Les bonnes raisons d’acheter en Campanie en 2026
Le marché campanien reste porté par un tourisme international solide, l’attractivité de Naples et la notoriété mondiale de la côte. Les acheteurs étrangers progressent, notamment pour les résidences secondaires et les placements locatifs saisonniers. 📈
En 2026, on observe une demande soutenue sur les secteurs premium et un retour d’intérêt pour les villes moyennes. La qualité du bien, l’état du bâti et l’accès (routes, train, ferries) font la différence à la revente.
Données terrain : d’après les moyennes observées sur Green-acres, certains sous-marchés montrent des profils très différents (prix et surfaces), ce qui confirme le besoin de cibler un micro‑secteur selon votre objectif.
Naples : dynamisme constant et demande étrangère en hausse
Capitale culturelle et économique de la région, Naples combine vitalité urbaine et prix encore compétitifs face à Rome ou Milan. Les quartiers se distinguent nettement par leur ambiance et leur potentiel locatif.
- Chiaia et Posillipo : adresses haut de gamme, vues mer recherchées.
- Centro Storico et Quartieri Spagnoli : charme historique, forte demande en meublé de courte durée.
- Vomero et Arenella : cadre résidentiel, commerces, bonnes écoles, stations de métro.
- Porto et zones en renouveau : opportunités d’investissement à rénover.
Atouts clés : réseau de transports en amélioration, universités, scènes culinaire et artistique. Pour limiter la vacance, privilégiez les secteurs bien desservis et les copropriétés maîtrisées.
Côte amalfitaine : prix record mais rentabilité touristique forte
De Positano à Amalfi, en passant par Ravello et la péninsule de Sorrente, la demande internationale reste structurellement élevée. 🌊
- Stock très limité et biens patrimoniaux, souvent avec terrasse ou vue mer.
- Haute saisonnalité mais taux d’occupation solides en période touristique.
- Accès parfois difficile (routes étroites, stationnement), à intégrer dans le projet.
Pour sécuriser l’investissement, ciblez l’emplacement piétonnier, la luminosité, et la présence d’espaces extérieurs.
Alternatives plus accessibles en Campanie
Avellino et Caserta : maisons familiales abordables
Ces villes offrent des maisons de ville et des villas avec jardin à des niveaux de prix plus doux. La qualité de vie est appréciée des familles et des télétravailleurs.
- Avellino : verdure, services, accès à l’arrière-pays et aux Apennins.
- Caserta : proximité du palais royal, axes autoroutiers, liaisons rapides vers Naples. Pour se faire une idée des tendances locales, la moyenne des biens demandés observée par Green-acres pour Caserta indique un ticket moyen significatif, avec des surfaces généreuses, renforçant l’intérêt des familles cherchant de l’espace.
- Biens souvent plus spacieux, idéals pour des rénovations énergétiques.
Cilento : le nouveau refuge des acheteurs européens
Au sud de Salerne, le Cilento séduit par ses parcs naturels, ses plages Pavillon Bleu et ses villages comme Agropoli, Castellabate ou Acciaroli. 🏖️
- Ambiance authentique, patrimoine (Paestum), gastronomie locale.
- Prix plus accessibles que la côte amalfitaine, avec potentiel de valorisation. À titre d’exemple local, la moyenne des maisons à vendre à Agropoli montre des surfaces importantes et un prix moyen attractif pour la zone, ce qui illustre le compromis entre espace et coût sur le littoral sud de Salerne.
- Bon compromis résidence secondaire/rendement estival, selon l’emplacement.
Types de biens et prix moyens en Campanie
Petits appartements, villas vue mer, maisons rurales
- Studios et T2 urbains : faciles à louer, gestion simplifiée, budget contenu.
- Villas ou maisons mitoyennes avec terrasse/solarium : attractives pour la location saisonnière.
- Maisons rurales (casali) : charme, surfaces généreuses, potentiel d’agrandissement si autorisé.
Quel que soit le type, vérifiez la conformité cadastrale, l’état des toitures et des réseaux, ainsi que les charges de copropriété le cas échéant.
Offre restreinte sur les zones côtières classées UNESCO
Sur la côte amalfitaine, le statut patrimonial impose des contraintes paysagères et limite les nouvelles constructions. Les rénovations requièrent souvent des autorisations spécifiques.
- Délais administratifs plus longs et exigences techniques accrues.
- Accompagnement recommandé par un architecte local et un géomètre (geometra).
- Plus-value patrimoniale possible à long terme, sous réserve d’un projet bien calibré.
Aides et réglementations
Bonus rénovation, contraintes urbanistiques locales
L’Italie propose périodiquement des dispositifs d’incitation (écobonus, bonus casa, sismabonus), soumis à conditions et à l’évolution des lois. En 2026, leur accès dépend du type de travaux et du profil fiscal de l’acheteur.
- Vérifiez l’éligibilité avec un fiscaliste avant de signer les devis.
- Déclarations de chantier : CILA/SCIA selon la nature des travaux.
- Zones protégées : avis de la Soprintendenza et respect des vincoli paesaggistici.
Côté financement, les banques valorisent les dossiers avec diagnostics complets et devis détaillés, surtout en cas de rénovation énergétique.
Gestion des biens touristiques : licences, fiscalité locale
La location de courte durée est encadrée par des règles nationales et communales. Anticipez la conformité avant mise en location. 😊
- Inscription et code d’identification du logement (généralisation d’un code national), affichage obligatoire selon la commune.
- Déclaration des hôtes via la plateforme policière (Alloggiati Web) et collecte de la taxe de séjour.
- Régime fiscal : option possible pour la cedolare secca sur les loyers, sous conditions ; taxes locales type IMU et TARI à prévoir.
- Règlement de copropriété et quotas location courte durée à respecter.
- Gestion déléguée : mandats avec conciergeries locales, commissions variables.
Pour sécuriser le cadre juridique, faites relire les contrats par un notaire/avocat et vérifiez les licences auprès de la commune.
Flux d’acheteurs étrangers : quelques signaux utiles
Le profil des acheteurs étrangers varie selon le département. Par exemple, sur le département de Salerne les demandes étrangères enregistrées montrent une part importante d’acheteurs américains (21 %), suivis par la Suisse (12 %) et Hong Kong (9 %).
Les médianes observées indiquent des profils très distincts selon le pays : prix médian autour de 66 553 € et surface médiane 110 m² pour les demandes américaines, tandis que des demandes suisses ou hongkongaises affichent des médianes plus élevées (≈ 225 982 € et 200 m²), avec un prix au m² nettement supérieur.
À l’inverse, pour Avellino ou certains secteurs de Caserte, aucune origine étrangère dominante n’a été répertoriée sur les séries consultées.
