Markedet 2026: let stigning efter 3 års stabilitet
Efter en forholdsvis rolig cyklus 2022-2026 åbner 2026 med en let stigning drevet af universitetsbyer og lejeefterspørgsel. Renterne stabiliseres, mobiliteten tager til igen og udbuddet forbliver afdæmpet.
Drivkrafterne bag denne genstart:
- Strøm af studerende og unge fagfolk mod de større byer.
- Styrket turisme ved Adriaterhavskysten.
- Levestandard og infrastruktur over det italienske gennemsnit.
- Begrænset nyt byggeri i historiske centre.
Gennemsnitspris: ~2.800 €/m² (+2,4 %)
Den regionale gennemsnitspris ligger omkring 2.800 €/m², med en stigning på cirka +2,4 % på et år. Forskellene er stadig markante: Bolognas centrum og visse dele af Rimini ligger over gennemsnittet, mens forstæder og mellemstore byer forbliver mere tilgængelige.
Bemærk: Ifølge annoncer for sekundærboliger indsamlet på siden Green-acres, huse til salg i Modena viser en høj gennemsnitlig pris på grund af store boligarealer (gennemsnitlig pris for disse annoncer ~2.851.000 € for store arealer, svarende til cirka 2.851 €/m²), hvilket illustrerer forskellen mellem bymarkedet og arveejendomme.
I praksis afhænger budgettet meget af beliggenhed, energimæssig stand og nærhed til transport/skoler/hav.
Bologna og Rimini: drivkraft for efterspørgslen
Bologna samler kvalificerede jobs og studerende; Rimini nyder godt af helårsturisme og begivenheder. Sammen driver de den regionale dynamik. 🏘️
- Bologna: universitetsby, biotek og service, stærk lejeefterspørgsel.
- Rimini: strande, messer og hoteller, høj efterspørgsel efter korte og mellemlange lejemål.
- Tilgængelighed: motorveje, hurtigtog og lufthavne understøtter markedets likviditet.
Kraftig segmentering i Emilia-Romagna
Markedet kan aflæses « gade for gade ». Mikro-områder (historisk centrum, universitetszoner, veldækkede forstæder) viser forskellige tendenser afhængigt af udbud, bygningernes energistandard og lejeattraktivitet.
Bologna: mangel på udbud, stigende lejer (+7 %)
Presset på lejeboliger har ført til en stigning i huslejen på cirka +7 %. Udbuddet er knapt inden for bymuren, og renoverede ejendomme med god energiklasse bliver hurtigt solgt.
- Hvor skal man søge: historisk centrum for likviditet, universitetsområder for bofællesskaber, godt forbundne forstæder for optimeret afkast.
- At undersøge: energirapporter, ejerforeningsadministration, lydisolering i ældre bebyggelser.
- Strategi: favorisere kompakte boliger (studielejligheder/2-værelses) tæt på transport/skoler for at sikre udlejning.
Parma og Modena: familievenligt og arvepræget marked
Parma og Modena byder på mere stabile markeder, foretrukket af familier og arveprofiler. Afkastet er afdæmpet, tomgangen lav, og gensalget glider som regel let på gode placeringer.
- Styrker: god livskvalitet, fødevare- og maskinindustri, stærk offentlig service.
- Målgrupper: 3-4 værelses med altan/have, parkering og skoler tæt på.
- Nøglekriterier: orientering, energieffektivitet, lave driftsudgifter.
Ifølge efterspørgselsdata fra Green-acres for områderne Bologna, Parma, Rimini og Modena, er der ingen klar overvægt af udenlandske købere: dette understreger et overvejende lokalt marked, selv om nogle segmenter (sekundærboliger eller arveejendomme) tiltrækker særlige køberprofiler.
Investeringer på Adriaterhavskysten
Adriaterhavskysten kombinerer sekundærboliger og lejeboliginvesteringer. Sæsonbestemt tiltrækningskraft strækker sig til forår og efterår, båret af korte ophold og hjemmearbejde. 🏖️
Ravenna, Rimini: sekundærboliger og turistleje
To supplerende profiler:
- Ravenna: kulturoplevelser, natur og familievenlige strande, loyal kundekreds.
- Rimini: livlige resorts, events og international turisme, høj udskiftning.
- Eftertragtede boliger: 1-2 værelser med altan/terrasse, parkering, adgang til strand og butikker til fods.
- At påse: ejerforeningsregler ved korttidsleje, højsæsonsadministration, støj og salt luft.
- Langsigtet værdi: god isolering, effektiv aircondition, ajourførte rapporter.
Profil for udenlandske købere: fokus på Ravenna
Udenlandske søgedata fra Green-acres viser et markant billede for Ravenna: udenlandske købere udgør en kendt andel, domineret af Tyskland (≈21 %) og dernæst Frankrig (≈16 %).
Medianprisen på disse forespørgsler er cirka 280.000 € for et deklareret medianareal på omkring 338 m², svarende til en medianpris på tæt ved 828 €/m² — tegn på et marked for sekundærboliger og rummeligere ejendomme end gennemsnittet for kysten.
Vækst i sæsonudlejning siden 2022
Siden 2022 har væksten i nærturisme og fleksible ophold styrket sæsonudlejning. Udfyldningsperioderne bliver længere, med bedre dækning i forår og sensæson.
- Håndtering: udliciter lokalt eller automatiser (self check-in, rengøring, dynamisk prissætning).
- Differentiator: holdbart inventar, hurtigt Wi-Fi, arbejdsplads, mulighed for månedsleje.
- Ekspresmetode til vurdering: anslå bruttoudlejning for 12 måneder, fratræk faste udgifter (ejerforening, vedligehold, skat, administration), indregn renovering/energi, og sammenhold med kapitalomkostningen.
Prognoser for ejendomsmarkedet i Emilia-Romagna
Udviklingen ventes at forblive moderat stigende med lokale cyklusser. Velplacerede og energieffektive områder performer bedre, mens ejendomme med behov for renovering får større rabat.
Vedvarende efterspørgsel sikres af stærk regional økonomi
Emilia-Romagna drager fordel af en diversificeret og eksportorienteret økonomisk base, der understøtter beskæftigelse og ejendomsefterspørgsel.
- Støttefaktorer: industri og service, universiteter, turisme, infrastruktur.
- Risici: renteudvikling, lokale regler for korttidsleje, klimarisici ved kysten.
- 2030-strategier: sigt efter « 15-minutters-byer », vælg de bedste energiklasser, balancér afkast og likviditet afhængigt af by.
