¿Por qué comprar en 2026 en Umbría?
El mercado de 2026 sigue siendo dinámico pero razonable: menos especulación, más búsqueda de calidad y de calidad de vida. Las propiedades bien ubicadas y renovadas se venden correctamente, mientras que las que necesitan renovaciones requieren más tiempo y puesta en valor 📈.
Cifras extraídas de los anuncios (fuente: Green-Acres, sitio especializado en residencias secundarias): en zonas rurales, muchas propiedades se ubican en torno a 1.000–1.400 €/m², mientras que los sectores más demandados superan claramente estos niveles.
Región apreciada para segundas residencias
Umbría atrae a los compradores de segundas residencias gracias a sus paisajes, su gastronomía y su proximidad a Roma y Florencia. El teletrabajo y las estancias prolongadas refuerzan el interés por casas con espacio exterior.
- Acceso práctico: aeropuerto de Perugia, trenes a Roma y Florencia, ejes E45 y A1.
- Búsqueda de tranquilidad, vistas despejadas y buena exposición al sol.
- Preferencia por propiedades listas para vivir o con reformas controladas.
Demanda extranjera constante, sobre todo británica y neerlandesa
La demanda internacional se mantiene estable, encabezada por compradores británicos y neerlandeses, seguidos por franceses, alemanes y belgas. Sus criterios: autenticidad, prestaciones (piscina, terraza) y acceso a un pueblo dinámico.
- Propiedades de piedra renovadas: gran atractivo y reventa más fácil.
- Tiempo de trayecto: idealmente a menos de 30–45 min de una ciudad de arte.
- Presupuesto de reformas previsto desde la oferta para asegurar el calendario.
En la provincia de Perugia, la demanda extranjera registrada en Green-Acres proviene sobre todo de Estados Unidos (16 %) e Israel (11 %), seguidos de Alemania, Países Bajos y Francia; el Reino Unido representa alrededor del 5 %.
En el departamento de Terni, tendencia similar: Estados Unidos (13 %) e Israel (12 %) por delante de Alemania, Países Bajos y Francia, con el Reino Unido en torno al 7 %.
Mejores lugares para comprar en Umbría
Las zonas más buscadas
Perugia y Spoleto: centros dinámicos y propiedades renovadas
Perugia y Spoleto ofrecen un entorno urbano animado (universidades, música, festivales) y un patrimonio excepcional. Se encuentran apartamentos renovados en palacios históricos, casas de pueblo y villas en las afueras.
- Servicios completos: cultura, restaurantes, hospitales, transporte.
- Ideal para alquiler anual a estudiantes/expats o alquileres de corta duración.
- Precios generalmente superiores a la media rural debido a la ubicación.
Referencias de precios (anuncios):
- Anuncios inmobiliarios en Perugia, precio medio solicitado 484 000 € para una superficie media de 359 m² (aprox. 1.348 €/m²)
- Anuncios inmobiliarios en Spoleto, 426 000 € para 309 m² (aprox. 1.379 €/m²).
Lago Trasimeno: panorámica y tranquilidad
Alrededor del Lago Trasimeno (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago), predominan las vistas, la luz y la calidad de vida 🌅. Es una opción privilegiada para los amantes de la naturaleza y los deportes acuáticos.
- Gran demanda de casas con vistas, terraza y piscina.
- Atención a las restricciones paisajísticas y urbanísticas en las orillas del lago.
- Alquiler vacacional intenso de abril a octubre, con pico en verano.
Alrededor del lago, los promedios en los anuncios reflejan la prima « vista lago »:
- Inmobiliaria en Passignano sul Trasimeno: aprox. 2.066 €/m² (precio medio solicitado 531.000 € para 257 m²).
- Tuoro sul Trasimeno: aprox. 1.972 €/m² (286.000 € para 145 m²).
- Inmobiliaria en Castiglione del Lago: aprox. 1.771 €/m² (457.000 € para 258 m²).
Zonas rurales asequibles
Pueblos alrededor de Orvieto y Gubbio
Las colinas cercanas a Orvieto y Gubbio ofrecen granjas, caseríos y casas de piedra con terreno. Se gana en espacio y privacidad, con pueblos con encanto y productores locales cerca.
- Perfiles típicos: estancia larga, teletrabajo, proyecto familiar o retiro activo.
- Verificar acceso (caminos), agua (pozo) y orientación del terreno.
- Buena relación calidad/precio para quienes aceptan cierta distancia.
Ejemplo (anuncios):
- Casas en venta en Orvieto, aprox. 1.776 €/m² (precio medio solicitado 627.000 € para 353 m²)
- Casas en venta en Gubbio, se encuentran en promedio alrededor de 878 €/m² (459.000 € para 523 m²)
Precios entre 1.000 y 1.400 €/m² según reforma
En muchos pueblos, las propiedades se negocian habitualmente entre 1.000 y 1.400 €/m², con diferencias según la vista, la accesibilidad y el nivel de reforma.
- Pequeñas mejoras: presupuesto indicativo 300–600 €/m².
- Reforma estructural o integral: 800–1.500 €/m² según estado y materiales.
- Gastos de compra en Italia: normalmente 9–12% para una segunda residencia (impuestos de registro, notario, agencia); a precisar con los profesionales.
A destacar: alrededor del Trasimeno y Orvieto, los promedios en los anuncios superan con frecuencia los 1.700 €/m², mientras que algunas zonas rurales (Gubbio) siguen claramente por debajo de 1.000 €/m².
Metodología: estas cifras provienen de anuncios y reflejan a menudo propiedades de gran superficie; no sustituyen a una estimación local ni a comparables de ventas.
Tipología y perspectivas en Umbría
Granjas, casas de piedra y pequeñas villas
El parque se compone de « casali » (granjas), casas de piedra, apartamentos en pueblos y pequeñas villas contemporáneas. Los atributos más buscados: vigas vistas, suelos de terracota, olivar, vistas y posibilidad de piscina 🏡.
- Casa de piedra: encanto, buen valor patrimonial si está bien renovada.
- Pequeña villa reciente: comodidad, aislamiento, mantenimiento más sencillo.
- Atención a las normas sísmicas y autorizaciones de obra.
Alto potencial para alquiler turístico
El alquiler de corta duración funciona muy bien alrededor de los polos culturales y las zonas panorámicas. Las estancias se concentran de primavera a otoño, con clientela internacional.
- Objetivo razonable: buscar una tasa de ocupación estacional y una rentabilidad bruta de aproximadamente un 3–5% según ubicación.
- Aspectos diferenciales: piscina, vistas, acceso fácil, comercios a menos de 15 min.
- Puntos de control: conformidad urbanística, registro de alquiler, fiscalidad local (IMU), eficiencia energética.
Checklist de compra exprés
- Conformidad catastral y urbanística de la propiedad y anexos.
- Diagnóstico estructural y sísmico, estado del tejado y de las instalaciones.
- Calidad del acceso, servidumbres, derechos de agua/pozo.
- Estimación escrita de las obras y plazos, con artesanos locales.
- Proyección realista de alquiler: estacionalidad, clientela objetivo, servicios próximos.
