Marché immobilier 2026 des Pouilles
Prix moyen : ~1 850 €/m², hausse de +2,2 % sur un an
Le marché reste dynamique, porté par la demande intérieure et internationale. Le prix moyen s’établit autour de ~1 850 €/m², en progression d’environ +2,2 % sur un an. 📈
Les écarts restent marqués selon l’emplacement et l’état des biens :
- Zones côtières prisées : souvent 2 400 à 4 000 €/m² selon la vue mer et l’accès.
- Intérieur des terres : 900 à 1 800 €/m² pour des maisons de village ou à rénover.
- Biens de caractère rénovés : prime notable pour la qualité et les prestations (piscine, terrain, vue).
Repères de prix par ville (demande de résidences secondaires) — d’après les demandes observées sur Green Acres :
- Maisons en vente à Ostuni : env. 4 207 €/m² (135 m² moyen, 568 000 €).
- Maisons en vente à Cisternino : env. 2 927 €/m² (109 m², 319 000 €).
- Maisons en vente à Alberobello : env. 1 635 €/m² (85 m², 139 000 €).
- Maisons en vente à Locorotondo : env. 1 908 €/m² (163 m², 311 000 €).
- Maisons en vente à Lecce : env. 1 463 €/m² (162 m², 237 000 €).
- Maisons en vente à Brindisi : env. 1 423 €/m² (71 m², 101 000 €).
Bari et Ostuni : moteurs du marché régional
Bari, capitale régionale et pôle universitaire, concentre emplois, services et liaisons ferroviaires et aériennes. Le marché y est fluide, avec une demande soutenue pour les appartements proches du centre et du littoral. 🏙️
Ostuni, la « cité blanche », est la vitrine internationale des Pouilles. Son charme, la proximité de la Valle d’Itria et l’offre de locations saisonnières en font un accélérateur de prix et de transactions. À titre indicatif, les demandes y reflètent des niveaux autour de 4 200 €/m² pour les biens bien situés et rénovés.
Prix au m² dans les Pouilles
Valle d’Itria : Cisternino, Alberobello, Locorotondo
Paysages de cartes postales, oliveraies et trulli classés. Idéal pour un pied-à-terre de charme et la location courte durée. 🌿
- Cisternino : centre historique vivant, budgets équilibrés, bonne accessibilité. Les demandes observées confirment un positionnement intermédiaire autour de 2 900 €/m².
- Alberobello : trulli emblématiques, forte prime sur les biens rénovés et bien situés, avec un point d’entrée médian plus accessible (~1 600 €/m²).
- Locorotondo : élégance et calme, propriétés avec terrain recherchées, autour de 1 900 €/m² sur les biens de résidence secondaire.
- Fourchettes indicatives : 2 200 à 4 500 €/m² selon l’état et la vue; plus bas pour les rénovations à prévoir.
Salento : Lecce, Otranto, Gallipoli
Au sud, le Salento marie baroque, plages et villages côtiers animés. 🏖️
- Lecce : cœur culturel, bonne demande étudiante et touristique; un niveau de prix plus doux dans la ville (~1 460 €/m²) que sur les littoraux premium.
- Otranto : vues mer, centre historique, prix tendus sur le front de mer.
- Gallipoli : atmosphère balnéaire, forte saisonnalité, rendement locatif estival élevé.
- Plage vs intérieur : la seconde ligne et l’arrière-pays offrent un meilleur rapport qualité-prix.
Typologie et budget dans les Pouilles
Trulli rénovés et masserie de luxe
Les trulli rénovés cumulent authenticité et confort moderne. Les prix grimpent avec la surface, la piscine, la vue et la proximité des bourgs.
- Trulli rénovés: souvent 2 500 à 4 500 €/m², davantage pour des ensembles premium.
- Masserie (fermes fortifiées) : segment prestige, budgets fréquemment à sept chiffres.
- Points de vigilance : conformité urbanistique, contraintes patrimoniales, accès et servitudes.
Astuce 🛠️ : vérifiez la qualité de la rénovation (toiture conique, isolation, humidité) et la présence des autorisations.
Maisons à rénover dès 900 €/m² dans l’intérieur
Pour un projet valeur, l’intérieur des terres offre maisons et lamie à partir d’environ 900 €/m² à rénover.
- Coût des travaux: souvent 800 à 1 500 €/m² selon la complexité et les finitions.
- Délais: 6 à 12 mois pour une rénovation complète, hors démarches.
- À anticiper: raccordements, fosse septique, chauffage, performances énergétiques.
Budget global: additionnez prix d’achat, travaux, frais d’acquisition (notaire, taxes, agence) et marge imprévus.
Demande étrangère en forte hausse
Britanniques, Allemands et Français en tête des acheteurs
Accessibles via Bari et Brindisi (vols directs et low-cost ✈️), les Pouilles séduisent pour leur douceur de vie, leur patrimoine et des prix encore abordables.
- Profils fréquents : télétravailleurs, retraités actifs, familles en résidence secondaire.
- Critères clés : authenticité, terrasse/jardin, piscine, accès aisé, potentiel locatif.
- Services : agences bilingues, artisans spécialisés dans la restauration du bâti local.
Qui achète et où ? Les parts des demandes étrangères restent élevées : dans le département de Brindisi, la France pèse ~19 %, suivie de l’Allemagne (~10 %) et des États‑Unis (~9 %). À Lecce, la France atteint ~21 %, devant les États‑Unis (~12 %) et l’Allemagne (~8 %). À Bari, France (~15 %), États‑Unis (~11 %) et Pays‑Bas (~10 %) dominent.
Forte demande pour les locations saisonnières
La saison s’étend d’avril à octobre, avec des pics en été. Les biens bien situés et bien équipés affichent d’excellents taux d’occupation.
- Atouts recherchés : piscine, climatisation, extérieur ombragé, Wi‑Fi fiable.
- Règlementation: enregistrement touristique, taxe de séjour, règles de copropriété à respecter.
- Gestion: conciergerie locale recommandée pour check-in, ménage et maintenance.
Evolution du marché immobilier des Pouilles
Croissance soutenue par le tourisme international et les vols low-cost
Les fondamentaux restent favorables : attractivité touristique, amélioration des liaisons aériennes et ferroviaires, rareté de l’offre de caractère. 🔭
- Scénario central: progression des prix modérée mais régulière dans les secteurs prisés.
- Facteurs de soutien: valorisation du patrimoine, montée en gamme des rénovations, travail hybride.
- Points de vigilance: réglementation des locations, coûts de rénovation, contraintes patrimoniales et environnementales.
- Stratégie prudente: cibler l’emplacement, vérifier la conformité, privilégier la qualité des travaux.
Envie d’aller plus loin ? Chez Green Acres, nous aidons à affiner critères, budget et plan d’action pour concrétiser un achat serein. 🤝
