Markkinat 2026: lievä nousu kolmen vakausvuoden jälkeen
Kolmivuotisen (2022–2026) suhteellisen rauhallisen jakson jälkeen vuosi 2026 alkaa lievällä nousulla, jota vauhdittavat yliopistokeskukset ja vuokra-asuntojen kysyntä. Korot vakiintuvat, liikkuvuus elpyy ja tarjonta pysyy maltillisena.
Tämän uudelleen käynnistymisen moottorit:
- Opiskelija- ja nuorten ammattilaisten virrat suuriin kaupunkeihin.
- Vahvistunut matkailu Adrianmeren rannikolla.
- Elämänlaatu ja infrastruktuurit Italian keskiarvoa paremmat.
- Rajoitettu uudistuotanto historiallisissa keskuksissa.
Keskihinta: ~2 800 €/m² (+2,4 %)
Alueen keskimääräinen neliöhinta asettuu noin 2 800 €/m², kasvua vuodessa noin +2,4 %. Erot ovat silti merkittäviä: Bolognan keskusta ja tietyt Riminin alueet ylittävät keskiarvon, kun taas kehyskunnat ja keskisuuret kaupungit pysyvät helpommin tavoitettavissa hinnoissa.
Huomio: Green-acres -sivustolta kerättyjen vapaa-ajan asuntotarjontojen perusteella Modenan myytävät talot näyttävät korkeaa keskiarvoa johtuen pääosin hyvin tilavien kohteiden profiilista (näissä ilmoituksissa keskihinta ~2 851 000 € suurilla pinta-aloilla, noin 2 851 €/m²), mikä kuvastaa tarjonnan monipuolisuutta kaupunkimarkkinoiden ja perinteisten kiinteistöjen välillä.
Käytännössä budjetin määrittävät vahvasti sijainti, energiatehokkuus ja läheisyys kuljetuksiin/kouluihin/merenrantaan.
Bologna ja Rimini: kysynnän moottorit
Bologna keskittyy osaaviin työpaikkoihin ja opiskelijoihin; Rimini hyödyntää ympärivuotista matkailua ja tapahtumia. Yhdessä ne vauhdittavat aluetta. 🏘️
- Bologna: yliopistokeskus, biotekniikka ja palvelut, voimakas vuokrapaine.
- Rimini: rannat, messut ja hotelliklusteri, vahva kysyntä lyhyt- ja keskipitkissä vuokrauksissa.
- Saavutettavuus: moottoritiet, pikarautatie ja lentokentät tukevat markkinoiden likviditeettiä.
Voimakas segmentoituminen Emilia-Romagnassa
Markkinaa luetaan « kadun tarkkuudella ». Mikrosektorit (historiallinen keskusta, yliopistoalueet, hyvin saavutettavat reunat) käyttäytyvät eri tavoin tarjonnan, rakennusten energiatehokkuuden ja vuokrattavuuden vetovoiman mukaan.
Bologna: tarjonnan niukkuus, vuokrat nousussa (+7 %)
Vuokramarkkinoiden paine on nostanut vuokria noin +7 %. Tarjonta on vähäistä ydinkeskustassa, remontoidut ja energialuokaltaan hyvät kohteet menevät nopeasti.
- Mistä etsiä: historiallinen keskusta likviditeetin takia, yliopistoalueet kimppakämpille, hyvin saavutettavat vyöhykkeet tuoton optimointiin.
- Varmistettavaa: energiatodistukset, taloyhtiön hallinto, ääneneristys vanhoissa kohteissa.
- Strategia: suosia kompakteja (yksiöt/kaksiot) lähellä kuljetuksia/kouluja vuokrattavuuden varmistamiseksi.
Parma ja Modena: perhe- ja perinteiset markkinat
Parma ja Modena tarjoavat vakaammat markkinat, joita perheet ja sijoittajat arvostavat. Tuotot ovat maltillisia, tyhjäkäynti vähäistä ja jälleenmyynti yleensä sujuvaa hyvillä paikoilla.
- Valtteja: elinympäristö, elintarvike- ja koneteollisuus, vahvat julkiset palvelut.
- Kohderyhmät: kolmio- ja neliöt (T3/T4) ulkotilalla, pysäköintipaikat ja koulut lähellä.
- Hankintakriteerit: ilmansuunta, energiatehokkuus, hallitut käyttö- ja ylläpitokustannukset.
Julkaistujen kysyntätietojen (Green-acres) mukaan Bolognan, Parman, Riminin ja Modenan seuduilla ulkomaisia ostajia ei erikseen tilastoida: alueiden markkinat ovat pääosin kotimaisia, vaikka tietyt segmentit (kakkosasunnot tai sijoituskohteet) houkuttelevat erityisprofiileja.
Sijoittaminen Adrianmeren rannikolle
Adrianmeren rannikko yhdistää loma-asunnot ja sijoitusasunnot. Sesonkivetovoima ulottuu kevääseen ja syksyyn, joita tukevat lyhyet vierailut ja etätyömahdollisuus. 🏖️
Ravenna, Rimini: kakkosasunnot ja vuokraturismi
Kaksi toisiaan täydentävää profiilia:
- Ravenna: kulttuuriperintö, luonto ja perheystävälliset rannat, uskollinen asiakaskunta.
- Rimini: vilkkaat lomakohteet, tapahtumat ja kansainvälinen matkailu, korkea vaihtuvuus.
- Halutut asunnot: 1-2 makuuhuonetta, parveke/terassi, pysäköinti, kävelyetäisyys rannalle ja palveluihin.
- Huomioitavaa: taloyhtiön säännöt lyhytaikaisvuokrauksista, sesongin hallinta, melu ja suolaisen ilman altistus.
- Kestävä arvo: hyvä eristys, tehokas ilmastointi, ajantasaiset tarkastukset.
Ulkomaisten ostajien profiili: Ravenna-keskittymä
Green-acres-sivuston kansainvälisten kysyntätietojen mukaan Ravennassa ulkomaiset ostajat muodostavat havaittavan osuuden, joista Saksa (≈21 %) ja Ranska (≈16 %) ovat suurimmat.
Näissä kaupoissa mediaanihinta on noin 280 000 € ilmoitetulla mediaanipinta-alalla 338 m², eli mediaanineliöhinta on noin 828 €/m² — tyypillistä vapaa-ajan asuntomarkkinoille ja tavallista tilavammille kohteille rannikolla.
Kausivuokrauksen kasvu vuodesta 2022
Vuodesta 2022 lähtien kotimaan matkailun ja joustavien oleskelujen kasvu on tukenut kausivuokrausta. Täyttöajat ovat pidentyneet; erityisen hyvin erottuu näkyvyys keväällä ja loppusyksyllä.
- Hallitseminen: ulkoista paikalliselle operaattorille tai automatisoi (itsepalvelu, siivous, dynaaminen hinnoittelu).
- Differointi: kestävä kalustus, nopea Wi-Fi, työskentelytila, kuukausimajoituksen mahdollisuus.
- Nopea arviointimenetelmä: arvioi bruttotulot 12 kk jaksolle, vähennä kulut (yhtiövastike, ylläpito, verot, hallinta), huomioi remontti/energia, vertaa kokonaiskustannukseen.
Emilia-Romagnan kiinteistömarkkinoiden näkymät
Markkinan odotetaan pysyvän maltillisen nousujohteisena, paikallisin syklein. Hyvin saavutettavat ja energiatehokkaat sektorit ylisuoriutuvat, kun taas remonttikohteet saavat selvemmän alennuksen.
Kysyntä säilyy vahvana vahvan alueellisen talouden ansiosta
Emilia-Romagna hyötyy monipuolisesta ja vientivetoisesta taloudesta, joka tukee työllisyyttä ja asuntokysyntää.
- Vahvuustekijät: teollisuus ja palvelut, yliopistot, matkailu, infrastruktuuri.
- Riskeinä: korkojen kehitys, paikalliset säännöt lyhytaikaisvuokrauksille, rannikon ilmastoriskit.
- 2030-strategiat: panosta « 15 minuutin sijainteihin », suosi korkeampia energialuokkia, tasapainota tuottoa ja likviditeettiä kaupungin mukaan.
