Mercado inmobiliario 2026 en Toscana 📈
Precio medio: ~3.100 €/m², +2,5 % en un año
El precio medio se sitúa alrededor de 3.100 €/m² en 2026, con un aumento de aproximadamente +2,5 % en un año. Las diferencias permanecen marcadas entre el litoral, las ciudades de arte y el interior.
- Litoral y estaciones de renombre (Versilia, Maremma): 3.500 a 6.000 €/m² según la ubicación.
- Ciudades de arte y capitales provinciales: 2.800 a 5.500 €/m².
- Campiña y pueblos: 1.500 a 2.500 €/m², más en caso de necesitar reformas.
El mercado es fluido, con plazos de venta a menudo entre 2 y 5 meses. Los márgenes de negociación suelen situarse entre el 3 y el 7 % según el estado y la localización.
Las solicitudes recientes confirman estas diferencias entre territorios:
- Florencia se sitúa claramente por encima (alrededor de 7.600 €/m² en grandes propiedades),
- Lucca gira en torno a 2.700 €/m²,
- Arezzo ~2.080 €/m²,
- Siena ~2.370 €/m²,
- Compra de inmuebles en Prato ~2.760 €/m²,
- Compra de inmuebles en Pontedera ~2.300 €/m².
- En Pisa, un nivel cercano a 920 €/m² refleja sobre todo propiedades de muy grandes dimensiones, a interpretar con prudencia.
Nota metodológica: se trata de órdenes de magnitud derivados de los bienes consultados y demandados (mercado de segundas residencias), a no confundir con precios notariales.
Florencia y Lucca: los mercados más caros
Florencia concentra el prestigio y la rareza, sobre todo en el Centro Storico, el Oltrarno y las colinas florentinas (Fiesole, Settignano). Los inmuebles con carácter suelen negociarse por encima de 5.000 €/m², mucho más para direcciones icónicas.
En Lucca, el intra-muros y las colinas cercanas también elevan los precios. Las casas de piedra renovadas, con vistas y piscina, son muy codiciadas 🏡.
- Barrios premium = oferta escasa, competencia elevada, calidad arquitectónica notable.
- Atención a las restricciones patrimoniales y a la regulación de alquileres turísticos en el centro histórico.
- Valor seguro a largo plazo si la ubicación, la luminosidad y el acceso son irreprochables.
Referencias útiles:
- Para bienes de alta gama, las solicitudes recientes sugieren inmuebles en Florencia
- En Lucca, la profundidad del mercado de casali y villas con vistas a las colinas también es notable.
Perfil de compradores extranjeros en estos mercados artísticos:
- En Florencia, las compras las lideran especialmente Estados Unidos (~23 % de las solicitudes), seguidos por Francia (~12 %) y Alemania (~9 %).
- En Lucca, el trío principal son Estados Unidos (~15 %), Suiza (~11 %) y Francia (~9 %).
La Toscana rural, un mercado todavía accesible 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: propiedades a 1.800-2.200 €/m²
En las zonas rurales y periurbanas de Arezzo, Pisa y Siena, se pueden encontrar casas entre 1.800 y 2.200 €/m², especialmente fuera del centro y en municipios vecinos.
- Casa de campo para reformar en Arezzo (120-180 m²): 180.000 a 320.000 € según reformas y acceso.
- Casa de piedra renovada con terreno en Pisa (200-300 m²): 380.000 a 650.000 €.
- Podere con hectáreas y dependencias en Siena: presupuestos variables, a menudo 700.000 € o más por un estado llave en mano.
A modo indicativo, las solicitudes recientes están en torno a ~2.080 €/m² en Arezzo y ~2.370 €/m² en Siena, mientras que en Pisa la ratio por m² se ve reducida por las grandes superficies.
Los criterios que hacen (fuertemente) variar el precio: accesibilidad (camino transitable), vistas despejadas, exposición, clase energética, presencia de agua, distancia a servicios.
Fuerte demanda extranjera, especialmente británica y neerlandesa
La demanda internacional sigue fuerte, impulsada por compradores británicos, neerlandeses y de otros países de Europa del Norte 🌍. El teletrabajo, el atractivo paisajístico y el ecosistema turístico mantienen esta dinámica.
- Florencia: fuerte peso de compradores norteamericanos, después franceses/alemanes; Lucca: gran interés de compradores suizos, franceses y neerlandeses.
- Pisa: perfil variado con demanda alemana a la cabeza (~15 %), seguida de Francia y Polonia (~11 % cada uno), luego Estados Unidos (~9 %).
- Arezzo y Siena: apetito recurrente de Estados Unidos (~20 %), después Europa occidental (Francia, Alemania, Suiza), con presupuestos diferenciados por superficie y estado.
- Convertidor de divisas y estrategia de tipos: asegurar el presupuesto en el momento adecuado.
- Expediente técnico: planimetría catastral, APE (clase energética), conformidad de las instalaciones.
- Proceso tipo: oferta, compromiso, verificaciones (notaio, geómetra), firma definitiva en 8 a 12 semanas.
Precios por m² en Toscana 🧭
Casas de piedra, agriturismos, villas con piscina
- Casas de piedra (casali): encanto, muros gruesos, a menudo necesidad de mejoras térmicas.
- Agriturismos: mezcla de residencia + actividad, anexos, habitaciones para huéspedes, ingresos de temporada.
- Villas con piscina: estándar esperado por encima de 500.000 €, orientación y vistas determinantes.
Órdenes de magnitud del coste de obras (indicativo): 800–1.200 €/m² para una reforma cuidada, 1.200–1.800 €/m² para una reforma integral. Una piscina suele suponer 40.000–80.000 € según el proyecto.
Comprobar de antemano permisos y conformidades (SCIA, restricciones paisajísticas), así como el acceso en invierno y la evacuación de aguas.
Oferta limitada, precios sostenidos por el turismo
El patrimonio construido es finito, las ampliaciones están reguladas, y la demanda turística sigue siendo robusta. Estos factores sostienen los precios, sobre todo en destinos icónicos.
- Alquileres de temporada en zonas prime: rentabilidad bruta a menudo del 4–6 %, neta del 2,5–4 % tras gastos.
- Riesgos: estacionalidad, regulación local, inflación de costes de mantenimiento.
- Estrategias: elegir ubicaciones para las cuatro estaciones, gestión profesional, mejoras energéticas.
Perspectivas de evolución de precios para Toscana 🔮
Crecimiento controlado y conservación del patrimonio construido
Escenario central: un crecimiento moderado y regular, impulsado por la escasez cualitativa y la valorización del patrimonio. Esperar incrementos medios de entre el 1 y el 3 % anual, con diferencias según los micromercados.
Las inversiones « valor seguro » mantendrán la ventaja: centro histórico bien ubicado, colinas cotizadas, costa premium. Los proyectos con mejoras energéticas deberían valorarse mejor.
Emergencia del mercado de alquiler a largo plazo para expatriados
El trabajo híbrido atrae a perfiles internacionales en busca de casas cómodas, fibra óptica, espacio de oficina y acceso ferroviario. Los alquileres mensuales indicativos: 800–1.200 € para un T3 en una ciudad media, 1.500–2.500 € en Florencia centro.
- Enfoque propietarios: calefacción eficiente, aislamiento, fibra, espacios exteriores.
- Contratos frecuentes: 4+4 o 3+2; fiscalidad posible mediante « cedolare secca » (consultar con un asesor fiscal).
- Oportunidades: municipios bien conectados (Prato, Poggibonsi, Pontedera), calidad de vida durante todo el año — ver la dinámica local en Prato y Pontedera.
