Mercado inmobiliario 2026 en Nápoles: estabilidad tras dos años de alza
Precio medio: ~2.560 €/m², Nápoles sigue siendo la más cara (~3.800 €)
Tras dos años de presión alcista, el mercado regional se estabiliza en 2026. Los valores se moderan en algunos segmentos, mientras que las ubicaciones prime se mantienen sólidas.
Órdenes de magnitud a conocer:
- Campania (media regional): ~2.560 €/m².
- Nápoles intra-muros: alrededor de 3.800 €/m², más en los barrios premium (Chiaia, Posillipo).
- Salerno y litoral sur: por encima de la media regional según la dirección y la vista.
- Avellino, Benevento: niveles por debajo de la media, sobre todo para bienes a reformar.
Las diferencias intraurbanas siguen siendo marcadas según el estado, la planta, la presencia de ascensor y la proximidad al transporte. 🚇
Como ejemplo concreto en el mercado de segundas residencias, los anuncios recogidos por Green-acres para la provincia de Caserta muestran una demanda media en torno a 362.000 € para superficies cercanas a 131 m² (referencia a los bienes demandados en la plataforma).
Ligero descenso en el interior (-0,8 %)
En los municipios rurales y pequeñas ciudades interiores, se observa una corrección moderada en torno al -0,8 %. Esto se debe a una demanda más selectiva y a los costes de reforma que lastran los presupuestos.
Para el comprador paciente, estas zonas ofrecen oportunidades, especialmente en casas unifamiliares con terreno.
Segmentación marcada entre lujo costero y vivienda rural
Costa Amalfitana: precios récord, +10 % en bienes de prestigio
En Amalfi, Positano o Ravello, la escasez de suelo y la demanda internacional sostienen los precios récord. Los bienes de prestigio (vistas al mar, terrazas, estado impecable) aún muestran ~+10 % interanual.
A anticipar:
- Restricciones patrimoniales y permisos más largos (sitios UNESCO).
- Fuerte estacionalidad de los alquileres y gestión profesional requerida.
- Altos costes de mantenimiento para bienes en acantilado o con varias terrazas.
Avellino, Benevento: zonas rurales todavía accesibles
Por el contrario, Avellino, Benevento y muchos pueblos del interior siguen siendo accesibles. Los presupuestos de entrada son más suaves, sobre todo para casas a modernizar.
Los datos de los anuncios especializados confirman además una presencia muy baja de compradores extranjeros en estas provincias, lo que refuerza el perfil de « mercado local » y explica en parte los precios más bajos.
Puntos de atención:
- Evaluar cuidadosamente el coste de las obras (aislamiento, techo, sísmica).
- Comprobar el acceso (carreteras, servicios, cobertura móvil) y el tiempo hasta la estación más cercana.
- Pensar en la reventa: priorizar municipios con escuelas, sanidad y área de empleo.
Inversión en alquiler en Nápoles
Fuerte demanda estudiantil y de temporada, rentabilidad 7–9 %
Nápoles disfruta de una sólida base estudiantil (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) y de un turismo urbano dinámico. Los bienes bien ubicados pueden aspirar a rentabilidades brutas del 7–9 %, según el tipo de alquiler (amueblado a largo plazo, piso compartido, vacacional regulado).
Barrios a vigilar:
- Centro Storico y Decumani: alta presión de alquiler, mercados diarios, flujo turístico.
- Vomero y Arenella: residencial, funiculares, demanda estudiantil.
- Chiaia: premium, mayor poder adquisitivo.
- Fuorigrotta: bien comunicado, cerca de universidades y equipamientos.
Cabe señalar que la base de datos consultada no proporciona detalle sobre la distribución de compradores extranjeros en Nápoles según el extracto disponible, a diferencia de otras provincias costeras.
Checklist exprés 📋:
- Medir la vacancia según el segmento objetivo.
- Ajustar el alquiler a las referencias reales del barrio.
- Anticipar gastos de comunidad y renovaciones entre inquilinos.
Proyectos de regeneración urbana en el centro histórico
Los programas de rehabilitación y la valorización del patrimonio atraen perfiles variados (teletrabajadores, creativos, jóvenes familias). Esto favorece las pequeñas superficies con carácter y los edificios con zonas comunes renovadas.
Efecto esperado: mejor calidad del parque, aumento de la demanda de bienes listos para habitar y plus para direcciones tranquilas a un paso de las zonas de animación. ✨
Tendencias del mercado inmobiliario 2026 en Nápoles
Más compradores alemanes y británicos en el litoral
La notoriedad internacional de la costa y la estabilización de los tipos atraen a más compradores alemanes y británicos. Buscan vistas al mar, acceso fácil y gestión sencilla a distancia.
En algunos segmentos del litoral, sin embargo, la tipología de compradores extranjeros es diversa: los datos locales muestran por ejemplo para la provincia de Salerno una parte significativa de solicitudes provenientes de Estados Unidos (≈21 %), seguidos por Suiza (≈12 %) y Hong Kong (≈9 %), lo que ilustra una demanda internacional multiorigen en el sur costero.
- Preferencia por comunidades seguras y servicios llave en mano.
- Interés por bienes energéticamente eficientes.
- Importancia de la accesibilidad aeroportuaria (Nápoles, Salerno-Costa d’Amalfi).
Desarrollo del coworking en los centros secundarios
Caserta, Salerno o Avellino ven nacer espacios de coworking y terceros lugares. Esto favorece nuevos usos híbridos (trabajo + segunda residencia) y sostiene la demanda de apartamentos bien conectados.
A vigilar en 2026:
- Equipamientos digitales (fibra), calidad térmica y acústica.
- Cercanía a estaciones/funiculares para reducir la dependencia del coche.
- Pequeñas superficies optimizadas con espacios exteriores (balcón, logia). 🌿
Nota metodológica: cifras y tendencias presentadas como órdenes de magnitud indicativas, extraídas de observaciones de campo y análisis de anuncios. Afinar siempre por microbarrio.
