Un marché immobilier à deux vitesses
Rome : moyenne de 3 700 €/m², hausse de 1,8 % en 2026
Le cœur du marché reste la capitale, avec une moyenne autour de 3 700 €/m² et une progression attendue de +1,8 % en 2026. Les écarts intra-muros sont marqués selon les quartiers, l’accès au métro et l’état des copropriétés.
- Quartiers centraux et historiques : prime soutenue par la demande internationale et le prestige.
- Périphéries bien reliées (métro A/B, gares FR) : valeurs intermédiaires mais liquides.
- Segments à rénover : décote sensible, bon terrain de négociation.
Les acheteurs privilégient la qualité de vie : étages élevés, espaces extérieurs, copropriétés entretenues. Les biens « clés en main » se vendent plus vite. 📈
À noter toutefois que les catalogues d’annonces spécialisées montrent une image plus premium de la ville : sur le site dédié aux résidences secondaires, la moyenne des maisons à vendre à Rome atteint des niveaux bien supérieurs (échantillon d’annonces souvent orienté haut de gamme). Cette distorsion explique en partie l’écart entre le prix moyen de marché et les prix visibles sur certaines plateformes.
Périphérie et campagne : prix divisés par deux
Hors de Rome, les prix chutent souvent de moitié. Dans les provinces de Viterbo, Rieti, Latina ou Frosinone, on observe des budgets fréquemment compris entre 1 500 et 2 000 €/m², et bien moins pour des biens à rénover.
- Villages et petites villes : maisons de bourg et appartements anciens très abordables.
- Maisons rurales à rénover : opportunités dès 700–1 200 €/m² selon l’état et l’accès.
- Zones bien desservies (Castelli Romani, axes ferroviaires) : valeurs plus stables.
Résultat : le pouvoir d’achat immobilier s’envole dès que l’on s’éloigne de la rocade, tout en conservant un accès raisonnable à la capitale.
L’effet post-Covid sur le Latium rural
Augmentation des ventes à Viterbo, Rieti, et dans les Castelli Romani
Le télétravail et la quête d’espaces verts ont redynamisé les marchés secondaires. Viterbo et Rieti profitent d’un bon rapport surface/prix, tandis que les Castelli Romani conjuguent cadre de vie, vues et dessertes vers Rome. 🌿
Les données d’annonces confirment l’appétence pour ces territoires : les offres dans les Castelli Romani affichent une moyenne de prix par m² sensiblement inférieure à celle de la capitale, renforçant l’attrait pour des maisons plus grandes avec jardin.
- Demande accrue d’extérieurs (terrasses, jardins, vergers).
- Retour en grâce des maisons mitoyennes et fermettes bien situées.
- Accès internet haut débit devenu critère décisif pour les actifs.
Cette demande reste sélective : les biens isolés sans services ni fibre peinent davantage.
Les résidences secondaires prennent le relais du tourisme urbain
Avec un tourisme urbain plus volatile, les résidences secondaires et les séjours plus longs gagnent du terrain. Les collines autour de Tivoli, Bracciano ou Bolsena attirent pour les week-ends prolongés et le travail hybride.
- Locations saisonnières plus longues (mid-term) en hausse.
- Recherche d’authenticité : matériaux locaux, vues et accès à la nature.
- Vigilance sur la réglementation des locations de courte durée, plus stricte à Rome que dans le rural.
Prix au m² par type de bien dans le Latium
Appartements à Rome vs maisons rustiques autour de Tivoli
À budget égal, le compromis surface/localisation est déterminant. 🏡
- Avec 350 000 € à Rome : deux-pièces confortable ou trois-pièces à rénover selon le quartier.
- Avec 350 000 € près de Tivoli ou dans les Castelli Romani : maison de 120–160 m² avec jardin, parfois une dépendance.
- Option rénovation : abaisser le prix d’achat et réallouer au confort (isolation, pompes à chaleur, solaire).
Le coût des travaux varie sensiblement selon l’état, l’accessibilité et la disponibilité des artisans. Anticipez un audit énergétique pour prioriser les postes les plus rentables.
Enfin, pour nuancer les moyennes citées plus haut, les inventaires d’annonces montrent des profils très différents : sur Green Acres, par exemple, la moyenne des biens demandés à Rome est tirée vers le haut par un stock haut de gamme (valeur moyenne d’échantillon plus élevée que la médiane du marché), alors qu’à Castelli Romani les demandes moyennes sont beaucoup plus accessibles.
Marché locatif solide dans la capitale (+5 % de loyers)
La demande locative à Rome reste soutenue par les étudiants, les administrations, la santé et les services. Les loyers ont progressé d’environ +5 % récemment, avec de fortes disparités selon le quartier et la qualité du bien.
- Long terme non meublé : vacance faible dans les secteurs bien desservis.
- Meublé professionnel/étudiants : bonne absorption, rotation plus rapide.
- Mid-term (1–6 mois) : format prisé des télétravailleurs et expatriés.
Les rendements bruts varient généralement entre 3 et 5 %, davantage sur des micro-localisations en renouvellement. La sélection d’immeubles bien gérés limite les aléas.
Sur le plan international, les demandes étrangères restent significatives dans le département de Rome : parmi les acheteurs recensés sur les plateformes spécialisées, les États-Unis représentent la plus forte part (≈14 % des demandes étrangères), suivis de la Pologne et de la France (≈12 % chacune), puis d’Israël (≈10 %).
Ces provenances expliquent en partie la pression sur certains segments et quartiers prisés par les acheteurs étrangers.
Dans les provinces, la présence étrangère est également perceptible : la Viterbe attire notamment des acheteurs américains (≈17 % des demandes étrangères sur certains inventaires) tandis que Frosinone reçoit des demandes internationales diversifiées (États-Unis, Pologne, Allemagne).
Ces flux soutiennent ponctuellement les prix et la demande pour des maisons de campagne de qualité.
Evolution du prix de l’immobilier dans le Latium
Expansion du télétravail et mobilité vers les collines du Latium
Le télétravail ancre une demande résidentielle plus diffuse. Les communes bien connectées (train régional, parkings relais, 5G/fibre) devraient conserver l’avantage.
- Arbitrage qualité de vie/temps de trajet favorable aux zones vertes.
- Montée en gamme de la rénovation énergétique, soutenue par les économies d’usage.
- Potentiel pour les villages avec commerces, écoles et services de santé.
Attendez-vous à une prime pour les biens performants (DPE, confort d’été, chauffage efficient) et les micro-centres animés. 💻
Projets de régénération urbaine autour du Tibre
À Rome, plusieurs opérations de régénération visent la requalification de friches, la mobilité douce et la valorisation des berges du Tibre. Ces projets peuvent créer des poches de valeur à moyen terme.
- Axes fluviaux et quartiers riverains mieux connectés.
- Plus d’espaces publics, pistes cyclables et mixité d’usages.
- Nouvelles opérations résidentielles avec standards énergétiques élevés.
Pour l’investisseur patient, suivre ces périmètres de transformation offre des points d’entrée avant maturité du marché. 🏗️
