Die großen Trends auf dem lombardischen Immobilienmarkt 2026
Die Lombardei bleibt einer der aktivsten Märkte Südeuropas. Die anhaltend starke Inlandsnachfrage, internationale Attraktivität und ein begrenztes Angebot an Top-Lagen treiben die Preise nach oben.
Nach dem Höhepunkt 2023–2026 lockern sich die Finanzierungsbedingungen allmählich, was die Transaktionen erleichtert. Gleichzeitig werden Energieeffizienz und hochwertige städtische Dienstleistungen zu zentralen Kriterien.
Was die Preise betrifft, zeigt die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen eine große Bandbreite: ca. 2 339 €/m² in Bergamo, ca. 6 153 €/m² in Mailand und ca. 6 333 €/m² in Como (Beobachtungen auf Green Acres, einer auf Zweitwohnsitze spezialisierten Plattform). Dies bestätigt die Differenzen zwischen Premiumlagen und Sekundärmärkten.
Die Region bleibt neben der Toskana die teuerste Italiens
- Hohe Preisniveaus in Premiumlagen (Mailand Innenstadt, Ufer des Comer und Gardasees).
- Deutliche Unterschiede zwischen Uferlagen, historischen Zentren und Randgemeinden.
- Seltenes Neubauangebot im Stadtzentrum und in erster Seelinie, was den Wert stabilisiert.
Starke Polarisierung zwischen Mailand und den kleineren Provinzen
- Mailand zieht den Großteil der Investitionen und qualifizierten Arbeitsplätze an.
- Mittelgroße Städte (Bergamo, Brescia, Pavia, Lodi): stetiges Wachstum dank Lebensqualität und Bahnverbindungen 🚆.
- Hinterland: Sanierungsobjekte mit Preisnachlass und Aufwertungspotenzial.
Was die internationale Nachfrage betrifft, zieht Mailand besonders Käufer aus den USA (~8 %), Deutschland (~7 %) und Frankreich (~6 %) an. In Como wird der Ausländeranteil durch Polen (~12 %), die USA (~11 %) und Israel/Deutschland (~10 % jeweils) getragen, während am Gardasee (Brescia) das Duo Polen/Deutschland (~14 % jeweils) vorne liegt.
Die gefragtesten Regionen der Lombardei
Mailand: Stabilität und sicherer Wert
Die italienische Wirtschaftshauptstadt bleibt ein Überzeugungsmarkt. Die zentralen Stadtteile (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) verbinden Liquidität, Servicequalität und Preisstabilität.
- Vorteile: Arbeitsplätze, Universitäten, Kultur, Mobilität (jüngste Metroerweiterungen), einfacher Wiederverkauf.
- Wichtige Punkte: Höhere Gemeinschaftskosten und Unterhaltsaufwand bei Alt- oder Luxusimmobilien.
- Vermietung: Starke Nachfrage von Führungskräften und internationalen Studenten.
Marktreferenzwerte (Zweitwohnsitze): Durchschnittspreis für Immobilien in Mailand: 1 606 000 € für 261 m², also ca. 6 153 €/m², im Einklang mit den begehrtesten zentralen Vierteln.
Die Seen: Comer See, Gardasee und Iseo, hohe ausländische Nachfrage
Panoramablicke, Wasserzugang und architektonischer Charme erklären den Seeaufschlag 💧. Am Comer See sind die Werte in erster Linie am höchsten; der Gardasee ist weitläufiger mit vielen Mikromärkten; Iseo bietet einen niedrigeren Einstiegspreis.
- Premium: Seeufer, ikonische Dörfer (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Alternativen: Hänge 10–20 Minuten vom Ufer entfernt, günstigere Budgets.
- Saisonale Rendite möglich bei guter Lage, vorbehaltlich lokaler Regulierung.
Am Comer See liegen die Immobilienangebote im Schnitt bei ca. 6 333 €/m² (ca. 532 000 € für 84 m²), was die Prämie für erstklassige Lagen und freie Aussicht verdeutlicht.
Erschwingliche Alternativen in der Lombardei
Bergamo, Pavia, Lodi: gutes Preis-/Lebensqualitäts-Verhältnis
Diese Städte bieten ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis, lebendiges Kulturerbe und schnelle Anbindung an Mailand.
- Bergamo: Historische Oberstadt, moderne Viertel im unteren Bereich, Nähe zum Flughafen.
- Pavia: Universitätsstadt, gute Mietnachfrage, angenehmes historisches Zentrum.
- Lodi: Familienprofil, umfassende Dienstleistungen, Autobahn- und Bahnanbindung.
In Bergamo liegt der Durchschnittspreis nach gefragten Objekten bei ca. 290 000 € für 124 m² (ca. 2 339 €/m²), ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Pavia und Lodi sind in unserer Datenbasis bei ausländischen Käufern weniger im Fokus, was dort lokale Gelegenheit bieten kann.
Renovierungsobjekte in den Voralpentälern
In den Tälern von Bergamo, Brescia oder im Veltlin bieten rustici und Dorfhäuser große Preisabschläge 🏡.
- Niedrige Einstiegspreise mit Aus- und Aufwertungspotenzial.
- Ungefähre Sanierungskosten: Standardrenovierung 600–1 200 €/m²; größere Eingriffe 1 500–2 500 €/m² je nach Zustand und angestrebter Energieeffizienz.
- Prüfungen: Landschafts-, Energie- und Erdbebenauflagen; Zufahrt und Parken; Anschlüsse.
Immobilienangebot und Preisniveaus in der Lombardei
Moderne Wohnungen um 3.000 €/m²
Außerhalb der Premiumlagen werden neue oder gut erhaltene Objekte oft um 3 000 €/m² gehandelt, mit starken lokalen Unterschieden.
- Mailand: 5 000–8 000+ €/m² im Stadtzentrum; 3 000–4 500 €/m² im ersten Gürtel.
- Seen: 3 500–6 000 €/m² je nach Aussicht, Entfernung zum Ufer und Ausstattung.
- Sekundärstädte: 2 200–3 200 €/m² für neue, gut gelegene Immobilien.
Bauernhäuser ab 1.500 €/m² im Hinterland
Im Hinterland beginnen Einfamilienhäuser oder renovierte Bauernhöfe bereits ab 1 500 €/m², je nach Grundstück, Nebengebäuden und Aussicht mehr.
- Laufende Kosten: Heizung, Außenpflege, Zufahrtsstraße.
- Wohnanlagen: Oft 2–5 €/m²/Monat für Serviceleistungen (Aufzug, Hausmeister, Grünflächen) einplanen.
- Kaufnebenkosten: Steuern und Notar je nach Erst-/Zweitwohnsitz unterschiedlich; Zusatzbudget einplanen.
Wertsteigerungsperspektiven in der Lombardei
Effekt der Olympischen Winterspiele 2026 auf alpine Regionen und Infrastruktur
Die Winterspiele Milano-Cortina 2026 stimulieren die lombardischen Alpentäler (Bormio, Livigno) und einige Verkehrsachsen 🏔️. Mikrostandorte nahe an Sportzentren und Bahnhöfen könnten von besserer Sichtbarkeit profitieren.
- Infrastruktur: Zielgerichtete Verbesserungen bei Bahn und Straßen; lokale Erweiterungen und Modernisierungen.
- Hotellerie und Saisonales: Positiver Imageeffekt, vor allem für gut angebundene Orte.
In der Provinz Sondrio (Bormio, Livigno) gibt es derzeit nur wenige ausländische Nachfragen, aber der Olympiaeffekt könnte die Liquidität in einigen Mikromärkten schrittweise bessern.
Stetiges Wachstum in Sekundärmärkten
Homeoffice, Platzbedarf und begrenzte Budgets stützen den moderaten Anstieg der Sekundärstädte und des Hinterlands.
- Investmentthesen: Bahnhofsnähe, Quartierserneuerung, sanierte Altstädte.
- Schlüssel zum Erfolg: Die richtige Adresse und das richtige Objekt wählen, wichtiger als „der Markt“.
