Markt 2026: leichter Anstieg nach 3 Jahren Stabilität
Nach einem eher ruhigen Zyklus 2022–2026 startet das Jahr 2026 mit einem leichten Anstieg, getragen von den Universitätspolen und der Mietnachfrage. Die Zinsen stabilisieren sich, die Mobilität nimmt wieder zu und das Angebot bleibt maßvoll.
Die Triebkräfte dieses Neustarts:
- Ströme von Studierenden und jungen Berufstätigen in die großen Städte.
- Gestärkter Tourismus an der Adriaküste.
- Lebensqualität und Infrastruktur über dem italienischen Durchschnitt.
- Begrenztes Neubauangebot in den historischen Stadtkernen.
Durchschnittspreis: ~2.800 €/m² (+2,4 %)
Der regionale Durchschnittspreis liegt bei etwa 2.800 €/m², was einem Anstieg von rund +2,4 % innerhalb eines Jahres entspricht. Die Unterschiede bleiben deutlich: Die Stadtzentren von Bologna und einige Bereiche von Rimini liegen über dem Schnitt, während Randgemeinden und mittlere Städte weiterhin erschwinglichere Werte bieten.
Zu beachten: Laut den auf der Seite Green-acres gesammelten Anzeigen für Zweitwohnsitze weisen die zum Verkauf stehenden Häuser in Modena einen hohen Durchschnittspreis auf, bedingt durch oftmals sehr großzügige Immobilien (beobachteter Durchschnittspreis für diese Anzeigen ~2.851.000 € für große Flächen, also ca. 2.851 €/m²), was die Vielfalt des Angebots zwischen städtischen Märkten und Anlageobjekten veranschaulicht.
In der Praxis hängt das Budget stark von der Lage, vom energetischen Zustand und von der Nähe zu Transportmitteln/Schulen/Meer ab.
Bologna und Rimini: Nachfragemotoren
Bologna bündelt qualifizierte Arbeitsplätze und Studierende; Rimini profitiert von ganzjährigem Tourismus und Events. Gemeinsam prägen sie die Dynamik der Region. 🏘️
- Bologna: Universitätsstandort, Biotech und Dienstleistungen, starker Mietdruck.
- Rimini: Strände, Messen und Hotellerie, hohe Nachfrage bei Kurz- und Mittelfristmiete.
- Erreichbarkeit: Autobahnen, Schnellzüge und Flughäfen stärken die Marktliquidität.
Starke Segmentierung in der Emilia-Romagna
Der Markt liest sich „straßenweise“. Mikrobereiche (Altstadt, Universitätszonen, gut angebundene Vororte) zeigen je nach Angebot, Gebäudeenergie und Mietattraktivität unterschiedliche Verhaltensweisen.
Bologna: Angebotsknappheit, steigende Mieten (+7 %)
Der Mietdruck hat zu einem Anstieg der Mieten um rund +7 % geführt. Das Angebot innerhalb der Stadtmauern ist rar, sanierte und energetisch gut bewertete Immobilien finden schnell Käufer.
- Wo suchen: Altstadt für Liquidität, Universitätsviertel für Wohngemeinschaften, gut angebundene Gürtel zur Renditeoptimierung.
- Zu prüfen: Energieausweise, Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, Akustikqualität bei Altbauten.
- Strategie: Kompakte Flächen (Einzimmerwohnungen/2-Zimmer-Wohnungen) nahe bei Transportmitteln/Schulen bevorzugen, um die Vermietung zu sichern.
Parma und Modena: Familien- und Anlagemärkte
Parma und Modena bieten stabilere Märkte, gefragt bei Familien und vermögenden Käufern. Die Renditen sind moderat, die Leerstandsquote gering, der Wiederverkauf ist bei guter Lage meist problemlos.
- Vorteile: hohe Lebensqualität, Lebensmittel- und Maschinenbauindustrie, starker öffentlicher Dienst.
- Zielgruppen: 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Außenbereich, Parkplätzen und Schulen in der Nähe.
- Kaufkriterien: Ausrichtung, Energieeffizienz, kontrollierte Nebenkosten.
Laut veröffentlichten Nachfragedaten (Green-acres) für die Provinzen Bologna, Parma, Rimini und Modena ist kein klarer ausländischer Hauptkäufer zu erkennen: Das unterstreicht einen überwiegend inländischen Markt in diesen Gebieten, auch wenn einzelne Segmente (Zweitwohnsitze oder Anlageobjekte) spezielle Käufergruppen anziehen.
Investieren an der Adriaküste
Die Adriaküste vereint Zweitwohnsitze und Mietinvestments. Die saisonale Attraktivität erstreckt sich auf Frühjahr und Herbst, getragen von Kurzaufenthalten und Homeoffice. 🏖️
Ravenna, Rimini: Zweitwohnsitze und touristische Vermietung
Zwei ergänzende Profile:
- Ravenna: kulturelles Erbe, Natur und Familienstrände, treue Kundschaft.
- Rimini: lebhafte Urlaubsorte, Events und internationaler Tourismus, hohe Fluktuation.
- Gefragte Immobilien: 1–2 Schlafzimmer mit Balkon/Terrasse, Parkplatz, Strand- und Einkaufsmöglichkeiten fußläufig.
- Zu beachten: Hausordnung bzgl. Kurzzeitvermietung, Hochsaisonsmanagement, Lärm- und Salzwasserbelastung.
- Dauerhafter Wert: gute Dämmung, effiziente Klimaanlage, aktuelle Energieausweise.
Profil ausländischer Käufer: Fokus Ravenna
Ausländische Nachfragedaten auf Green-acres zeigen ein klares Profil für Ravenna: Ausländische Käufer machen einen identifizierbaren Anteil aus, angeführt von Deutschland (≈21 %) und danach Frankreich (≈16 %).
Der bei diesen Nachfragen beobachtete Medianpreis beträgt etwa 280.000 € für eine angegebene Medianfläche um 338 m², also ein Medianpreis pro Quadratmeter von fast 828 €/m² – ein Indikator für einen Markt mit Zweitwohnsitzen und geräumigeren Immobilien als im Küstendurchschnitt.
Wachstum der Ferienvermietungen seit 2022
Seit 2022 begünstigen regionaler Tourismus und flexible Aufenthalte die Ferienvermietung. Die Auslastungsperioden verlängern sich, mit besserer Planungssicherheit im Frühling und Spätherbst.
- Verwaltung: an einen lokalen Anbieter abgeben oder automatisieren (Check-in, Reinigung, dynamische Preisgestaltung).
- Abhebung: langlebige Möbel, schnelles WLAN, Arbeitsplatz, Möglichkeit zur Monatsmiete.
- Schnellmethode zur Kaufbewertung: Bruttoeinnahmen auf 12 Monate schätzen, Kosten (Eigentümergemeinschaft, Wartung, Steuern, Verwaltung) abziehen, Sanierungs-/Energiebudget einrechnen und mit den Kapitalkosten vergleichen.
Immobilienmarktprognosen für die Emilia-Romagna
Der Trend dürfte moderat aufwärts bleiben, teils mit lokalen Zyklen. Gut angebundene und energieeffiziente Sektoren entwickeln sich überdurchschnittlich, während renovierungsbedürftige Immobilien deutliche Preisabschläge hinnehmen.
Anhaltende Nachfrage dank starker regionaler Wirtschaft
Die Emilia-Romagna profitiert von einer breit aufgestellten, exportorientierten Wirtschaft, was Arbeitsplätze und Immobiliennachfrage stützt.
- Wachstumstreiber: Industrie und Dienstleistungen, Universitäten, Tourismus, Infrastruktur.
- Zu beobachtende Risiken: Zinsentwicklung, lokale Regeln für Kurzzeitvermietung, Klima-Belastung an der Küste.
- Strategien 2030: Standorte im „15-Minuten“-Radius anstreben, hohe Energieklassen bevorzugen, je nach Stadt zwischen Rendite und Liquidität abwägen.
