Gute Gründe für einen Immobilienkauf in der Toskana
Hohe, aber stabile Preise dank internationaler Nachfrage
Die Toskana bleibt ein stabiler und gefragter Markt. Das Angebot ist in begehrten Lagen begrenzt, was insgesamt stabile Preise unterstützt – mit Aufschlägen für renovierte, gut gelegene Immobilien mit Außenbereich (Garten, Terrasse, Pool).
Die Verhandlungsspielräume bleiben begrenzt, besonders bei bezugsfertigen Objekten. Die Zinsen normalisieren sich langsam in Europa, dennoch sollte eine lokale Finanzierung im Einzelfall geprüft werden. Berücksichtigen Sie auch Erwerbsnebenkosten und eventuelle Anpassungsarbeiten (Energie, Sicherheit).
- Stetige internationale Nachfrage (Zweitwohnsitze, Umsiedlungen, Mietinvestitionen).
- Seltenes Angebot in Top-Lagen.
- Hoher Vermögenswert und sehr hohe Lebensqualität.
- Gute Erreichbarkeit durch die Bahn- und Flugverbindungen von Florenz und Pisa.
Starke Konzentration der Verkäufe im Dreieck Florenz–Siena–Pisa
Das ist das Herzstück des Marktes: Kultur, Universitäten, Dienstleistungen, touristische Anziehungskraft und gute Verbindungen erleichtern Transaktionen und Wiederverkauf.
- Florenz: Kunst- und Wirtschaftszentrum, starker Nachfrageüberhang bei renovierten Immobilien in Florenz.
- Siena: mittelalterlicher Charme und hohe Lebensqualität, eher ruhiger (Immobilienanzeigen in Siena).
- Pisa: gute Flugverbindungen und oft günstigere Einstiegspreise als in Florenz (Immobilienanzeigen in Pisa).
Budget-Orientierung 2026 anhand der auf Green Acres beobachteten Anfragen (Zweitwohnsitze): Florenz ca. 7.600 €/m², Siena 2.370 €/m², Lucca ~2.680 €/m², Arezzo ~2.080 €/m², Pisa ~920 €/m², Massa-Carrara ~800 €/m².
Absolut gesehen liegt der Durchschnittskorb bei etwa 2,25 Mio. € in Florenz, 1,65 Mio. € in Lucca, 1,61 Mio. € in Siena, 910.000 € in Arezzo, 396.000 € in Pisa und 51.000 € in Massa-Carrara. Diese Unterschiede helfen bei der Entscheidung zwischen Prestige, Flächenbedarf und Standort.
Die besten Standorte für Investitionen in der Toskana
Die prestigeträchtigen Regionen
Chianti Classico, Val d’Orcia, Lucca: Hochwertige Objekte
Diese ikonischen Regionen bieten Postkartenlandschaften, historische Dörfer und außergewöhnliche Immobilien. Hier kauft man ebenso eine Lebensart wie eine Immobilie. 🍷
- Chianti Classico: Weinberge, Steindörfer, Panoramablicke.
- Val d’Orcia: Zypressenalleen, einzigartiges Licht, UNESCO-Atmosphäre.
- Lucca: befestigte Stadt, diskrete Eleganz, grüne Umgebung (Immobilienanzeigen in Lucca).
Der Anspruch ist hoch: gepflegte Restaurierungen, edle Materialien, gepflegte Außenanlagen und Privatsphäre.
Villen, renovierte Bauernhäuser und Weingüter
Die beliebtesten Immobilien bieten Charme, Fläche und gute Empfangsmöglichkeiten. Weingüter fügen eine landwirtschaftliche und regionale Markendimension hinzu.
- Historische Villen: großzügige Räume, Parks, Nebengebäude.
- Renovierte Bauernhäuser (Casali): Stein, Holzbalken, Ausblicke, Pool.
- Weingüter: Weinberge, Keller, Marke und Weintourismus-Routen.
Wichtige Punkte vor dem Kauf:
- Bebauungsplanung und Kataster (Erweiterungen, Nebengebäude, Pools, Konformität).
- Zugangsrechte, Wasser und Grundstücksgrenzen.
- Energie, Heizung, Brunnen und Abwasser.
- Beim Wein: Pflanzrechte, Herkunftsbezeichnungen, Ausstattung.
- Erdbebengefahr und entsprechende technische Untersuchungen.
Erschwingliche Gelegenheiten
Arezzo und Massa-Carrara: Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis
Weniger bekannt als Florenz oder Siena bieten diese Provinzen einen weicheren Markteinstieg, ohne auf toskanischen Charme zu verzichten.
- Arezzo: angenehme Altstadt, umliegende Hügel, gute Verbindung zu umliegenden Dörfern (Immobilienanzeigen in Arezzo).
- Massa-Carrara: zwischen Tyrrhenischem Meer und Apuanischen Alpen, Natur-/Meerkombination.
Beim Budget zeigen die aktuellen Anfragen im Schnitt ~2.080 €/m² in Arezzo (Durchschnittskorb etwa 910.000 €) und ~800 €/m² in Massa-Carrara, was einen besseren Zugang für großzügige Flächen belegt.
Wachsender Mietmarkt für Remote-Arbeitende
Die Nachfrage nach mittelfristigen Aufenthalten (1–6 Monate) steigt, getrieben von Telearbeit und Familien auf Standortsuche.
- Gefragte Objekte: Glasfaser/gutes Internet, Büro, Außenbereich, effiziente Heizung.
- Attraktive Mittelstädte: unkomplizierter Alltag, moderate Kosten.
- Mietmodelle: mittelfristig möbliert, verlängerte Saison, Aufenthalte außerhalb des Sommers.
- Beachten Sie die lokalen Regelungen (Anmeldung, Steuern, Miteigentum).
Immobilientypen und Käuferprofile in der Toskana
Renovierte Agriturismi, Stadtwohnungen, alleinstehende Häuser
Jede Kategorie entspricht einem anderen Lebens- oder Investitionsprojekt. 💡
- Renovierter Agriturismo: Gästebetrieb, diversifizierte Einnahmen, betriebliche Leitung einplanen.
- Stadtwohnung: Mobilität, Dienstleistungen, niedriger Unterhalt, hohe Liquidität.
- Alleinstehendes Haus: Ruhe, Ausblick, Unabhängigkeit; Unterhalt und Zugang einplanen.
Tipp: Legen Sie Ihre Priorität (Wohnsitz, Zweitwohnsitz, Rendite, gemischt) fest, um Standort, Fläche und geplantes Investitionsbudget richtig abzustimmen.
Anhaltende Attraktivität für ausländische Käufer
Lebenskunst, Kulturerbe und Rechtssicherheit locken weiterhin internationale Käufer an. Die Perspektiven bleiben in etablierten Regionen positiv, Sekundärstandorte gewinnen an Sichtbarkeit.
- Starke Faktoren: weltweites Image, seltene Charmeobjekte, gute Infrastruktur.
- Im Auge behalten: Energieeffizienz, Wasser/Abwasser, Unterhaltskosten, lokale Vorschriften.
- Best Practice: Gemeinden vorklassifizieren, gezielte Besichtigungen, technischer Check, Kalkulation der laufenden Kosten und des Vermietungskonzepts.
Beim Käuferprofil konzentriert sich die Auslandsnachfrage insbesondere aus den USA auf Florenz (~23 %) und Siena (~21 %), während Pisa eher Deutschland (~15 %) und Frankreich (~11 %) anzieht, laut Green Acres. Das kann Ihre Wiederverkaufsstrategie und Positionierung im Mietmarkt beeinflussen.
