Immobilienmarkt 2026 in der Toskana 📈
Durchschnittspreis: ~3.100 €/m², +2,5 % innerhalb eines Jahres
Der Durchschnittspreis liegt 2026 bei etwa 3.100 €/m², mit einem Anstieg von rund +2,5 % gegenüber dem Vorjahr. Die Unterschiede zwischen Küste, Kunststädten und Hinterland bleiben deutlich.
- Küste und renommierte Badeorte (Versilia, Maremma): 3.500 bis 6.000 €/m² je nach Lage.
- Kunststädte und Provinzhauptstädte: 2.800 bis 5.500 €/m².
- Ländliche Gebiete und Dörfer: 1.500 bis 2.500 €/m², mehr bei Renovierungsbedarf.
Der Markt ist liquide, mit Verkaufszeiten oft zwischen 2 und 5 Monaten. Die Verhandlungsmargen liegen je nach Zustand und Lage meistens zwischen 3 und 7 %.
Aktuelle Anfragen bestätigen diese Unterschiede zwischen den Regionen:
- Florenz liegt deutlich darüber (rund 7.600 €/m² für große Anwesen),
- Lucca liegt eher bei 2.700 €/m²,
- Arezzo ~2.080 €/m²,
- Siena ~2.370 €/m²,
- Immobilienkauf in Prato ~2.760 €/m²,
- Immobilienkauf in Pontedera ~2.300 €/m².
- In Pisa liegt das Niveau bei etwa 920 €/m², was vor allem auf sehr große Immobilienflächen zurückzuführen ist – Vorsicht bei der Interpretation!
Methodischer Hinweis: Es handelt sich um Richtwerte auf Basis von inserierten und nachgefragten Immobilien (Zweitwohnsitzmarkt), nicht zu verwechseln mit Notarpreisen.
Florenz und Lucca: Die teuersten Märkte
Florenz vereint Prestige und Seltenheit, vor allem im Centro Storico, in Oltrarno und auf den Florentiner Hügeln (Fiesole, Settignano). Charaktervolle Immobilien werden oft für mehr als 5.000 €/m² gehandelt, bei ikonischen Adressen weit mehr.
In Lucca treiben sowohl das historische Zentrum als auch die umliegenden Hügel die Preise in die Höhe. Renovierte Steinhäuser mit Aussicht und Pool sind hier sehr gefragt 🏡.
- Premiumlagen = knappes Angebot, hohe Konkurrenz, herausragende Bauqualität.
- Beachten Sie Denkmalschutzauflagen und die Regulierung von Touristenvermietungen in der Altstadt.
- Langfristig werthaltig, wenn Lage, Helligkeit und Zugang einwandfrei sind.
Nützliche Hinweise:
- Bei Luxusobjekten deuten neue Anfragen auf Immobilienpreise in Florenz hin
- In Lucca ist der Markt für Casali und Villen mit Hügelblick ebenfalls bemerkenswert.
Profil internationaler Käufer auf diesen Kunstmärkten:
- In Florenz stammen die Käufe besonders aus den USA (~23 % der Anfragen), gefolgt von Frankreich (~12 %) und Deutschland (~9 %).
- In Lucca führen USA (~15 %), Schweiz (~11 %) und Frankreich (~9 %) das Feld an.
Das ländliche Toskana – noch erschwinglicher Markt 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: Immobilien für 1.800-2.200 €/m²
In den ländlichen und stadtnahen Gebieten von Arezzo, Pisa und Siena finden sich Häuser zwischen 1.800 und 2.200 €/m², besonders außerhalb des Zentrums und in Nachbargemeinden.
- Renovierungsbedürftiges Bauernhaus in Arezzo (120-180 m²): 180.000 bis 320.000 € je nach Zustand und Zugänglichkeit.
- Renoviertes Steinhaus mit Grundstück in Pisa (200-300 m²): 380.000 bis 650.000 €.
- Podere mit Hektar Land und Nebengebäuden in Siena: variable Budgets, oft ab 700.000 € für schlüsselfertigen Zustand.
Als Richtwert liegen aktuelle Anfragen bei etwa ~2.080 €/m² in Arezzo und ~2.370 €/m² in Siena. In Pisa drückt die große Wohnfläche den Quadratmeterpreis.
Die wichtigsten preisbestimmenden Faktoren: Erreichbarkeit (befestigte Straße), freie Sicht, Ausrichtung, Energieklasse, Wasserverfügbarkeit, Entfernung zu Dienstleistungen.
Hohe Nachfrage aus dem Ausland, insbesondere Großbritannien und Niederlande
Die internationale Nachfrage bleibt hoch, getragen von Käufern aus Großbritannien, den Niederlanden und anderen nordeuropäischen Ländern 🌍. Homeoffice, landschaftlicher Reiz und das touristische Ökosystem stärken diesen Trend.
- Florenz: Starker Anteil US-amerikanischer Käufer, gefolgt von Franzosen/Deutschen; Lucca: reges Interesse von Schweizer, französischen und niederländischen Käufern.
- Pisa: Diverses Profil mit an erster Stelle deutschen Käufern (~15 %), gefolgt von Frankreich und Polen (~11 % je), dann USA (~9 %).
- Arezzo und Siena: Kontinuierliches Interesse aus den USA (~20 %), dann Westeuropa (Frankreich, Deutschland, Schweiz), mit gestaffelten Budgets je nach Größe und Zustand.
- Währungsrechner und Zinsstrategie: Den besten Kaufzeitpunkt sichern.
- Technische Unterlagen: Katasterplan, Energieausweis (APE), Gesetzeskonformität der Anlagen.
- Typischer Ablauf: Angebot, Vorvertrag, Prüfungen (Notar, Geometer), endgültige Unterschrift nach 8 bis 12 Wochen.
Quadratmeterpreise in der Toskana 🧭
Steinhäuser, Agriturismi, Villen mit Pool
- Steinhäuser (Casali): Charme, dicke Wände, oft energetische Verbesserungen nötig.
- Agriturismi: Kombination Wohnen + Aktivität, Nebengebäude, Gästezimmer, saisonale Einnahmen.
- Villen mit Pool: Erwarteter Standard über 500.000 €, Ausrichtung und Aussicht entscheidend.
Richtwerte für Renovierungskosten: 800–1.200 €/m² für eine sorgfältige Sanierung, 1.200–1.800 €/m² für eine umfassende Renovierung. Ein Pool kostet meist 40.000–80.000 €, je nach Projekt.
Vorab Baugenehmigungen und Konformität (SCIA, Landschaftsschutz), sowie Winterzugang und Wasserableitung prüfen.
Begrenztes Angebot, Preise gestützt durch Tourismus
Das gebaute Erbe ist endlich, Erweiterungen sind reglementiert, die touristische Nachfrage bleibt robust. Diese Faktoren stabilisieren die Preise, besonders an ikonischen Standorten.
- Saisonale Vermietungen in erstklassigen Lagen: Bruttorenditen meist 4–6 %, netto 2,5–4 % nach Kosten.
- Risiken: Saisonalität, lokale Vorschriften, steigende Instandhaltungskosten.
- Lösungen: Vier-Jahreszeiten-Standorte, professionelle Verwaltung, energetische Verbesserung.
Preisentwicklungsperspektiven für die Toskana 🔮
Kontrolliertes Wachstum und Erhalt des Baubestands
Zentrales Szenario: Moderates, stetiges Wachstum, getragen von hochwertiger Knappheit und der Aufwertung des Immobilienbestands. Erwarten Sie durchschnittliche Steigerungen von 1 bis 3 %/Jahr, mit Unterschieden je nach Mikromarkt.
Werthaltige Investitionen behalten ihren Vorteil: gut gelegene Altstädte, gefragte Hügel, hochwertige Küstenlagen. Projekte mit energetischer Verbesserung werden voraussichtlich besser bewertet.
Aufkommen des langfristigen Mietmarkts für Auswanderer
Hybrides Arbeiten zieht internationale Profile an, die komfortable Häuser mit Glasfaser, Büroraum und Bahnanbindung suchen. Monatliche Mieten als Richtwert: 800–1.200 € für eine Dreizimmerwohnung in einer mittleren Stadt, 1.500–2.500 € im Zentrum von Florenz.
- Vermieter-Fokus: effiziente Heizung, Dämmung, Glasfaseranschluss, Außenflächen.
- Gängige Verträge: 4+4 oder 3+2; mögliche Besteuerung per „cedolare secca“ (Steuerberater konsultieren).
- Chancen: Gut angebundene Gemeinden (Prato, Poggibonsi, Pontedera), Lebensqualität ganzjährig – beachten Sie die lokalen Dynamiken in Prato und Pontedera.
