Ein Immobilienmarkt mit zwei Geschwindigkeiten
Rom: Durchschnitt 3.700 €/m², Anstieg um 1,8 % im Jahr 2026
Das Herzstück des Marktes bleibt die Hauptstadt, mit einem Durchschnitt von 3.700 €/m² und einer erwarteten Steigerung von +1,8 % im Jahr 2026. Die Unterschiede innerhalb der Stadtmauern sind je nach Viertel, Metroanbindung und Zustand der Wohnanlagen ausgeprägt.
- Zentrale und historische Viertel: Aufpreis dank internationaler Nachfrage und Prestige.
- Gut angebundene Randbezirke (Metro A/B, FR-Bahnhöfe): mittlere, aber liquide Werte.
- Sanierungsbedürftige Objekte: spürbarer Abschlag, gutes Verhandlungspotenzial.
Käufer bevorzugen Lebensqualität: hohe Etagen, Außenflächen, gepflegte Wohnanlagen. « Schlüsselfertige » Immobilien verkaufen sich schneller. 📈
Beachte jedoch, dass spezialisierte Anzeigenplattformen ein eher gehobenes Bild der Stadt zeichnen: Auf der Seite für Zweitwohnsitze erreicht der Durchschnitt der zum Verkauf stehenden Häuser in Rom deutlich höhere Niveaus (die Anzeigen sind oft auf das Premiumsegment ausgerichtet). Diese Verzerrung erklärt teilweise die Diskrepanz zwischen dem durchschnittlichen Marktpreis und den auf manchen Plattformen sichtbaren Preisen.
Umland und Land: Preise halbieren sich
Außerhalb Roms fallen die Preise häufig auf die Hälfte. In den Provinzen Viterbo, Rieti, Latina oder Frosinone liegen die Budgets meist zwischen 1.500 und 2.000 €/m² und noch deutlich darunter bei sanierungsbedürftigen Immobilien.
- Dörfer und Kleinstädte: Dorfhäuser und Altbauwohnungen sehr erschwinglich.
- Sanierungsbedürftige Landhäuser: Gelegenheiten ab 700–1.200 €/m² je nach Zustand und Anbindung.
- Gut angebundene Zonen (Castelli Romani, Bahnachsen): stabilere Werte.
Ergebnis: Die Immobilienkaufkraft steigt sprunghaft, sobald man sich vom Autobahnring entfernt, bei gleichzeitig weiterhin guter Anbindung an die Hauptstadt.
Der Post-Covid-Effekt auf das ländliche Latium
Zunahme der Verkäufe in Viterbo, Rieti und den Castelli Romani
Homeoffice und das Streben nach mehr Grünflächen haben die Nebenmärkte neu belebt. Viterbo und Rieti profitieren vom guten Verhältnis Fläche/Preis, während die Castelli Romani Lebensqualität, Aussichten und Anbindung an Rom vereinen. 🌿
Anzeigendaten bestätigen das Interesse an diesen Gebieten: Die Angebote in den Castelli Romani weisen einen deutlich niedrigeren Durchschnittspreis pro m² auf als in der Hauptstadt und machen größere Häuser mit Garten attraktiver.
- Verstärkte Nachfrage nach Außenbereichen (Terrassen, Gärten, Obstgärten).
- Wiederaufleben von Reihenhäusern und gut gelegenen Bauernhäusern.
- Schnelles Internet ist entscheidendes Kriterium für Berufstätige geworden.
Diese Nachfrage bleibt selektiv: Isolierte Immobilien ohne Dienstleistungen oder Glasfaser tun sich schwerer.
Zweitwohnsitze ersetzen den Städtetourismus
Mit volatileren Städtetourismus gewinnen Zweitwohnsitze und längere Aufenthalte an Bedeutung. Die Hügel um Tivoli, Bracciano oder Bolsena sind beliebt für verlängerte Wochenenden und hybrides Arbeiten.
- Längere saisonale Vermietungen (Mid-term) im Aufwind.
- Suche nach Authentizität: lokale Materialien, Aussichten, Zugang zur Natur.
- Achtung auf das striktere Reglement für Kurzzeitvermietung, das in Rom strenger ist als im ländlichen Raum.
Preis pro m² je Immobilientyp im Latium
Wohnungen in Rom vs. Landhäuser um Tivoli
Bei gleichem Budget ist der Flächen-/Lage-Kompromiss entscheidend. 🏡
- Mit 350.000 € in Rom: komfortable Zweizimmerwohnung oder renovierungsbedürftige Dreizimmerwohnung, je nach Viertel.
- Mit 350.000 € bei Tivoli oder in den Castelli Romani: Haus mit 120–160 m² und Garten, manchmal mit Nebengebäude.
- Sanierungsoption: Den Kaufpreis senken und in Komfort investieren (Dämmung, Wärmepumpen, Solar).
Die Renovierungskosten variieren stark je nach Zustand, Zugänglichkeit und Verfügbarkeit der Handwerker. Eine energetische Analyse im Voraus empfiehlt sich, um die profitabelsten Maßnahmen zu priorisieren.
Abschließend zur Einordnung der oben genannten Durchschnittswerte zeigen Anzeigensammlungen sehr unterschiedliche Profile: Bei Green Acres zum Beispiel wird der Durchschnittspreis in Rom durch ein hochwertiges Angebot nach oben gezogen (durchschnittlicher Wert des Musters höher als der Median des Marktes), während die Nachfrage in den Castelli Romani deutlich günstiger ist.
Solider Mietmarkt in der Hauptstadt (+5 % bei Mieten)
Die Mietnachfrage in Rom bleibt durch Studenten, Verwaltung, Gesundheitswesen und Dienstleistungen unterstützt. Die Mieten sind zuletzt um rund +5 % gestiegen, mit großen Unterschieden je nach Lage und Qualität des Objekts.
- Langfristig unmöbliert: geringe Leerstände in gut angebundenen Gebieten.
- Möbliert für Berufstätige/Studenten: gute Aufnahme, schnelle Wechsel.
- Mid-term (1–6 Monate): beliebtes Format für Telearbeiter und Expats.
Die Bruttorenditen liegen in der Regel zwischen 3 und 5 %, in wachstumsstarken Mikrolagen sogar höher. Die Auswahl gut verwalteter Gebäude begrenzt Risiken.
International bleibt die Nachfrage aus dem Ausland im Großraum Rom beachtlich: Laut Statistiken spezialisierter Plattformen stellen die USA den größten Anteil (≈14 % der ausländischen Anfragen), gefolgt von Polen und Frankreich (je ≈12 %), danach Israel (≈10 %).
Diese Herkunftsländer erklären teilweise den Druck auf bestimmte Segmente und gefragte Viertel bei ausländischen Käufern.
Auch in den Provinzen ist die ausländische Präsenz spürbar: Viterbo zieht vor allem amerikanische Käufer an (≈17 % der ausländischen Anfragen bei bestimmten Anzeigen), während Frosinone vielfältige internationale Nachfrage erhält (USA, Polen, Deutschland).
Diese Ströme stützen punktuell die Preise und die Nachfrage nach hochwertigen Landhäusern.
Preisentwicklung der Immobilien im Latium
Ausbreitung von Homeoffice und Zuzug in die Hügel des Latiums
Arbeiten im Homeoffice verankert eine diffusere Wohnnachfrage. Gemeinden mit guter Anbindung (Regionalzug, Park+Ride, 5G/Glasfaser) dürften weiter profitieren.
- Abwägung Lebensqualität/Fahrzeit zugunsten grüner Gegenden.
- Mehr energetische Sanierungen, gefördert durch Nutzungseinsparungen.
- Potenzial in Dörfern mit Geschäften, Schulen und medizinischen Diensten.
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Stadtentwicklungsprojekte am Tiberufer
In Rom zielen mehrere Entwicklungsprojekte auf die Neunutzung von Brachflächen, sanfte Mobilität und die Aufwertung der Tiberufer. Diese Maßnahmen können mittelfristig neue Wertschwerpunkte schaffen.
- Flussachsen und -viertel besser vernetzt.
- Mehr öffentliche Räume, Radwege und Mischnutzung.
- Neue Wohnprojekte mit hohem Energiestandard.
Für geduldige Investoren bieten diese Transformationsgebiete Einstiegschancen vor der Marktreife. 🏗️
