Marché immobilier 2026 du Frioul-Vénétie Julienne
Prix moyen : ~2 050 €/m², stabilité sur un an (+0,6 %)
Le marché reste calme et lisible. Les prix se maintiennent autour de 2 050 €/m², avec une légère progression annuelle proche de +0,6 %.
- Villes et bourgs conservent une dynamique régulière, sans emballement.
- La négociation reste possible, surtout pour les biens à rénover.
- Les appartements rénovés en centre-ville partent plus vite.
Différences marquées entre Trieste (2 400 €/m²) et Gorizia (1 600 €/m²)
Les écarts intra-régionaux sont nets, ce qui permet d’adapter son budget à son projet.
- Trieste : environ 2 400 €/m², soutenue par l’emploi, l’université et le port.
- Gorizia : autour de 1 600 €/m², accessible et prisée pour une première acquisition.
- Udine et Pordenone : valeurs intermédiaires, offrant un bon compromis prix/qualité de vie.
En 2026, l’offre de biens de 60 à 90 m² est la plus recherchée, particulièrement près des services, des écoles et des transports. 🚆
Une région à la demande équilibrée
Peu de spéculation, marché dominé par les résidents
Le marché est majoritairement porté par les ménages locaux, avec une part limitée d’investisseurs opportunistes.
- Turnover modéré, délais de vente raisonnables.
- Préférence pour les biens prêts à vivre ou très bien situés.
- Rénovation énergétique : critère croissant, surtout en ville.
Donnée terrain : les relevés internes (Green Acres) pour Trieste, Udine, Gorizia et Pordenone n’identifient pas d’acheteurs étrangers majoritaires, ce qui confirme la prévalence des acquéreurs locaux et explique l’absence de forte spéculation.
Bon rapport qualité/prix pour les acheteurs étrangers
Pour les acquéreurs venant de France, d’Autriche, d’Allemagne ou de Slovénie, la région offre un excellent ratio budget/confort.
- Coût de la vie mesuré, infrastructures solides, nature à portée (mer et montagnes).
- Fiscalité et frais d’acquisition cohérents avec le reste de l’Italie.
- Marché transparent, idéal pour un achat patrimonial ou une résidence semi-principale.
Le faible poids constaté des acheteurs étrangers dans plusieurs départements locaux peut être perçu comme une opportunité : concurrence limitée et meilleure lisibilité pour qui souhaite s’implanter.
Focus sur Trieste et Udine
Trieste : forte demande locative, rendement de 5 % à 7 %
Trieste cumule universités, hôpitaux, clusters scientifiques et un port en développement. La demande locative est robuste, y compris en meublé.
- Quartiers à suivre : Borgo Teresiano, San Giusto, Barcola pour le bord de mer.
- Typologies recherchées : T2/T3 de 50 à 80 m² avec extérieur ou vue.
- Rendements bruts fréquemment observés : 5 % à 7 % sur des biens bien placés et bien gérés.
Astuce : viser les immeubles déjà rénovés énergétiquement pour contenir les charges et sécuriser la vacance.
Udine : marché patrimonial stable et valorisant
Udine séduit par son cadre de vie et sa stabilité. C’est un marché « bon père de famille ».
- Demande familiale soutenue, écoles et services de qualité.
- Valeur de revente prévisible, faible volatilité.
- Intérêt pour les maisons de ville et appartements avec terrasse.
Les zones côtières de Grado et Lignano Sabbiadoro
Résidences secondaires et tourisme balnéaire en hausse
La côte voit monter la demande en résidences secondaires, portée par un tourisme estival solide et un climat agréable.
- Saisonnalité marquée, mais remplissage correct d’avril à octobre.
- Petites surfaces proches de la plage très convoitées.
- Atout différenciant : ambiance familiale et nature préservée. 🌊
Prix modérés comparés à la Vénétie voisine
Grado et Lignano restent souvent en dessous des stations prisées de la Vénétie.
- Décote relative par rapport à la côte vénitienne, à localisation équivalente.
- Moins de pression spéculative, plus de choix pour les budgets intermédiaires.
- Potentiel de location saisonnière intéressant, surtout pour les biens rénovés.
Perspectives de prix du Frioul-Vénétie Julienne
Maintien d’une croissance lente mais sûre
La tendance de fond reste une progression modérée, portée par l’emploi, les infrastructures et la stabilité démographique.
- Croissance des prix attendue : lente, régulière, sans emballement.
- Prime à la qualité : localisation, performance énergétique, copropriétés soignées.
- Risque principal : disparités croissantes entre biens rénovés et à rénover.
Effet du port de Trieste sur la valorisation future des biens
Le développement logistique et maritime de Trieste soutient l’attractivité de la ville et de sa métropole élargie.
- Création d’emplois qualifiés et demande locative stimulée.
- Besoin accru en logements pour étudiants, cadres et techniciens.
- Quartiers proches des axes de transport susceptibles de surperformer.
Conseil pratique : privilégier les biens proches des pôles d’activité, bien desservis et avec de bons diagnostics énergétiques. Cela sécurise la revente à horizon 5 à 10 ans. ✅
