- Kvalita života, gastronomie, klima, možnosti plavby a hor na dosah.
- Diverzifikace majetku v eurozóně; kombinovaný užitek rezidence/rekreace.
Vývoj cen nemovitostí v Lombardii 2026–2030
Očekávaný mírný růst v turistických zónách (+3 %/rok)
- Nedostatek stavebních pozemků a stálá mezinárodní atraktivita.
- Zvyšující se úroveň nabídky s důrazem na energetickou účinnost a služby.
- Hlavní riziko: místní omezení v oblasti krátkodobých pronájmů a náklady na energetické renovace.
Stabilizace cen v Miláně díky novým městským programům
- Příchod nových nebo renovovaných bytů ve více čtvrtích, absorbovaných silnou poptávkou.
- Centrální scénář 2026-2030: ceny celkově stabilní až mírně rostoucí (0 až +1,5 %/rok) podle zóny, dynamické nájmy.
- Výběr konkrétní lokality (ulice, doprava, energetická efektivita) bude rozhodující při případném prodeji.
Shrnutí pro klidný nákup 🔎
- Ujasněte si svůj plán (využití, pronájem, prodej) a rozpočet včetně všech poplatků.
- Získejte předběžnou finanční kvalifikaci; počítejte s poplatky při nákupu (často 7–10 % u starších nemovitostí, 3–5 % u novostaveb).
- Ověřte APE/diagnostiku, shodu s územním plánem a stav vlastnictví před podpisem smlouvy.
- Preferujte umístění blízko služeb a dopravy pro zachování hodnoty.
