Proč kupovat v roce 2026 v Umbrii?
Trh v roce 2026 zůstává dynamický, ale rozumný: méně spekulací, více důraz na kvalitu a životní prostředí. Dobře situované a zrekonstruované nemovitosti se prodávají rychleji, zatímco ty, které potřebují rekonstrukci, vyžadují více času a zvýraznění 📈.
Číselné ukazatele z inzerátů (zdroj: Green-Acres, specializovaný web na rekreační nemovitosti): na venkově se mnoho nemovitostí pohybuje kolem 1 000–1 400 €/m², zatímco v nejžádanějších oblastech tyto úrovně výrazně překračují.
Oblíbený region pro druhé bydlení
Umbrie láká kupce rekreačních nemovitostí díky svým krajinám, gastronomii a blízkosti Říma a Florencie. Práce na dálku a dlouhodobější pobyty zvyšují zájem o domy s venkovním prostorem.
- Pohodlné spojení: letiště Perugia, vlaky do Říma a Florencie, silnice E45 a A1.
- Vyhledává se klid, otevřený výhled a dobré sluneční podmínky.
- Přednost mají nemovitosti připravené k nastěhování nebo s předvídatelnou rekonstrukcí.
Stálá zahraniční poptávka, především britská a nizozemská
Mezinárodní poptávka zůstává stabilní, hlavně od britských a nizozemských kupců, které doplňují Francouzi, Němci a Belgičané. Jejich kritéria: autentičnost, vybavení (bazén, terasa) a dostupnost živého městečka.
- Zrekonstruované kamenné domy: vysoká atraktivita a snadnější prodej.
- Doba dojezdu: ideálně méně než 30–45 min do uměleckého města.
- Rozpočet na úpravy stanoven už při nabídce pro zajištění harmonogramu.
V provincii Perugia pochází zahraniční poptávka na Green-Acres především ze Spojených států (16 %) a Izraele (11 %), dále z Německa, Nizozemska a Francie. Spojené království má podíl kolem 5 %.
V okrese Terni je trend podobný: USA (13 %) a Izrael (12 %) předbíhají Německo, Nizozemsko a Francii, s podílem Spojeného království kolem 7 %.
Nejlepší místa k nákupu v Umbrii
Nejhledanější oblasti
Perugia a Spoleto: živá centra a zrekonstruované nemovitosti
Perugia a Spoleto nabízejí rušné městské prostředí (univerzity, hudba, festivaly) a pozoruhodné památky. Najdete zde zrekonstruované byty v historických palácích, městské domy a vily na okraji města.
- Kompletní služby: kultura, restaurace, nemocnice, doprava.
- Ideální pro roční pronájem studentům/expatům nebo krátkodobý pronájem.
- Ceny často převyšují venkovský průměr kvůli lokalitě.
Cenová orientace (inzerce):
- Inzerce nemovitostí v Perugii, průměrná požadovaná cena 484 000 € při průměru 359 m² (cca 1 348 €/m²)
- Inzerce nemovitostí ve Spoletu, 426 000 € za 309 m² (cca 1 379 €/m²).
Trasimenské jezero: panorama a klid
Kolem Trasimenského jezera (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago) dominují výhledy, světlo a pohodový život 🌅. Je to oblíbená volba pro milovníky přírody a vodních sportů.
- Vysoká poptávka po domech s výhledem, terasou a bazénem.
- Pozor na krajinné a urbanistické omezení u jezera.
- Sezónní pronájem funguje od dubna do října, vrchol v létě.
Kolem jezera průměry z inzerce ukazují prémiovou cenu „výhledu na jezero“:
- Nemovitosti v Passignano sul Trasimeno: cca 2 066 €/m² (průměrná požadovaná cena 531 000 € za 257 m²).
- Tuoro sul Trasimeno: cca 1 972 €/m² (286 000 € za 145 m²).
- Nemovitosti v Castiglione del Lago: cca 1 771 €/m² (457 000 € za 258 m²).
Dostupné venkovské oblasti
Vesnice kolem Orvieta a Gubbia
Kopce u Orvieta a Gubbia nabízejí statky, usedlosti a kamenné domy s pozemky. Získáte větší prostor a soukromí, v blízkosti jsou půvabné vesnice a místní producenti.
- Typické profily: dlouhodobý pobyt, práce na dálku, rodinný projekt nebo aktivní důchod.
- Prověřte dostupnost (cesty), vodu (studny) a expozici pozemků.
- Dobrý poměr cena/výkon pro ty, komu nevadí trochu odlehlosti.
Ilustrace (inzerce):
- Domy na prodej v Orvietu, cca 1 776 €/m² (průměrná požadovaná cena 627 000 € za 353 m²)
- Domy na prodej v Gubbiu, v průměru kolem 878 €/m² (459 000 € za 523 m²)
Ceny mezi 1 000 a 1 400 €/m² podle renovace
V mnoha vesnicích se nemovitosti často prodávají mezi 1 000 a 1 400 €/m², rozdíly jsou dány výhledem, dostupností a úrovní renovace.
- Lehké obnovení: orientační rozpočet 300–600 €/m².
- Rozsáhlá/strukturální renovace: 800–1 500 €/m² podle stavu a materiálů.
- Náklady na koupi v Itálii: často 9–12 % pro druhé bydlení (daň z převodu, notář, agentura); upřesnit s profesionály.
Poznámka: kolem Trasimenského jezera a Orvieta často průměry z inzerce převyšují 1 700 €/m², zatímco některé venkovské obce (Gubbio) zůstávají výrazně pod 1 000 €/m².
Metodika: tato čísla pocházejí z inzerátů a často se týkají větších nemovitostí; nenahrazují místní odhad a srovnání s realizovanými prodeji.
Typologie a vyhlídky v Umbrii
Statky, kamenné domy a menší vily
Nabídka zahrnuje casali (statky), kamenné domy, byty ve vesnici a menší moderní vily. Hledané vlastnosti: odhalené trámy, terakotové podlahy, olivovníky, výhled a možnost bazénu 🏡.
- Kamenný dům: kouzlo, dobrá hodnota při správné rekonstrukci.
- Menší nová vila: komfort, izolace, snadná údržba.
- Pozor na seizmické normy a stavební povolení.
Velký potenciál pro turistické pronájmy
Krátkodobý pronájem funguje dobře kolem kulturních center a panoramatických oblastí. Pobytu převládají od jara do podzimu, klientela je mezinárodní.
- Realistický cíl: sezonní obsazenost a hrubý výnos 3–5 % podle lokality.
- Co rozhoduje: bazén, výhled, snadná dostupnost, obchody do 15 min.
- Důležité: soulady s územním plánem, registrace k pronájmu, místní daň (IMU), energetická účinnost.
Rychlý kontrolní seznam při nákupu
- Katastrální a územně-plánovací soulad nemovitosti a přístavků.
- Statické a seizmické posouzení, stav střechy a sítí.
- Kvalita přístupové cesty, věcná břemena, práva k vodě/studnám.
- Písemný odhad nákladů a termínů rekonstrukce s místními řemeslníky.
- Realistická projekce pronájmu: sezónnost, cílová klientela, blízké služby.
