Nemovitostní trh v Toskánsku 2026 📈
Průměrná cena: ~3 100 €/m², +2,5 % za rok
Průměrná cena se v roce 2026 pohybuje okolo 3 100 €/m², což znamená nárůst přibližně +2,5 % meziročně. Rozdíly zůstávají výrazné mezi pobřežím, uměleckými městy a vnitrozemím.
- Pobřeží a vyhlášená letoviska (Versilia, Maremma): 3 500 až 6 000 €/m² podle polohy.
- Umělecká města a krajská sídla: 2 800 až 5 500 €/m².
- Venkov a vesnice: 1 500 až 2 500 €/m², více v případě nutnosti rekonstrukce.
Trh je dynamický, s prodejními dobami většinou mezi 2 a 5 měsíci. Jednací marže jsou obvykle mezi 3 a 7 % podle stavu a umístění.
Nedávné poptávky potvrzují tyto rozdíly mezi oblastmi:
- Florencie se výrazně pohybuje výše (kolem 7 600 €/m² u větších nemovitostí),
- Lucca spíše kolem 2 700 €/m²,
- Arezzo ~2 080 €/m²,
- Siena ~2 370 €/m²,
- Nákup nemovitosti v Prato ~2 760 €/m²,
- Nákup nemovitosti v Pontedera ~2 300 €/m².
- V Pise úroveň okolo 920 €/m² většinou odráží velmi rozsáhlé nemovitosti, je třeba výklad brát s rezervou.
Poznámka k metodě: jedná se o orientační údaje vycházející z nabízených a poptávaných nemovitostí (trh sekundárních rezidencí), nejedná se o úřední notářské ceny.
Florencie a Lucca: nejdražší trhy
Florencie soustředí prestiž a nedostatek, především v Centro Storico, Oltrarno a florentských kopcích (Fiesole, Settignano). Charakterové nemovitosti se často prodávají nad 5 000 €/m² a ještě mnohem více za ikonické adresy.
V Lucca ceny táhnou vzhůru také centrum (intra-muros) a blízké kopce. Renovované kamenné domy s výhledem a bazénem jsou zde velmi žádané 🏡.
- Prémiové čtvrti = nízká nabídka, vysoká konkurence, výjimečná architektonická kvalita.
- Pozor na památkovou ochranu a regulaci turistických pronájmů v centru města.
- Bezpečná hodnota na dlouhodobém horizontu, pokud je umístění, světlo a přístup bezvadné.
Užitečné orientační body:
- U luxusních nemovitostí nedávné poptávky naznačují nemovitosti ve Florencii
- V Lucca je rozmanitost trhu s casali a vilami s výhledem na kopce rovněž významná.
Profil zahraničních kupců na těchto trzích s uměním:
- Ve Florencii převažují nákupy z USA (~23 % poptávek), následuje Francie (~12 %) a Německo (~9 %).
- V Lucca vedou USA (~15 %), Švýcarsko (~11 %) a Francie (~9 %).
Venkovská Toscana: trh stále dostupný 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: nemovitosti za 1 800–2 200 €/m²
V venkovských a příměstských oblastech Arezzo, Pisy a Sieny najdete domy mezi 1 800 a 2 200 €/m², hlavně mimo historická centra a v přilehlých obcích.
- Farma k renovaci v Arezzo (120–180 m²): 180 000 až 320 000 € dle stavu a přístupnosti.
- Renovovaný kamenný dům s pozemkem v Pisa (200–300 m²): 380 000 až 650 000 €.
- Podere s hektary a přístavky v Siena: různé rozpočty, často 700 000 € a více za stav k nastěhování.
Orientačně je poptávka nedávno kolem ~2 080 €/m² v Arezzo a ~2 370 €/m² v Siena, zatímco v Pisa táhnou velké plochy průměrnou cenu dolů.
Kritéria výrazně ovlivňující cenu: přístupnost (sjízdnost), otevřené výhledy, orientace, energetická třída, přítomnost vody, vzdálenost k službám.
Silná zahraniční poptávka, zejména z Británie a Nizozemska
Mezinárodní poptávka zůstává silná, tažená britskými, nizozemskými a dalšími severoevropskými kupci 🌍. Práce na dálku, krajinný půvab a turistický ekosystém tento trend podporují.
- Florencie: výrazný podíl severoamerických kupců, poté Francie/Německo; Lucca: výrazný zájem ze Švýcarska, Francie a Nizozemska.
- Pisa: pestrý profil se silnou německou poptávkou (~15 %), následují Francie a Polsko (~11 % každý), pak USA (~9 %).
- Arezzo a Siena: opakovaný zájem z USA (~20 %), poté západní Evropa (Francie, Německo, Švýcarsko), s rozdělením rozpočtů podle plochy a stavu.
- Měnový konvertor a strategie kurzů: zajistěte si rozpočet ve správném čase.
- Technická dokumentace: katastrální plán, APE (energetická třída), shoda instalací.
- Typický proces: nabídka, rezervační smlouva, prověrky (notář, geodet), konečný podpis za 8–12 týdnů.
Cena za m² v Toskánsku 🧭
Kamenné domy, agroturistiky, vily s bazénem
- Kamenné domy (casali): kouzlo, silné zdi, často potřeba tepelných vylepšení.
- Agroturistiky: kombinace bydlení a podnikání, přístavky, penzion, sezónní příjmy.
- Vily s bazénem: očekávaný standard nad 500 000 €, orientace a výhledy rozhodující.
Orientační ceny rekonstrukce: 800–1 200 €/m² za pečlivou renovaci, 1 200–1 800 €/m² za rozsáhlou rekonstrukci. Bazén často stojí 40 000–80 000 € podle projektu.
Předem ověřit povolení a shodu (SCIA, krajinná omezení), stejně jako zimní dostupnost a odvodnění.
Omezená nabídka, ceny podporuje turismus
Historické stavby jsou konečné, rozšiřování je přísně regulováno a poptávka turistů zůstává silná. Tyto faktory drží ceny, zejména v ikonických destinacích.
- Sezónní pronájmy v prémiových zónách: hrubý výnos často 4–6 %, čistý 2,5–4 % po odečtení nákladů.
- Rizika: sezónnost, místní regulace, růst nákladů na údržbu.
- Ochrana: výběr celoročních lokalit, profesionální správa, energetické vylepšení.
Výhledy vývoje cen pro Toskánsko 🔮
Umírněný růst a ochrana stavebního dědictví
Základní scénář: mírný a stabilní růst, podporovaný omezenou kvalitní nabídkou a hodnotou historických staveb. Očekávat lze roční růst v rozmezí 1–3 %, s odchylkami podle mikrotrhů.
Investice do « jistých hodnot » si udrží výhodu: dobře situované historické centrum, vyhledávané kopce, prémiové pobřeží. Projekty s energetickými vylepšeními by měly být lépe zhodnoceny.
Nástup dlouhodobých pronájmů pro expaty
Kombinovaný režim práce láká nové mezinárodní klienty, kteří hledají komfortní domy, optické připojení, kancelářský prostor a vlakový přístup. Orientační měsíční nájemné: 800–1 200 € za T3 v menším městě, 1 500–2 500 € ve Florencii v centru.
- Tipy pro pronajímatele: efektivní vytápění, izolace, optický internet, venkovní prostory.
- Běžné smlouvy: 4+4 nebo 3+2; možnost danění přes « cedolare secca » (ověřit u daňového poradce).
- Příležitosti: dobře napojené obce (Prato, Poggibonsi, Pontedera), kvalitní bydlení po celý rok — sledujte místní dynamiku v Prato a Pontedera.
