Les grandes tendances de l’immobilier lombard en 2026
La Lombardie demeure l’un des marchés les plus actifs d’Europe du Sud. La demande domestique soutenue, l’attrait international et une offre limitée dans les meilleurs emplacements tirent les prix vers le haut.
Après le pic de 2023-2026, les conditions de financement s’assouplissent progressivement, ce qui fluidifie les transactions. En parallèle, l’efficacité énergétique et la qualité des services urbains deviennent des critères clés.
Côté prix, les demandes de résidences secondaires dessinent un spectre large : ≈ 2 339 €/m² à Bergame, ≈ 6 153 €/m² à Milan et ≈ 6 333 €/m² à Côme (données observées sur Green Acres, site spécialisé dans les résidences secondaires). Cela confirme les écarts entre pôles premium et marchés secondaires.
La région reste la plus chère d’Italie hors Toscane
- Niveaux de prix élevés dans les pôles premium (Milan intra-muros, rives des lacs de Côme et de Garde).
- Écarts marqués entre waterfront, centres historiques et communes périphériques.
- Offre neuve rare en cœur de ville et en première ligne lacustre, ce qui soutient la valeur.
Forte polarisation entre Milan et les provinces secondaires
- Milan capte l’essentiel de l’investissement et de l’emploi qualifié.
- Villes moyennes (Bergame, Brescia, Pavie, Lodi) : progression régulière portée par la qualité de vie et les liaisons ferroviaires 🚆.
- Arrière-pays : opportunités à rénover avec décote et potentiel de valorisation.
Sur la demande internationale, Milan attire notamment des acheteurs en provenance des États-Unis (~8 %), d’Allemagne (~7 %) et de France (~6 %). À Côme, la part étrangère est portée par la Pologne (~12 %), les États-Unis (~11 %) et Israël/Allemagne (~10 % chacun), tandis que le Garda (Brescia) voit un duo Pologne/Allemagne (~14 % chacun).
Les zones les plus recherchées de Lombardie
Milan : stabilité et valeur refuge
La capitale économique italienne reste un marché de conviction. Les quartiers centraux (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) combinent liquidité, services et résilience des prix.
- Atouts : emplois, universités, culture, mobilités (extensions de métro récentes), revente aisée.
- Points d’attention : charges de copropriété et entretien plus élevés sur les immeubles haussmanniens ou de standing.
- Location : demande soutenue des cadres et étudiants internationaux.
Repères de marché (résidences secondaires) : prix moyen de l’immobilier à Milan : 1 606 000 € pour 261 m², soit ≈ 6 153 €/m², en ligne avec les quartiers centraux les plus recherchés.
Les lacs : Côme, Garde et Iseo, fort attrait étranger
Vues panoramiques, accès à l’eau et charme architectural expliquent la prime lacustre 💧. Côme affiche les valeurs les plus élevées en première ligne; le Garde est plus étendu, avec des micro-marchés variés; Iseo offre un ticket d’entrée plus doux.
- Premium : fronts de lac, villages iconiques (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Alternatives : coteaux à 10-20 minutes du rivage, budgets plus accessibles.
- Rendements saisonniers possibles sur des biens bien situés, sous réserve de la réglementation locale.
Sur le lac de Côme, les annonces immobilières affichent en moyenne ≈ 6 333 €/m² (≈ 532 000 € pour 84 m²), ce qui illustre la prime pour les premières lignes et les vues dégagées.
Les alternatives abordables en Lombardie
Bergame, Pavie, Lodi : bons compromis prix/qualité de vie
Ces villes bénéficient d’un excellent rapport valeur/prix, d’un patrimoine vivant et de liaisons rapides vers Milan.
- Bergame : Città Alta patrimoniale, quartiers modernes en bas de ville, aéroport à proximité.
- Pavie : ville universitaire, bonne demande locative, centre historique agréable.
- Lodi : profil familial, services complets, accès autoroutier et ferroviaire.
À Bergame, le panier moyen des biens demandés tourne autour de 290 000 € pour 124 m² (≈ 2 339 €/m²), reflet d’un bon compromis prix/prestations. Pavie et Lodi restent moins ciblées par les acheteurs étrangers dans notre base, ce qui peut offrir des fenêtres d’opportunité locales.
Biens à rénover dans les vallées préalpines
Dans les vallées de la Bergamasque, du Bresciais ou en Valtelline, les rustici et maisons de village offrent de fortes décotes 🏡.
- Ticket d’entrée attractif, avec potentiel d’extension et de valorisation.
- Coûts de travaux indicatifs : rénovation standard 600–1 200 €/m²; lourde 1 500–2 500 €/m² selon état et performance énergétique visée.
- Vérifications : contraintes paysagères, énergétiques et sismiques; accès et stationnement; raccordements.
Offre immobilière et niveaux de prix en Lombardie
Appartements récents autour de 3 000 €/m²
En dehors des emplacements prime, les programmes récents ou bien entretenus se négocient souvent autour de 3 000 €/m², avec de fortes nuances locales.
- Milan : 5 000–8 000+ €/m² intra-muros; 3 000–4 500 €/m² en première couronne.
- Lacs : 3 500–6 000 €/m² selon vue, distance au rivage et standing.
- Villes secondaires : 2 200–3 200 €/m² pour du récent bien situé.
Maisons rurales dès 1 500 €/m² dans l’arrière-pays
Dans l’arrière-pays, les maisons individuelles ou fermes rénovées démarrent dès 1 500 €/m², davantage selon terrain, dépendances et vues.
- Charges récurrentes à anticiper : chauffage, entretien des extérieurs, route d’accès.
- Copropriétés : compter souvent 2–5 €/m²/mois pour les services (ascenseur, gardiennage, espaces verts).
- Frais d’achat : taxes et notaire variables selon résidence principale/secondaire; prévoir une enveloppe additionnelle.
Les perspectives de valorisation en Lombardie
Effet JO 2026 sur les zones alpines et les infrastructures
Les Jeux d’hiver Milano-Cortina 2026 stimulent les secteurs alpins lombards (Bormio, Livigno) et certains axes de transport 🏔️. Les micro-emplacements proches des pôles sportifs et des gares pourraient bénéficier d’une meilleure visibilité.
- Infrastructures : améliorations ferroviaires et routières ciblées; extensions et modernisations locales.
- Hôtellerie et saisonnier : effet d’image favorable, surtout pour les stations bien connectées.
Dans la province de Sondrio (Bormio, Livigno), peu de demandes étrangères sont recensées aujourd’hui, mais l’effet JO pourrait progressivement améliorer la liquidité sur certains micro-secteurs.
Croissance continue sur les marchés secondaires
Le télétravail, la recherche d’espace et les budgets maîtrisés soutiennent la progression mesurée des villes secondaires et de l’arrière-pays.
- Thèses d’investissement : proximité gare, quartiers en renouvellement, centres historiques réhabilités.
- Clé de succès : acheter la bonne adresse et le bon immeuble, plus que « le marché ».
