Ejendomsmarkedet 2026 i Toscana 📈
Gennemsnitspris: ~3.100 €/m², +2,5 % på et år
Den gennemsnitlige pris ligger omkring 3.100 €/m² i 2026, med en stigning på cirka +2,5 % over ét år. Forskellene er stadig udtalte mellem kysten, kunstbyer og baglandet.
- Kysten og kendte feriesteder (Versilia, Maremma): 3.500 til 6.000 €/m² afhængig af beliggenheden.
- Kunstbyer og provinshovedstæder: 2.800 til 5.500 €/m².
- Landet og landsbyer: 1.500 til 2.500 €/m², mere hvis der er behov for renovering.
Markedet er smidigt, med salgstider typisk mellem 2 og 5 måneder. Forhandlingsmarginen ligger generelt mellem 3 og 7 % afhængigt af stand og beliggenhed.
De seneste forespørgsler bekræfter disse forskelle mellem områderne:
- Firenze ligger klart over resten (omkring 7.600 €/m² for store ejendomme),
- Lucca ligger mere omkring 2.700 €/m²,
- Arezzo ~2.080 €/m²,
- Siena ~2.370 €/m²,
- Boligkøb i Prato ~2.760 €/m²,
- Boligkøb i Pontedera ~2.300 €/m².
- I Pisa afspejler et prisniveau tæt på 920 €/m² især store boliger og bør tolkes med forsigtighed.
Metodenotat: Tallene er omtrentlige intervaller baseret på udbudte og efterspurgte boliger (markedet for sekundærboliger) og må ikke forveksles med notarpriser.
Firenze og Lucca: de dyreste markeder
Firenze rummer prestige og sjældenhed, især i Centro Storico, Oltrarno og de florentinske bakker (Fiesole, Settignano). Karakterfulde boliger handles ofte over 5.000 €/m², og væsentligt mere for ikoniske adresser.
I Lucca trækker bymidten og de omkringliggende bakker også priserne op. Renoverede stenhuse med udsigt og pool er særdeles eftertragtede 🏡.
- Premiumkvarterer = lavt udbud, stor konkurrence, markant arkitektonisk kvalitet.
- Vær opmærksom på bevaringskrav og regulering af turistudlejning i det historiske centrum.
- Sikker langsigtet værdi, hvis beliggenhed, lysindfald og adgang er upåklagelige.
Nyttige pejlemærker:
- For high-end ejendomme tyder de seneste forespørgsler på ejendomme i Firenze
- I Lucca er markedet for casali og villaer med bakkeudsigt også markant.
Køberprofil på disse kunstmarkeder:
- I Firenze står USA for cirka 23 % af forespørgslerne, efterfulgt af Frankrig (~12 %) og Tyskland (~9 %).
- I Lucca samler top-tre USA (~15 %), Schweiz (~11 %) og Frankrig (~9 %).
Det rurale Toscana, stadig et tilgængeligt marked 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: boliger til 1.800-2.200 €/m²
I de landlige og forstæder omkring Arezzo, Pisa og Siena findes der huse mellem 1.800 og 2.200 €/m², primært uden for bykernen og i nabokommunerne.
- Landhus til renovering i Arezzo (120-180 m²): 180.000 til 320.000 € afhængig af istandsættelse og adgang.
- Renoveret stenhuse med grund i Pisa (200-300 m²): 380.000 til 650.000 €.
- Podere med hektar og sidebygninger i Siena: variable budgetter, ofte 700.000 € og opefter for indflytningsklar stand.
For orientering ligger de seneste forespørgsler på ~2.080 €/m² i Arezzo og ~2.370 €/m² i Siena, mens kvadratmeterprisen i Pisa sænkes af meget store arealer.
Følgende kriterier påvirker (kraftigt) prisen: tilgængelighed (asfalteret vej), fri udsigt, eksponering, energiklasse, vandforsyning, afstand til service.
Stor udenlandsk efterspørgsel, især britisk og hollandsk
Den internationale efterspørgsel forbliver stærk, især fra britiske, hollandske og andre nordeuropæiske købere 🌍. Fjernarbejde, det naturskønne og det turistmæssige økosystem understøtter denne dynamik.
- Firenze: stærk andel amerikanske købere, derefter franske/tyske; Lucca: stor interesse fra schweiziske, franske og hollandske købere.
- Pisa: blandet profil, tysk efterspørgsel i front (~15 %), fulgt af Frankrig og Polen (~11 % hver) samt USA (~9 %).
- Arezzo og Siena: USA (~20 %) dominerer, dernæst vesteuropæere (Frankrig, Tyskland, Schweiz); budget afhænger af størrelse og stand.
- Valutaomregner og rentetaktik: sikre budgettet på det rette tidspunkt.
- Teknisk dokumentation: matrikelkort, APE (energiklasse), installationsgodkendelser.
- Typisk proces: bud, købsaftale, kontrol (notar, landmåler), endelig underskrift inden for 8 til 12 uger.
Pris pr. m² i Toscana 🧭
Stenhuse, agriturismi, villaer med pool
- Stenhuse (casali): charme, tykke mure, ofte behov for termiske forbedringer.
- Agriturismi: kombination af bolig og virksomhed, sidebygninger, værelser, sæsonindtægt.
- Villaer med pool: forventes over 500.000 €, orientering og udsigt afgørende.
Vejledende renoveringspriser: 800–1.200 €/m² for gennemført renovering, 1.200–1.800 €/m² for grundlæggende renovering. En pool koster ofte 40.000–80.000 € afhængigt af projektet.
Tjek på forhånd tilladelser og lovlighed (SCIA, landskabskrav), samt vinteradgang og regnvandsafledning.
Begrænset udbud, priser holdes oppe af turisme
Det eksisterende byggeri er endeligt, udvidelser er reguleret, og turistefterspørgslen er robust. Disse faktorer holder priserne oppe, især i ikoniske områder.
- Sæsonudlejning i prime location: bruttoafkast typisk 4–6 %, netto 2,5–4 % efter omkostninger.
- Risici: sæsonudsving, lokal regulering, stigende vedligeholdelsesomkostninger.
- Løsninger: fire-sæson-placeringer, professionel forvaltning, energiforbedring.
Fremtidsperspektiver for priser i Toscana 🔮
Kontrolleret vækst og bevarelse af bygningsarv
Hovedscenarie: moderat og regelmæssig vækst, drevet af kvalitetsmangel og øget bygningsværdi. Forvent gennemsnitlig stigning på 1-3 %/år, med forskelle inden for forskellige mikromarkeder.
Investeringer med « sikker værdi » vil bibeholde fordelen: godt beliggende historisk centrum, attraktive bakkelandskaber, premium kyst. Projekter med energiforbedringer bør opnå højere værdi.
Fremkomsten af langtidslejemarkedet for expats
Hybridarbejde tiltrækker internationale profiler, som søger komfortable boliger, fibernet, kontorplads og togforbindelse. Indikative månedlige lejer: 800–1.200 € for en 3-værelses i en mellemstor by, 1.500–2.500 € i det indre Firenze.
- Udlejere: velfungerende opvarmning, isolering, fibernet, udendørsarealer.
- Typiske kontrakter: 4+4 eller 3+2; mulig beskatning via « cedolare secca » (tjek med skatterådgiver).
- Muligheder: veludbyggede kommuner (Prato, Poggibonsi, Pontedera), helårslivskvalitet — se de lokale tendenser i Prato og Pontedera.
