Warum sollte man 2026 in Umbrien kaufen?
Der Markt 2026 bleibt dynamisch, aber vernünftig: Weniger Spekulation, mehr Suche nach Qualität und Lebensqualität. Gut gelegene und renovierte Immobilien verkaufen sich ordentlich, während Objekte mit Renovierungsbedarf mehr Zeit und Aufwertung erfordern 📈.
Zahlen aus den Inseraten (Quelle: Green-Acres, spezialisierte Seite für Zweitwohnsitze): Auf dem Land liegen viele Objekte bei etwa 1.000–1.400 €/m², während die gefragtesten Gegenden diese Werte deutlich übersteigen.
Beliebte Region für Zweitwohnsitze
Umbrien begeistert Käufer von Zweitwohnsitzen mit seinen Landschaften, der Gastronomie und der Nähe zu Rom und Florenz. Homeoffice und längere Aufenthalte stärken das Interesse an Häusern mit Außenbereich.
- Gute Erreichbarkeit: Flughafen Perugia, Züge nach Rom und Florenz, Achsen E45 und A1.
- Suche nach Ruhe, freiem Blick und guter Sonneneinstrahlung.
- Bevorzugt werden schlüsselfertige Immobilien oder Häuser mit überschaubarem Renovierungsbedarf.
Konstante Nachfrage aus dem Ausland, vor allem Großbritannien und Niederlande
Die internationale Nachfrage bleibt stabil, getragen von britischen und niederländischen Käufern, gefolgt von Franzosen, Deutschen und Belgiern. Ihre Kriterien: Authentizität, Ausstattung (Pool, Terrasse) und Zugang zu einer lebendigen Kleinstadt.
- Renovierte Steinhäuser: starke Attraktivität und einfacherer Wiederverkauf.
- Reisezeit: idealerweise weniger als 30–45 Min. zu einer Kunststadt.
- Geplantes Renovierungsbudget bereits beim Angebot, um Zeitplan zu sichern.
In der Provinz Perugia stammen die bei Green-Acres registrierten Nachfragen vor allem aus den USA (16 %) und Israel (11 %), gefolgt von Deutschland, den Niederlanden und Frankreich; Großbritannien liegt bei etwa 5 %.
Im Kreis Terni eine ähnliche Tendenz: USA (13 %) und Israel (12 %) liegen vor Deutschland, Niederlande und Frankreich, Großbritannien liegt bei rund 7 %.
Die besten Orte zum Kaufen in Umbrien
Die gefragtesten Regionen
Perugia und Spoleto: Lebendige Zentren und renovierte Immobilien
Perugia und Spoleto bieten ein lebendiges urbanes Umfeld (Universitäten, Musik, Festivals) und bemerkenswertes Kulturerbe. Hier gibt es renovierte Apartments in historischen Palästen, Stadthäuser und Villen am Stadtrand.
- Volles Dienstleistungsangebot: Kultur, Restaurants, Krankenhäuser, Verkehrsanbindung.
- Ideal zur Vermietung an Studenten/Expats ganzjährig oder kurzfristig.
- Preise meist über dem ländlichen Durchschnitt, wegen der Lage.
Preisbeispiele (Inserate):
- Immobilienanzeigen in Perugia, durchschnittlicher Angebotspreis 484.000 € für eine durchschnittliche Fläche von 359 m² (ca. 1.348 €/m²)
- Immobilienanzeigen in Spoleto, 426.000 € für 309 m² (ca. 1.379 €/m²).
Trasimenischer See: Panorama und Ruhe
Rund um den Trasimenischen See (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago) dominieren Ausblicke, Licht und Lebensqualität 🌅. Beliebt bei Naturliebhabern und Wassersportlern.
- Hohe Nachfrage nach Häusern mit Ausblick, Terrasse und Pool.
- Achtung auf landschaftliche Einschränkungen und Bauvorschriften am Seeufer.
- Gute Saisonvermietung von April bis Oktober, Hochsaison im Sommer.
Rund um den See zeigen die Inseratsdurchschnitte einen erheblichen « Seeblick-Aufschlag »:
- Immobilien in Passignano sul Trasimeno: ca. 2.066 €/m² (durchschnittlicher Angebotspreis 531.000 € für 257 m²).
- Tuoro sul Trasimeno: ca. 1.972 €/m² (286.000 € für 145 m²).
- Immobilien in Castiglione del Lago: ca. 1.771 €/m² (457.000 € für 258 m²).
Erschwingliche ländliche Gebiete
Dörfer rund um Orvieto und Gubbio
Die Hügel bei Orvieto und Gubbio bieten Bauernhäuser, Weiler und Steinhäuser mit Grund. Hier gewinnt man an Fläche und Privatsphäre, mit charmanten Ortschaften und lokalen Erzeugern in der Nähe.
- Typische Profile: langer Aufenthalt, Homeoffice, Familienprojekt oder aktiver Ruhestand.
- Zugang (Wege), Wasser (Brunnen) und Ausrichtung des Grundstücks prüfen.
- Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für alle, die etwas Abgeschiedenheit akzeptieren.
Beispiele (Inserate):
- Häuser zu verkaufen in Orvieto, ca. 1.776 €/m² (durchschnittlicher Angebotspreis 627.000 € für 353 m²)
- Häuser zu verkaufen in Gubbio, durchschnittlich ca. 878 €/m² (459.000 € für 523 m²)
Preise zwischen 1.000 und 1.400 €/m² je nach Renovierung
In vielen Dörfern liegen die Verhandlungspreise oft zwischen 1.000 und 1.400 €/m², mit Unterschieden je nach Ausblick, Erreichbarkeit und Renovierungsstand.
- Kleine Auffrischung: Richtwert 300–600 €/m².
- Umfassende/strukturelle Renovierung: 800–1.500 €/m² je nach Zustand und Materialien.
- Kaufnebenkosten in Italien: häufig 9–12 % für einen Zweitwohnsitz (Grunderwerbssteuer, Notar, Makler); am besten mit Profis prüfen.
Zu beachten: Rund um den Trasimenischen See und Orvieto liegen die Inseratsdurchschnitte oft über 1.700 €/m², während manche ländlichen Gemeinden (Gubbio) deutlich unter 1.000 €/m² bleiben.
Methodik: Diese Richtwerte stammen aus Inseraten und spiegeln oft größere Objekte wider; sie ersetzen keine lokale Schätzung und keine Vergleichswerte verkaufter Immobilien.
Typologie und Perspektiven in Umbrien
Bauernhäuser, Steinhäuser und kleine Villen
Das Angebot besteht aus Casali (Bauernhäuser), Steinhäusern, Bürgwohnungen und kleinen modernen Villen. Gesuchte Merkmale: freiliegende Deckenbalken, Terrakottaböden, Olivenhain, Aussicht und Poolmöglichkeit 🏡.
- Steinhaus: Charme, guter Werterhalt bei korrekter Renovierung.
- Kleine, neue Villa: Komfort, Isolierung, einfachere Wartung.
- Wichtig: Erdbebenvorschriften und Baugenehmigungen beachten.
Großes Potenzial für touristische Vermietung
Kurzzeitvermietung läuft gut um kulturelle Zentren und Panoramalagen. Die Saison konzentriert sich auf Frühling bis Herbst und zieht internationale Gäste an.
- Realistisches Ziel: saisonale Auslastung und Bruttorendite um 3–5 % je nach Lage.
- Worauf es ankommt: Pool, Ausblick, einfacher Zugang, Geschäfte in maximal 15 Min.
- Checkpunkte: Baukonformität, touristische Anmeldung, lokale Steuern (IMU), Energieeffizienz.
Express-Kauf-Checkliste
- Katastral- und Baukonformität des Objekts und der Nebengebäude.
- Strukturelle und seismische Diagnose, Zustand von Dach und Leitungen.
- Zugang, Dienstbarkeiten, Wasserrechte/Brunnen beachten.
- Schriftlicher Kostenvoranschlag und Zeitplan für Renovierung mit Handwerkern vor Ort.
- Realistische Mietprognose: Saisonalität, Zielkunden, nahe Dienstleistungen.
