Hlavní trendy lombardského realitního trhu v roce 2026
Lombardie zůstává jedním z nejaktivnějších trhů jižní Evropy. Trvalá domácí poptávka, mezinárodní atraktivita a omezená nabídka v nejlepších lokalitách ženou ceny nahoru.
Po vrcholu v letech 2023–2026 se podmínky financování postupně uvolňují, což zvyšuje průchodnost transakcí. Současně se energetická účinnost a kvalita městských služeb stávají klíčovými kritérii.
Co se týče cen, poptávka po druhých rezidencích vytváří široké rozpětí: ≈ 2 339 €/m² v Bergamu, ≈ 6 153 €/m² v Milánu a ≈ 6 333 €/m² v Comu (údaje z portálu Green Acres, specializovaného na druhé bydlení). To potvrzuje rozdíly mezi prémiovými centry a sekundárními trhy.
Region zůstává nejdražší v Itálii mimo Toskánsko
- Vysoké cenové hladiny v prémiových lokalitách (samotný Milán, břehy jezer Como a Garda).
- Výrazné rozdíly mezi waterfrontem, historickými centry a okrajovými obcemi.
- Vzácná nová nabídka v samotném centru města a v první linii u jezera, což podporuje hodnotu.
Silná polarizace mezi Milánem a sekundárními provinciemi
- Milán přitahuje většinu investic a kvalifikovaných pracovních míst.
- Středně velká města (Bergamo, Brescia, Pavia, Lodi): pravidelný růst podpořený kvalitou života a železničním spojením 🚆.
- Vnitrozemí: renovace nemovitostí se slevou a potenciálem zhodnocení.
Pokud jde o mezinárodní poptávku, Milán přitahuje zejména kupující ze Spojených států (~8 %), Německa (~7 %) a Francie (~6 %). V Comu je zahraniční podíl tažen Polskem (~12 %), USA (~11 %) a Izraelem/Německem (~10 % každý), zatímco Garda (Brescia) vidí dvojici Polsko/Německo (~14 % každý).
Nejžádanější oblasti Lombardie
Milán: stabilita a bezpečná hodnota
Italská ekonomická metropole zůstává trhem přesvědčení. Centrální čtvrti (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) spojují likviditu, služby a odolnost cen.
- Přednosti: pracovní příležitosti, univerzity, kultura, doprava (nové prodloužení metra), snadný prodej.
- Body k pozornosti: vyšší poplatky za správu a údržbu u historických nebo luxusních budov.
- Pronájem: silná poptávka mezi manažery a zahraničními studenty.
Tržní ukazatele (druhé bydlení): průměrná cena realit v Miláně: 1 606 000 € za 261 m², tj. ≈ 6 153 €/m², což odpovídá nejžádanějším centrálním čtvrtím.
Jezera: Como, Garda a Iseo, vysoký zájem zahraničí
Panoramatické výhledy, přístup k vodě a architektonický půvab vysvětlují prémiové ceny u jezer 💧. Como má nejvyšší hodnoty v první linii; Garda je rozlehlejší s různorodými mikrotrhy; Iseo nabízí přístupnější vstupní úroveň.
- Premium: břehy jezera, ikonické vesnice (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Alternativy: návrší 10–20 minut od pobřeží, při dostupnějším rozpočtu.
- Možné sezónní výnosy u dobře situovaných objektů, v závislosti na místní legislativě.
Na jezeře Como realitní inzeráty vykazují v průměru ≈ 6 333 €/m² (≈ 532 000 € za 84 m²), což ilustruje prémiové ceny za první linii a otevřený výhled.
Dostupné alternativy v Lombardii
Bergamo, Pavia, Lodi: dobré kompromisy cena/kvalita života
Tato města nabízejí výborný poměr hodnota/cena, živé kulturní dědictví a rychlé spojení s Milánem.
- Bergamo: historická Città Alta, moderní čtvrti ve spodním městě, letiště poblíž.
- Pavia: univerzitní město, dobrá poptávka po pronájmu, příjemné historické centrum.
- Lodi: rodinný charakter, kompletní služby, snadný přístup na dálnici i železnici.
V Bergamu se průměrná cena žádaných nemovitostí pohybuje kolem 290 000 € za 124 m² (≈ 2 339 €/m²), což odráží dobrý kompromis ceny a vlastností. Pavia a Lodi jsou v naší databázi pro zahraniční kupce méně cílené, což může vytvořit lokální příležitosti.
Nehnutelnosti k rekonstrukci v předalpských údolích
V údolích Bergamska, Brescie nebo ve Valtellině nabízejí rustici a vesnické domy výrazné slevy 🏡.
- Vstupní cena atraktivní, s potenciálem rozšíření a zhodnocení.
- Indikativní náklady na rekonstrukci: standardní renovace 600–1 200 €/m²; rozsáhlá 1 500–2 500 €/m² dle stavu a požadované energetické třídy.
- Nutné prověrky: krajinné, energetické a seizmické požadavky; přístup a parkování; přípojky.
Nabídka nemovitostí a cenové hladiny v Lombardii
Novější byty okolo 3 000 €/m²
Mimo prémiové lokality se novější nebo dobře udržované projekty často prodávají okolo 3 000 €/m², s velkými lokálními rozdíly.
- Milán: 5 000–8 000+ €/m² v centru; 3 000–4 500 €/m² v první městské zóně.
- Jezera: 3 500–6 000 €/m² dle výhledu, vzdálenosti od vody a úrovně vybavení.
- Sekundární města: 2 200–3 200 €/m² za dobře situované novostavby.
Venkovské domy od 1 500 €/m² ve vnitrozemí
Ve vnitrozemí začínají samostatné domy nebo zrekonstruované farmy od 1 500 €/m², více podle pozemku, příslušenství a výhledu.
- Opakované náklady k započtení: topení, údržba pozemku, přístupová cesta.
- Společenství vlastníků: často 2–5 €/m²/měsíc za služby (výtah, ostraha, zeleň).
- Náklady na koupi: daně a notářské poplatky se liší podle hlavního/druhého bydliště; plánujte si rezervu navíc.
Vyhlídky na zhodnocení v Lombardii
Efekt ZOH 2026 na alpské oblasti a infrastruktury
Zimní olympijské hry Milano-Cortina 2026 stimulují lombardské alpské oblasti (Bormio, Livigno) i některé dopravní koridory 🏔️. Mikrolokality poblíž sportovišť a nádraží mohou mít lepší zviditelnění.
- Infrastruktura: cílená vylepšení železniční a silniční sítě; lokální modernizace a rozšíření.
- Hotelnictví a sezónní trh: příznivý image efekt, zvláště pro dobře dostupná střediska.
V provincii Sondrio (Bormio, Livigno) je zatím málo zahraniční poptávky, ale efekt olympiády by mohl postupně zlepšit likviditu některých mikrotrhů.
Pokračující růst na sekundárních trzích
Práce na dálku, hledání prostoru a kontrolované rozpočty podporují mírný růst sekundárních měst i vnitrozemí.
- Investiční teze: blízkost nádraží, obnovované čtvrti, renovovaná historická centra.
- Klíč k úspěchu: koupit správnou adresu a dobrý dům, ne pouze „trh“.
