Un mercado inmobiliario a dos velocidades
Roma: media de 3.700 €/m², aumento del 1,8 % en 2026
El corazón del mercado sigue siendo la capital, con una media en torno a los 3.700 €/m² y una subida estimada de +1,8 % en 2026. Las diferencias intramuros son notables según los barrios, el acceso al metro y el estado de las comunidades.
- Barrios centrales e históricos: prima respaldada por la demanda internacional y el prestigio.
- Periferias bien conectadas (metro A/B, estaciones FR): valores intermedios pero líquidos.
- Segmentos a renovar: descuento sensible, buen terreno de negociación.
Los compradores priorizan la calidad de vida: pisos altos, espacios exteriores, comunidades bien mantenidas. Las propiedades « llave en mano » se venden más rápido. 📈
Cabe señalar, sin embargo, que los catálogos de anuncios especializados muestran una imagen más premium de la ciudad: en el sitio dedicado a segundas residencias, la media de las casas en venta en Roma alcanza niveles sustancialmente superiores (muestra de anuncios a menudo orientada al segmento alto). Esta distorsión explica parcialmente la diferencia entre el precio medio de mercado y los precios visibles en algunas plataformas.
Periferia y campo: precios divididos por dos
Fuera de Roma, los precios caen a menudo a la mitad. En las provincias de Viterbo, Rieti, Latina o Frosinone, se observan presupuestos que frecuentemente oscilan entre 1.500 y 2.000 €/m², y mucho menos para propiedades a renovar.
- Pueblos y ciudades pequeñas: casas de pueblo y apartamentos antiguos muy asequibles.
- Casas rurales para renovar: oportunidades desde 700–1.200 €/m² según su estado y acceso.
- Zonas bien servidas (Castelli Romani, ejes ferroviarios): valores más estables.
Resultado: el poder adquisitivo inmobiliario se dispara en cuanto uno se aleja de la circunvalación, manteniendo un acceso razonable a la capital.
El efecto post-Covid en la campiña del Lacio
Aumento de las ventas en Viterbo, Rieti y en los Castelli Romani
El teletrabajo y la búsqueda de espacios verdes han revitalizado los mercados secundarios. Viterbo y Rieti se benefician de una buena relación superficie/precio, mientras que los Castelli Romani combinan calidad de vida, vistas y conexiones con Roma. 🌿
Los datos de los anuncios confirman el interés por estos territorios: las ofertas en los Castelli Romani muestran una media de precio por m² sensiblemente inferior a la de la capital, reforzando el atractivo de casas más grandes con jardín.
- Mayor demanda de exteriores (terrazas, jardines, huertas).
- Vuelven a estar en auge las casas adosadas y las granjas bien ubicadas.
- El acceso a internet de alta velocidad se convierte en un criterio decisivo para los activos.
Esta demanda sigue siendo selectiva: las propiedades aisladas sin servicios ni fibra tienen más dificultades.
Las segundas residencias relevan al turismo urbano
Con un turismo urbano más volátil, las segundas residencias y las estancias más largas ganan terreno. Las colinas de los alrededores de Tívoli, Bracciano o Bolsena atraen para las escapadas prolongadas y el trabajo híbrido.
- Aumento de alquileres de temporada más largos (mid-term).
- Búsqueda de autenticidad: materiales locales, vistas y acceso a la naturaleza.
- Atención a la regulación de los alquileres de corta duración, más estricta en Roma que en zonas rurales.
Precio por m² según el tipo de propiedad en el Lacio
Apartamentos en Roma vs casas rústicas cerca de Tívoli
Con el mismo presupuesto, el compromiso superficie/ubicación es determinante. 🏡
- Con 350.000 € en Roma: apartamento de dos habitaciones confortable o tres habitaciones a reformar según el barrio.
- Con 350.000 € cerca de Tívoli o en los Castelli Romani: casa de 120–160 m² con jardín, a veces con dependencias.
- Opción reforma: bajar el precio de compra y reasignar al confort (aislamiento, bombas de calor, energía solar).
El coste de las reformas varía considerablemente según el estado, la accesibilidad y la disponibilidad de profesionales. Anticípese a una auditoría energética para priorizar las partidas más rentables.
Por último, para matizar las medias mencionadas anteriormente, los inventarios de anuncios muestran perfiles muy diferentes: en Green Acres, por ejemplo, la media de las propiedades solicitadas en Roma se eleva por un stock de alto nivel (valor medio de la muestra superior a la mediana del mercado), mientras que en Castelli Romani las demandas medias son mucho más accesibles.
Mercado de alquiler sólido en la capital (+5 % en alquileres)
La demanda de alquiler en Roma sigue respaldada por estudiantes, administraciones, sanidad y servicios. Los alquileres han subido aproximadamente +5 % recientemente, con grandes desigualdades según el barrio y la calidad del inmueble.
- Largo plazo no amueblado: baja vacancia en sectores bien conectados.
- Amueblado profesional/estudiantes: buena absorción y rotación más rápida.
- Mid-term (1–6 meses): formato popular entre teletrabajadores y expatriados.
Los rendimientos brutos suelen oscilar entre el 3 y el 5 %, incluso más en microlocalizaciones en proceso de renovación. La selección de edificios bien gestionados limita los imprevistos.
A nivel internacional, la demanda extranjera sigue siendo significativa en el departamento de Roma: entre los compradores registrados en plataformas especializadas, Estados Unidos representa la mayor parte (≈14 % de las solicitudes extranjeras), seguido de Polonia y Francia (≈12 % cada uno), luego Israel (≈10 %).
Estas procedencias explican en parte la presión sobre algunos segmentos y barrios preferidos por los compradores extranjeros.
En las provincias, la presencia extranjera también es perceptible: Viterbo atrae principalmente a compradores estadounidenses (≈17 % de las solicitudes extranjeras en algunos inventarios) mientras que Frosinone recibe demandas internacionales variadas (Estados Unidos, Polonia, Alemania).
Estos flujos sostienen puntualmente los precios y la demanda de casas de campo de calidad.
Evolución del precio inmobiliario en el Lacio
Expansión del teletrabajo y movilidad hacia las colinas del Lacio
El teletrabajo consolida una demanda residencial más difusa. Los municipios bien conectados (tren regional, aparcamientos disuasorios, 5G/fibra) deberían mantener la ventaja.
- Arbitraje calidad de vida/tiempo de trayecto favorable a las zonas verdes.
- Mejora en la rehabilitación energética, impulsada por el ahorro en el uso.
- Potencial para pueblos con comercios, escuelas y servicios de salud.
Espere una prima para propiedades eficientes (certificado energético, confort en verano, calefacción eficiente) y para microcentros animados. 💻
Proyectos de regeneración urbana en torno al Tíber
En Roma, varias operaciones de regeneración apuntan a la revalorización de solares baldíos, movilidad sostenible y valorización de las orillas del Tíber. Estos proyectos pueden generar bolsillos de valor a medio plazo.
- Ejes fluviales y barrios ribereños mejor conectados.
- Más espacios públicos, carriles bici y usos mixtos.
- Nuevos desarrollos residenciales con altos estándares energéticos.
Para el inversor paciente, seguir estos perímetros de transformación ofrece puntos de entrada antes de la madurez del mercado. 🏗️
