Et boligmarked i to hastigheder
Rom: gennemsnit på 3.700 €/m², stigning på 1,8 % i 2026
Markeds hjertet forbliver hovedstaden, med et gennemsnit omkring 3.700 €/m² og en forventet stigning på +1,8 % i 2026. Der er store forskelle inden for bygrænserne afhængigt af kvarter, adgang til metro og ejendommenes tilstand.
- Centrale og historiske kvarterer: præmie drevet af international efterspørgsel og prestige.
- Velforbundne forstæder (metro A/B, FR-stationer): mellempriser men likvide.
- Segmenter med renoveringsbehov: mærkbar rabat, gode forhandlingsmuligheder.
Køberne prioriterer livskvalitet: høje etager, udendørsarealer, velholdte ejendomme. Nøglefærdige boliger sælges hurtigere. 📈
Bemærk dog, at katalogerne fra specialiserede boligportaler viser et mere eksklusivt billede af byen: på siden for sekundære boliger ligger gennemsnittet for huse til salg i Rom betydeligt højere (udvalget er ofte topsegmenteret). Denne skævhed forklarer delvist forskellen mellem gennemsnitsprisen på markedet og de synlige priser på nogle platforme.
Forstæder og opland: priser halveres
Uden for Rom falder priserne ofte til det halve. I provinserne Viterbo, Rieti, Latina eller Frosinone ser man boliger typisk mellem 1.500 og 2.000 €/m²—og langt mindre for ejendomme med behov for renovering.
- Landsbyer og små byer: meget overkommelige byhuse og ældre lejligheder.
- Landhuse til renovering: muligheder fra 700–1.200 €/m² afhængig af tilstand og adgang.
- Velforbundne områder (Castelli Romani, jernbanelinjer): mere stabile værdier.
Resultat: købekraften løftes markant straks man kommer udenfor ringvejen, samtidig med man bevarer fornuftig adgang til hovedstaden.
Post-Covid-effekten på det rurale Lazio
Stigning i salg i Viterbo, Rieti og i Castelli Romani
Hjemmearbejde og jagten på grønne områder har givet nyt liv til sekundære markeder. Viterbo og Rieti nyder godt af god plads/pris-ratio, mens Castelli Romani kombinerer livskvalitet, udsigter og forbindelser til Rom. 🌿
Annoncedata bekræfter interessen for disse områder: udbuddet i Castelli Romani har en gennemsnitspris pr. m² markant under hovedstadens, hvilket øger tiltrækningen af større huse med have.
- Højere efterspørgsel på udendørsområder (terrasser, haver, frugtplantager).
- Rækkehuse og velbeliggende bondegårde kommer i højere kurs.
- Bredbåndsinternet er nu et afgørende kriterium for erhvervsaktive.
Efterspørgslen er dog selektiv: isolerede boliger uden services eller fibernet har det sværere.
Sekundære boliger overtager fra byturismen
Med mere ustabil byturisme vinder sekundære boliger og længere ophold frem. Bakkerne omkring Tivoli, Bracciano eller Bolsena tiltrækker til lange weekender og hybridarbejde.
- Flere længerevarende (mid-term) sæsonudlejninger.
- Søgning efter autencitet: lokale materialer, udsigter og adgang til natur.
- Fokus på regler for korttidsudlejning, strengere i Rom end på landet.
Pris pr. m² efter ejendomstype i Lazio
Lejligheder i Rom vs. bondehuse omkring Tivoli
Med samme budget er kompromiset mellem plads og beliggenhed afgørende. 🏡
- Med 350.000 € i Rom: komfortabel toværelses eller treværelses der skal renoveres afhængigt af kvarter.
- Med 350.000 € nær Tivoli eller i Castelli Romani: hus på 120–160 m² med have, nogle gange med anneks.
- Renoveringsmulighed: lavere købspris, geninvestering i komfort (isolering, varmepumper, solenergi).
Håndværkerpriser varierer meget afhængigt af tilstand, adgang og tilgængelighed af fagfolk. Forvent en energivurdering for at prioritere de mest rentable forbedringer.
For at nuancere de ovennævnte gennemsnit viser annoncesider meget forskellige profiler: på Green Acres, for eksempel, trækkes gennemsnitsprisen i Rom op af et luksusudvalg (prøvegennemsnit over markedsmedian), mens gennemsnittet i Castelli Romani er langt mere tilgængeligt.
Stærkt udlejningsmarked i hovedstaden (+5 % lejer)
Efterspørgslen på leje i Rom understøttes af studerende, myndigheder, sundheds- og serviceområder. Huslejerne er steget ca. +5 % for nylig, med store variationer alt efter kvarter og boligens kvalitet.
- Langtidsleje uden møbler: lav tomgang i velforbundne områder.
- Møbleret til professionelle/studerende: god absorption, hurtigere udskiftning.
- Mellemlang leje (1–6 måneder): mulighed foretrukket af hjemmearbejdere og udstationerede.
Bruttoafkastet varierer normalt mellem 3 og 5 %, mere i mikro-lokationer med fornyelse. God ejendomsadministration begrænser usikkerhederne.
Internationalt set er udenlandsk efterspørgsel stadig betydelig i Rom-området: blandt opkøbere på specialiserede portaler stammer den største andel fra USA (≈14 % af udenlandske forespørgsler), efterfulgt af Polen og Frankrig (≈12 % hver), dernæst Israel (≈10 %).
Denne oprindelse forklarer delvist presset på visse segmenter og kvarterer, der tiltrækker udenlandske købere.
I provinserne mærkes udlændinge også: Viterbo tiltrækker især amerikanske købere (≈17 % af udenlandske forespørgsler i visse lister), mens Frosinone modtager en bred vifte af internationale forespørgsler (USA, Polen, Tyskland).
Disse strømme understøtter periodisk priserne og efterspørgslen på kvalitetshuse på landet.
Udvikling i ejendomspriserne i Lazio
Udbredelse af hjemmearbejde og flytning til Lazios bakker
Hjemmearbejde fører til mere spredt boligefterspørgsel. Velforbundne kommuner (regionaltog, parkeringsanlæg, 5G/fiber) forventes at bevare deres fordel.
- Kvalitet af liv/rejsetid taler for de grønne områder.
- Energetisk opgradering vinder frem, understøttet af brugersparelse.
- Potentiale for landsbyer med handel, skoler og sundhedsydelser.
Forvent en præmie for effektive boliger (energimærke, sommmerkomfort, effektiv opvarmning) og livlige mikrocentre. 💻
Byfornyelsesprojekter omkring Tiberen
I Rom har flere byfornyelser til formål at opgradere efterladte områder, fremme bløde trafikløsninger og udnytte Tibers bredder. Disse projekter kan skabe værdilommer på mellemlang sigt.
- Flodforløb og nabolag langs vand bedre forbundet.
- Flere offentlige rum, cykelstier og blandet brug.
- Nye boligprojekter med høje energistandarder.
For den tålmodige investor kan opfølgning på disse områder give gode indgange før markedet modnes. 🏗️
