Marché 2026 : la Lombardie toujours locomotive immobilière
Région la plus peuplée et l’une des plus productives d’Italie, la Lombardie reste un moteur immobilier en 2026 📈. La détente progressive des taux et la solidité de l’emploi soutiennent la demande, malgré des écarts marqués entre territoires.
Prix moyen régional : ~3 350 €/m², +2,1 % sur un an
En 2026, le prix moyen s’établit autour de 3 350 €/m², soit une hausse d’environ +2,1 % sur un an (données indicatives). Les performances varient selon le type de bien et l’emplacement.
- Centres urbains (Milan, Monza, Côme) : tension persistante sur les biens rénovés et bien notés énergétiquement.
- Périphéries bien connectées : regain d’intérêt pour les logements récents avec espaces extérieurs.
- Marchés patrimoniaux (Mantoue, Crémone) : volumes stables, valorisation douce.
- Délai de vente médian observé : 60 à 90 jours pour un bien au prix.
Milan au sommet : 5 600 €/m² en moyenne en 2026
Avec une moyenne proche de 5 600 €/m², Milan confirme son leadership 🏙️. Les écarts intra-urbains restent nets : prime élevé au centre, modération dans les quartiers en renouvellement.
- Hyper-centre (Brera, Quadrilatero, Duomo) : niveaux souvent supérieurs à 8 000 €/m² pour les biens de standing.
- Quartiers en mutation (Porta Romana, Bovisa, Lambrate) : décote relative mais potentiel porté par les programmes urbains et la mobilité (M4, M5).
- Investissement locatif : demande soutenue par l’emploi tertiaire et l’universitaire ; rendement brut typique 3–4 % selon l’emplacement et l’état.
Point marché — résidences secondaires : selon les biens disponibles à l’achat sur Milan, la moyenne tourne autour de 6 153 €/m² pour des surfaces généreuses (≈261 m²) et un budget médian voisin de 1 606 000 €. Cet écart avec la moyenne globale reflète un mix plus haut de gamme, typique des recherches observées sur Green Acres.
Les marchés secondaires de la Lombardie
Bergame et Brescia : capitales culturelles 2023, effet durable sur les prix
L’année 2023 a agi comme un accélérateur de notoriété 🏛️. En 2026, la demande reste ferme pour les centres historiques rénovés et les biens proches des services.
- Bergame : fourchette fréquente de 2 400 à 3 200 €/m² pour un appartement rénové intra-muros.
- Brescia : 2 200 à 3 000 €/m² selon quartier, avec un attrait croissant pour les biens à haute performance énergétique.
- Locatif saisonnier et corporate en hausse, porté par l’offre culturelle et les événements.
À Bergame, les annonces montrent en moyenne ≈2 339 €/m² pour des biens d’environ 124 m², soit un budget d’ensemble proche de 290 000 €. Cette moyenne, plus large que l’intra-muros rénové, reste cohérente avec la fourchette évoquée.
Crémone et Mantoue : stabilité et attrait patrimonial
Ces marchés offrent des tickets d’entrée inférieurs, idéals pour un premier achat italien 🏞️. Le patrimoine architectural y constitue un moteur de valeur plus qu’un vecteur de hausse rapide.
- Niveaux usuels : 1 600 à 2 300 €/m² pour des biens en bon état dans les quartiers centraux.
- Volatilité limitée, volumes réguliers ; attention aux coûts de rénovation sur l’ancien.
Les zones des lacs : prestige et forte demande étrangère
Le segment lacustre concentre un fort pouvoir d’attraction international 🌊. La rareté foncière et la vue génèrent des primes significatives, notamment sur les biens « pieds dans l’eau ».
Lac de Côme et lac de Garde : prix de 4 000 à 8 000 €/m²
- Lac de Côme (Como, Cernobbio, Bellagio) : 5 000 à 8 000 €/m² pour les biens rénovés avec vue ; +20 à +40 % en première ligne.
- Lac de Garde (Sirmione, Desenzano, Salò) : 4 500 à 7 000 €/m² selon exposition, accès et prestations.
- Locations saisonnières : forte occupation d’avril à octobre ; soigner la conformité réglementaire avant tout projet locatif.
Sur le lac de Côme, les maisons à vendre à Como s’établissent autour de 6 333 €/m² pour des appartements d’environ 84 m² (budget moyen ~532 000 €), au cœur de la fourchette 5 000–8 000 €/m².
Sur la rive bresciane du lac de Garde, à Salò, le prix demandé moyen avoisine 3 863 €/m² pour de grandes propriétés (≈342 m²) et un budget moyen d’environ 1 321 000 €. Le m² plus modéré traduit souvent des villas spacieuses en seconde ligne, tandis que la première ligne conserve des primes élevées.
Nouvelles constructions éco-responsables en périphérie de Sirmione et Bellagio
Les programmes récents misent sur l’efficacité énergétique et le confort 🌿. Ils répondent aux attentes d’une clientèle internationale en quête de résidences « clés en main ».
- Performances visées : classe énergétique A/A4, isolation renforcée, pompes à chaleur, photovoltaïque.
- Confort et services : domotique, piscines partagées, bornes de recharge, conciergerie.
- Charges maîtrisées et revente facilitée pour les biens à haute performance énergétique.
Typologie et dynamique de la demande
Croissance des achats de résidences secondaires haut de gamme
- Priorités : vue dégagée, terrasse/jardin, stationnement, accès rapide aux services.
- Recherche de biens prêts à vivre, avec peu de travaux.
- Budgets fréquemment observés sur les lacs : 800 000 € à 2 M€ pour le prime ; offres plus accessibles hors première ligne.
Augmentation de la clientèle allemande et suisse
- Proximité géographique et excellent réseau routier/ferroviaire.
- Qualité de vie, gastronomie, climat, nautisme et montagne à portée.
- Diversification patrimoniale en zone euro ; usage mixte résidence/loisirs.
Evolution du prix de l’immobilier en Lombardie 2026-2030
Hausse modérée attendue dans les zones touristiques (+3 %/an)
- Rareté des terrains constructibles et attrait international soutenu.
- Montée en gamme de l’offre, avec exigence énergétique et services.
- Risque principal : contraintes locales sur la location courte durée et coûts de rénovation énergétique.
Stabilisation des prix à Milan avec les nouveaux programmes urbains
- Arrivée d’une offre neuve/renouvelée dans plusieurs quartiers, absorbée par une demande robuste.
- Scénario central 2026-2030 : prix globalement stables à légèrement positifs (0 à +1,5 %/an) selon secteurs, loyers dynamiques.
- Le choix micro-local (rue, transports, performance énergétique) fera la différence à la revente.
À retenir pour acheter sereinement 🔎
- Définir votre horizon (usage, locatif, revente) et votre budget tout compris.
- Obtenir une pré-qualification financière ; anticiper les frais d’achat (souvent 7–10 % dans l’ancien, 3–5 % dans le neuf).
- Vérifier APE/diagnostics, conformité urbanistique et situation de copropriété avant de signer.
- Privilégier les emplacements proches des services et des transports pour sécuriser la valeur.
