Proč je Abruzzo oblast, kterou byste měli sledovat při nákupu nemovitostí v roce 2026?
Ceny stále patří k nejnižším v Itálii.
Abruzzo zůstává dostupnější než většina italských přímořských regionů. Na méně vyhledávaném pobřeží se často najdou byty pod 2 000 €/m² a ve vnitrozemí se mnoho vesnických domů stále prodává kolem 700–1 200 €/m² podle stavu a umístění.
Tyto úrovně z něj dělají ideální vstupní bránu pro první nákup v Itálii nebo rozumný druhý projekt. Prémiové nemovitosti (výhled na moře, špičkové renovace) překračují tyto cenové relace.
Kombinace moře/hor – dobrý potenciál pro život nebo nenáročnou investici.
Národní parky, rodinná lyžařská střediska a pláže s Modrou vlajkou: oblast splňuje mnoho požadavků pro aktivní životní styl a celoroční pobyt. ✨
- Pohodlný přístup do Říma a Pescary (letiště, železnice) v závislosti na lokalitě.
- Jednoduchý každodenní život: trhy, trattorie, klidné místní tempo.
- Sezónní nájemní potenciál bez tlaku italských hotspotů.
Kde koupit nemovitost v Abruzzu?
Doporučené přímořské oblasti
Pescara a okolí: rovnováha mezi mořem a dostupností.
Pescara je městská a dobře propojená (letiště, vlak, autobus) a nabízí dobrý kompromis pro celoroční bydlení. Čtvrti blízko moře, Montesilvano na severu nebo Francavilla pár minut na jih, nabízejí široký výběr.
- Za dobře situovaný byt počítejte často ~1 900–2 700 €/m² podle stavu a vzdálenosti od pláže.
- Řadové domy a malé vily na periferii: rozpočty se liší, zahrada a parkování nese příplatek.
- Klíčové výhody: služby, školy, promenády u moře, snadný letní pronájem. 🏖️
Vasto, Francavilla al Mare: méně ceněné, rozumnější rozpočty.
Vasto kombinuje historické centrum, marinu a okolní přírodní rezervace. Francavilla al Mare těží z blízkosti Pescary, aniž by platila plné ceny.
- Běžné byty mezi ~1 400–2 200 €/m² podle ulice, výhledu a spoluvlastnictví.
- Příležitosti ve starších nemovitostech k rekonstrukci – ideální pro strategii « základ + práce ».
- Letní sezónní pronájem je aktivní; mimo sezónu preferujte místní klientelu (studenty, pracovníky na dálku).
Poznámka: U nabídek druhých domovů jsou pozorovány odlišné profily. Průměrná cena nemovitostí nabízených ve Vastu na Green-Acres (většinou nabídky pro druhé domovy) je kolem 186 000 € na velkou plochu, průměrná cena za m² tedy činí zhruba 492 €/m² — což odráží větší rozlohu a nabídku na tomto portálu.
Levnější vnitrozemí, zaručená autentičnost
L’Aquila a její údolí: dobrá cena/m², ale pozor na infrastrukturu.
Regionální hlavní město v rekonstrukci, L’Aquila má nabídku renovovaných nemovitostí dle nejnovějších seizmických norem, ceny zůstávají nižší než ve velkých italských městech.
- Centrum a renovovaná předměstí: hodnoty jsou různorodé, ale často nižší než v renomovanějších uměleckých městech.
- Údolí Gran Sasso a Majella: vesnické domy v L’Aquile mnohem dostupnější, někdy s úchvatným výhledem.
- Pozor: seizmické normy, stav silnic, služby v zimě. 🔧
Rozpočet podle typu nemovitosti
Byt na pobřeží vs. vesnický dům na horách.
- Pobřežní byt: jednoduché užívání, spoluvlastnictví, omezená údržba, lepší likvidita při prodeji, letní nájemní potenciál.
- Vesnický dům: větší plocha, kouzlo a výhledy, ale počítejte s vytápěním, přístupem a pracemi.
- Řadový dům/malá vila na periferii: zajímavý kompromis pro celoroční bydlení.
Typické rozpočty: průzkum cen v regionu 2026.
- Pied-à-terre (garsonka/menší 1+kk) na méně ceněném pobřeží: ~80–140 tis. €.
- Dobře situovaný 2+kk/3+kk v Pescaře/Francaville: často ~140–260 tis. € podle plochy a stavu.
- Vesnický dům ve vnitrozemí: ~30–80 tis. € k rekonstrukci; ~90–180 tis. € renovovaný nebo obyvatelný.
- Rekonstrukce: počítejte s přibližným rozpočtem ~600–1 200 €/m² podle konstrukce, izolace, úprav.
Cenové rozpětí uvedeno orientačně na přelomu 2025/2026. Prémiové nemovitosti a mikro-lokality mohou být nad těmito hodnotami.
Koupě na bydlení vs. koupě na pronájem
Pro bydlení: preferujte dostupnost, služby, lokální život.
- Blízkost vlaků/autobusů, nemocnice, obchody otevřené celý rok.
- Přesvědčte se o zimě: v pobřežních některých oblastech je v zimě klid.
- Vyzkoušejte každodenní život alespoň týden mimo sezónu před podpisem. 🧭
Pro pronájem/investici: pozor na sezónnost, výnos z pronájmu (např. STR v Pretoro).
Krátkodobý pronájem funguje hlavně v létě na pobřeží a o víkendech/prázdninách na horách (např. Pretoro, vstupní brána do parku Majella).
- Přizpůsobte nabídku akcím (turistika, lyže, festivaly) pro lepší obsazenost.
- Sázejte na kvalitu: účinné topení, dobré Wi-Fi, pohodlné spaní, snadný check-in.
- Výnosy jsou většinou mírné ve srovnání s italskými hotspoty, vyváženy ale nižším vstupním kapitálem.
Profil zahraničního kupce (údaje Green-Acres): v provincii Pescara tvoří zahraniční poptávku hlavně Američané (24 % poptávek, mediánová cena ~320 000 €, medián/m² ~1 217 €), poté Francouzi (16 %, medián ~418 000 €, cena za m² ~2 090 €).
V Chieti mají zahraniční poptávku hlavně Němci (16 %, medián ~110 000 €, cena za m² ~786 €).
V provincii L’Aquila patří mezi hlavní zájemce Poláci a Francouzi (každý asi 13 %, medián ~98–110 000 € a cena za m² obvykle < 1 000 €), což je užitečný signál pro ty, kdo cílují na danou klientelu či sledují konkurenci.
Postupy, předpisy a pobídky 2026
Energetická renovace, daňové pobídky, status cizinců.
- Italské bonusy na renovace se měnily v letech 2023–2026; v roce 2026 čekejte cílenější podmínky. Ověřte si místně sazby a nárok (energie, seizmika).
- Energetický průkaz (APE), shoda instalací, povolení v chráněné oblasti: nechte vše prověřit před podáním nabídky.
- Občané EU: jednoduchý nákup. Mimo EU: možné podmínky reciprocity; zajistěte si codice fiscale a otevřete italský účet.
Místní rady (notář, daně, poplatky).
- Notář a ověřené překlady v případě potřeby; důvěryhodný zástupce pro proces koupě.
- Daň z nákupu často skrze imposta di registro (sazba dle rezidence), nebo DPH u novostaveb.
- Poplatky: IMU (druhá rezidence), TARI (odpad), spoluvlastnictví, údržba vytápění.
- Provize a poplatky RK: započítejte do finančního plánu. 🧾
Trendy, které je třeba sledovat před zahájením
Trh v mírném útlumu nebo stabilizaci? (Itálie +2,2 % v r. 2026 vs úprava 2026)
Poslední dostupné trendy: mírný růst v roce 2026 na národní úrovni, s možnou stabilizací v roce 2026 a výraznými rozdíly podle mikrotrhů. Venkovské oblasti mohou zůstat více k jednání.
Financování, úrokové sazby, chuť k expatování.
- Sazby dosáhly vrcholu a začínají opatrně klesat: využívejte místní i vaši domovskou banku.
- Ne-rezidenti: vyšší akontace a záruky; počítejte s delším schvalováním.
- Práce na dálku a touha po přírodě podporují zájem o Abruzzo, hlavně horské oblasti. 📈
Má Abruzzo správný profil pro váš nákup?
Pro ty, kdo hledají autentičnost, rozumný rozpočet, přírodu.
- Touha po čistém vzduchu, autentičnosti a možnostech turistiky za domem.
- Rozumný rozpočet bez vzdání se možnosti dojet autem k moři.
- Projekt pomalého života nebo snadno spravovatelné druhé bydlení. 🌿
Méně vhodné pro vysoký okamžitý výnos nebo rychlou hodnotovou apreciaci.
- Pokud je prioritou vysoký krátkodobý výnos, zaměřte se raději na vysoce ceněná letoviska.
- Abruzzo vyniká svým poměrem radosti k ceně spíše než spekulací.
