Marché 2026 : légère hausse après 3 ans de stabilité
Après un cycle 2022-2026 plutôt calme, 2026 s’ouvre sur une légère hausse tirée par les pôles universitaires et la demande locative. Les taux se stabilisent, la mobilité reprend et l’offre reste mesurée.
Les moteurs de ce redémarrage :
- Flux étudiants et jeunes actifs vers les grandes villes.
- Tourisme renforcé sur la côte Adriatique.
- Qualité de vie et infrastructures au-dessus de la moyenne italienne.
- Offre neuve limitée dans les centres historiques.
Prix moyen : ~2 800 €/m² (+2,4 %)
Le prix moyen régional s’établit autour de 2 800 €/m², en progression d’environ +2,4 % sur un an. Les écarts restent marqués : les centres de Bologne et certains secteurs de Rimini dépassent la moyenne, tandis que des communes périphériques et des villes moyennes conservent des niveaux plus accessibles.
À noter : d’après les annonces de résidences secondaires collectées sur le site Green-acres, les maisons à vendre à Modène affiche une moyenne élevée en raison d’un profil de biens souvent très spacieux (prix moyen observé pour ces annonces ~2 851 000 € pour des surfaces importantes, soit environ 2 851 €/m²), ce qui illustre la diversité d’offre entre marchés urbains et biens patrimoniaux.
En pratique, le budget dépend fortement de la localisation, de l’état énergétique et de la proximité transports/écoles/mer.
Bologne et Rimini : moteurs de la demande
Bologne concentre les emplois qualifiés et les étudiants ; Rimini profite d’un tourisme quatre saisons et d’événements. Ensemble, elles impulsent la dynamique régionale. 🏘️
- Bologne : pôle universitaire, biotech et services, forte pression locative.
- Rimini : plages, foires et hôtellerie, demande soutenue en court et moyen séjour.
- Accessibilité : autoroutes, rail rapide et aéroports soutiennent la liquidité du marché.
Segmentation forte en Émilie-Romagne
Le marché se lit « à la rue près ». Les micro-secteurs (centre historique, zones universitaires, franges bien desservies) affichent des comportements distincts selon l’offre, l’énergie des bâtiments et l’attractivité locative.
Bologne : rareté de l’offre, loyers en hausse (+7 %)
La tension locative s’est traduite par une hausse des loyers d’environ +7 %. L’offre est rare dans l’intra-muros, les biens rénovés et bien classés énergétiquement partent vite.
- Où chercher : centre historique pour la liquidité, quartiers universitaires pour la colocation, ceintures bien reliées pour optimiser le rendement.
- À vérifier : diagnostics énergétiques, gestion de la copropriété, qualité acoustique dans l’ancien.
- Stratégie : privilégier les surfaces compactes (studios/T2) proches transports/écoles pour sécuriser l’occupation.
Parme et Modène : marchés familiaux et patrimoniaux
Parme et Modène offrent des marchés plus stables, prisés des familles et profils patrimoniaux. Les rendements sont mesurés, la vacance faible, et la revente généralement fluide sur les bons emplacements.
- Atouts : cadre de vie, industrie agroalimentaire et mécanique, services publics solides.
- Cibles : T3/T4 avec extérieur, parkings et écoles à proximité.
- Clés d’achat : orientation, performance énergétique, coûts de charges maîtrisés.
Sur les données de demandes publiées (Green-acres), pour les départements de Bologne, Parme, Rimini et Modène, aucun acheteur étranger principal n’est clairement répertorié : cela souligne un marché majoritairement domestique sur ces zones, même si certains segments (résidences secondaires ou biens patrimoniaux) attirent des profils particuliers.
Investir sur la côte Adriatique
La façade adriatique mêle résidences secondaires et investissement locatif. L’attractivité saisonnière s’étend au printemps et à l’automne, portée par les courts séjours et le télétravail. 🏖️
Ravenne, Rimini : résidences secondaires et locations touristiques
Deux profils complémentaires :
- Ravenne : patrimoine culturel, nature et plages familiales, clientèle fidèle.
- Rimini : stations animées, événements et tourisme international, rotation élevée.
- Biens recherchés : 1-2 chambres avec balcon/terrasse, parking, accès plage et commerces à pied.
- Points de vigilance : règlement de copropriété sur la location courte durée, gestion de la haute saison, exposition au bruit et à l’air salin.
- Valeur durable : bonne isolation, climatisation efficace, diagnostics à jour.
Profil des acheteurs étrangers : focus Ravenne
Les données de demandes étrangères issues du site Green-acres montrent un profil notable pour Ravenne : les acheteurs étrangers représentent une part identifiable, dominée par l’Allemagne (≈21 %) puis la France (≈16 %).
Le prix médian observé sur ces demandes est d’environ 280 000 € pour une surface médiane déclarée autour de 338 m², soit un prix médian au m² proche de 828 €/m² — signe d’un marché de résidences secondaires et de biens plus spacieux que la moyenne littorale.
Croissance des locations saisonnières depuis 2022
Depuis 2022, l’essor du tourisme de proximité et des séjours flexibles soutient la location saisonnière. Les périodes de remplissage s’allongent, avec une meilleure visibilité au printemps et en arrière-saison.
- Gestion : confier à un opérateur local ou automatiser (check-in, ménage, tarification dynamique).
- Différenciation : mobilier durable, Wi-Fi rapide, espace de travail, possibilité de séjour mensuel.
- Méthode express pour évaluer un achat : estimer revenus bruts sur 12 mois, déduire charges (copropriété, entretien, taxe, gestion), intégrer un budget rénovation/énergie, puis comparer au coût du capital.
Prévisions du marché immobilier en Émilie-Romagne
La trajectoire devrait rester modérément haussière, avec des cycles locaux. Les secteurs bien desservis et énergétiquement performants surperforment, tandis que les biens à rénover subissent une décote plus nette.
Maintien d’une demande soutenue grâce à l’économie régionale solide
L’Émilie-Romagne bénéficie d’un socle économique diversifié et exportateur, soutenant l’emploi et la demande immobilière.
- Facteurs porteurs : industrie et services, universités, tourisme, infrastructures.
- Risques à surveiller : trajectoire des taux, règles locales sur la location de courte durée, exposition climatique littorale.
- Stratégies 2030 : viser des emplacements « 15 minutes », privilégier les classes énergétiques supérieures, arbitrer entre rendement et liquidité selon la ville.
