Pourquoi acheter en 2026 en Ombrie ?
Le marché 2026 reste dynamique mais raisonnable : moins de spéculation, plus de recherche de qualité et de cadre de vie. Les biens bien situés et rénovés partent correctement, tandis que ceux à rénover demandent plus de temps et de mise en valeur 📈.
Repères chiffrés issus des annonces (source : Green-Acres, site spécialisé dans les résidences secondaires) : en rural, beaucoup de biens s’inscrivent autour de 1 000–1 400 €/m², tandis que les secteurs les plus prisés dépassent nettement ces niveaux.
Région prisée pour les résidences secondaires
L’Ombrie séduit les acheteurs de résidences secondaires grâce à ses paysages, sa gastronomie et sa proximité avec Rome et Florence. Le télétravail et les séjours prolongés renforcent l’intérêt pour les maisons avec espace extérieur.
- Accès pratique: aéroport de Pérouse, trains vers Rome et Florence, axes E45 et A1.
- Recherche de calme, de vues dégagées et d’un bon ensoleillement.
- Préférence pour les biens clés en main ou avec travaux maîtrisés.
Demande étrangère constante, surtout britannique et néerlandaise
La demande internationale reste stable, portée par les acheteurs britanniques et néerlandais, rejoints par des Français, Allemands et Belges. Leurs critères: authenticité, prestations (piscine, terrasse), et accès à un bourg vivant.
- Biens en pierre rénovés: forte attractivité et revente plus aisée.
- Temps de trajet: idéalement à moins de 30–45 min d’une ville d’art.
- Budget travaux prévu dès l’offre pour sécuriser le calendrier.
Dans la province de Pérouse, les demandes étrangères relevées sur Green-Acres proviennent surtout des États-Unis (16 %) et d’Israël (11 %), suivis de l’Allemagne, des Pays-Bas et de la France ; le Royaume‑Uni pèse autour de 5 %.
Dans le département de Terni, tendance comparable : États-Unis (13 %) et Israël (12 %) devancent Allemagne, Pays-Bas et France, avec le Royaume‑Uni autour de 7 %.
Meilleurs endroits pour acheter en Ombrie
Les zones les plus recherchées
Pérouse et Spoleto : centres vivants et biens rénovés
Pérouse et Spoleto offrent un cadre urbain animé (universités, musique, festivals) et un patrimoine remarquable. On y trouve des appartements rénovés dans des palais historiques, des maisons de bourg et des villas en périphérie.
- Services complets: culture, restaurants, hôpitaux, transports.
- Idéal pour louer à l’année aux étudiants/expats ou en courte durée.
- Prix souvent supérieurs à la moyenne rurale en raison de l’emplacement.
Repères de prix (annonces) :
- Annonces immobilières à Pérouse, prix moyen demandé 484 000 € pour une surface moyenne de 359 m² (env. 1 348 €/m²)
- Annonces immobilières à Spoleto, 426 000 € pour 309 m² (env. 1 379 €/m²).
Lac Trasimène : panorama et tranquillité
Autour du Lac Trasimène (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago), les vues, la lumière et la douceur de vivre dominent 🌅. C’est un choix privilégié pour les amoureux de nature et de sports nautiques.
- Forte demande pour maisons avec vue, terrasse et piscine.
- Attention aux contraintes paysagères et à l’urbanisme en bord de lac.
- Location saisonnière soutenue d’avril à octobre, pic l’été.
Autour du lac, les moyennes sur annonces illustrent la prime « vue lac » :
- Immobilier à Passignano sul Trasimeno : env. 2 066 €/m² (prix moyen demandé 531 000 € pour 257 m²).
- Tuoro sul Trasimeno : env. 1 972 €/m² (286 000 € pour 145 m²).
- Immobilier à Castiglione del Lago : env. 1 771 €/m² (457 000 € pour 258 m²).
Les zones rurales abordables
Villages autour d’Orvieto et de Gubbio
Les collines proches d’Orvieto et de Gubbio proposent fermes, hameaux et maisons en pierre avec terrain. On y gagne en surface et en intimité, avec des bourgs charmants et des producteurs locaux à proximité.
- Profils types: long séjour, télétravail, projet familial ou retraite active.
- Vérifier l’accès (chemins), l’eau (puits), et l’exposition des terrains.
- Bon rapport qualité/prix pour qui accepte un peu d’éloignement.
Illustration (annonces) :
- Maisons en vente à Orvieto, env. 1 776 €/m² (prix moyen demandé 627 000 € pour 353 m²)
- Maisons en vente à Gubbio, on trouve en moyenne autour de 878 €/m² (459 000 € pour 523 m²)
Prix entre 1 000 et 1 400 €/m² selon rénovation
Dans de nombreux villages, les biens se négocient souvent entre 1 000 et 1 400 €/m², avec des écarts liés à la vue, à l’accessibilité et au niveau de rénovation.
- Rafraîchissement léger: budget indicatif 300–600 €/m².
- Rénovation lourde/structurelle: 800–1 500 €/m² selon état et matériaux.
- Frais d’achat en Italie: souvent 9–12% pour une résidence secondaire (taxes d’enregistrement, notaire, agence); à affiner avec les professionnels.
À noter : autour du Trasimène et d’Orvieto, les moyennes d’annonces dépassent fréquemment 1 700 €/m², quand certaines communes rurales (Gubbio) restent nettement sous 1 000 €/m².
Méthodologie : ces repères proviennent d’annonces et reflètent des biens souvent de grande surface ; ils ne remplacent pas une estimation locale et des comparables de ventes.
Typologie et perspectives en Ombrie
Fermes, maisons en pierre et petites villas
Le parc se compose de casali (fermes), maisons en pierre, appartements de bourg et petites villas contemporaines. Les atouts recherchés: poutres apparentes, sols en terre cuite, oliveraie, vue, et piscinable 🏡.
- Maison en pierre: charme, bonne valeur patrimoniale si rénovée correctement.
- Petite villa récente: confort, isolation, entretien plus simple.
- Attention aux règles sismiques et aux autorisations de travaux.
Potentiel fort pour les locations touristiques
La location courte durée fonctionne bien autour des pôles culturels et des zones panoramiques. Les séjours se concentrent du printemps à l’automne, avec une clientèle internationale.
- Objectif raisonnable: viser un taux d’occupation saisonnier et un rendement brut de l’ordre de 3–5% selon l’emplacement.
- Ce qui fait la différence: piscine, vue, accès facile, commerces à moins de 15 min.
- Points de contrôle: conformité urbanistique, enregistrement locatif, fiscalité locale (IMU), performance énergétique.
Checklist d’achat express
- Conformité cadastrale et urbanistique du bien et des annexes.
- Diagnostic structurel et sismique, état de la toiture et des réseaux.
- Qualité de l’accès, servitudes, droits d’eau/puits.
- Estimation écrite des travaux et délais, avec artisans locaux.
- Projection locative réaliste: saisonnalité, clientèle cible, services proches.
