Marché immobilier 2026 à Naples : stabilité après deux années de hausse
Prix moyen : ~2 560 €/m², Naples reste la plus chère (~3 800 €)
Après deux années de tension haussière, le marché régional se stabilise en 2026. Les valeurs se tassent sur certains segments, tandis que les emplacements prime tiennent bon.
Ordres de grandeur à connaître :
- Campanie (moyenne régionale) : ~2 560 €/m².
- Naples intra-muros : autour de 3 800 €/m², davantage dans les quartiers premium (Chiaia, Posillipo).
- Salerne et littoral sud : au-dessus de la moyenne régionale selon l’adresse et la vue.
- Avellino, Benevento : niveaux inférieurs à la moyenne, surtout pour les biens à rénover.
Les écarts intra-urbains restent marqués selon l’état, l’étage, la présence d’ascenseur et la proximité des transports. 🚇
À titre d’exemple concret sur le marché des résidences secondaires, les annonces recensées par Green-acres pour la province de Caserta montrent une demande moyenne autour de 362 000 € pour des surfaces proches de 131 m² (référence aux biens demandés sur la plateforme).
Baisse légère sur l’arrière-pays (-0,8 %)
Dans les communes rurales et petites villes intérieures, on observe une correction modérée autour de -0,8 %. Cela tient à une demande plus sélective et à des coûts de rénovation qui pèsent sur les budgets.
Pour l’acheteur patient, ces zones offrent des opportunités, notamment sur les maisons individuelles avec terrain.
Segmentation marquée entre luxe côtier et habitat rural
Côte amalfitaine : prix record, +10 % sur les biens de prestige
Sur Amalfi, Positano ou Ravello, la rareté foncière et la demande internationale soutiennent les prix record. Les biens de prestige (vue mer, terrasses, état irréprochable) affichent encore ~+10 % sur un an.
À anticiper :
- Contraintes patrimoniales et permis plus longs (sites classés UNESCO).
- Forte saisonnalité des locations et gestion professionnelle requise.
- Frais d’entretien élevés pour les biens en falaise ou multi-terrasses.
Avellino, Benevento : zones rurales encore abordables
À l’inverse, Avellino, Benevento et de nombreux bourgs intérieurs restent accessibles. Les budgets d’entrée sont plus doux, surtout pour les maisons à moderniser.
Les données issues des annonces spécialisées confirment par ailleurs une très faible présence d’acheteurs étrangers dans ces provinces, ce qui renforce le profil « marché local » et explique en partie les prix plus bas.
Points d’attention :
- Évaluer soigneusement le coût des travaux (isolation, toiture, sismique).
- Vérifier l’accès (routes, services, couverture mobile) et le temps vers la gare la plus proche.
- Penser revente : privilégier les communes avec écoles, santé et bassin d’emploi.
Investissement locatif à Naples
Forte demande étudiante et saisonnière, rendement 7–9 %
Naples profite d’une base étudiante solide (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) et d’un tourisme urbain dynamique. Les biens bien situés peuvent viser des rendements bruts de 7–9 %, selon le type de location (meublé longue durée, colocation, saisonnier encadré).
Quartiers à surveiller :
- Centro Storico et Decumani : forte tension locative, marchés quotidiens, flux touristiques.
- Vomero et Arenella : résidentiel, funiculaires, demande étudiante.
- Chiaia : premium, pouvoir d’achat supérieur.
- Fuorigrotta : bien desservi, proche universités et équipements.
Il est à noter que la base de données consultée ne fournit pas de détail sur la répartition des acheteurs étrangers à Naples dans l’extrait disponible, contrairement à d’autres provinces côtières.
Checklist express 📋 :
- Mesurer la vacance selon le segment ciblé.
- Caler le loyer sur les références réelles du quartier.
- Anticiper charges de copro et rafraîchissements entre locataires.
Projets de régénération urbaine dans le centre historique
Les programmes de réhabilitation et la valorisation du patrimoine attirent des profils variés (télétravailleurs, créatifs, jeunes ménages). Cela soutient les petites surfaces de caractère et les immeubles avec parties communes rénovées.
Effet attendu : une meilleure qualité du parc, une hausse de la demande pour les biens prêts à habiter et une prime aux adresses calmes à deux pas des pôles d’animation. ✨
Tendances du marché immobilier 2026 à Naples
Plus d’acheteurs allemands et britanniques sur le littoral
La notoriété internationale de la côte et la stabilisation des taux attirent davantage d’acheteurs allemands et britanniques. Ils ciblent vue mer, accès facile et gestion simple à distance.
Sur certains segments du littoral, toutefois, la typologie des acheteurs étrangers est diversifiée : les données locales montrent par exemple pour la province de Salerne une part notable de demandes émanant des États-Unis (≈21 %), suivies par la Suisse (≈12 %) et Hong Kong (≈9 %), ce qui illustre une demande internationale multi-origines sur le sud côtier.
- Préférence pour les copropriétés sécurisées et services clés en main.
- Appétence pour les biens efficients énergétiquement.
- Souci de l’accessibilité aéroportuaire (Naples, Salerne-Costa d’Amalfi).
Développement du coworking dans les centres secondaires
Caserta, Salerne ou Avellino voient éclore des espaces de coworking et tiers-lieux. Cela favorise de nouveaux usages hybrides (travail + résidence secondaire) et soutient la demande pour des appartements bien connectés.
À surveiller en 2026 :
- Équipements numériques (fibre), qualité thermique et acoustique.
- Proximité gares/funiculaires pour réduire la dépendance à la voiture.
- Petites surfaces optimisées avec espaces extérieurs (balcon, loggia). 🌿
Note méthode : chiffres et tendances présentés comme ordres de grandeur indicatifs, issus de retours de terrain et d’analyses d’annonces. Affinez toujours par micro-quartier.
