Marché immobilier 2026 en Toscane 📈
Prix moyen : ~3 100 €/m², +2,5 % sur un an
Le prix moyen s’établit autour de 3 100 €/m² en 2026, en progression d’environ +2,5 % sur un an. Les écarts restent marqués entre littoral, villes d’art et arrière-pays.
- Littoral et stations renommées (Versilia, Maremme) : 3 500 à 6 000 €/m² selon l’emplacement.
- Villes d’art et capitales provinciales : 2 800 à 5 500 €/m².
- Campagne et villages : 1 500 à 2 500 €/m², davantage en cas de travaux.
Le marché est fluide, avec des délais de vente souvent compris entre 2 et 5 mois. Les marges de négociation se situent généralement entre 3 et 7 % selon l’état et la localisation.
Les demandes récentes confirment ces écarts entre territoires :
- Florence se positionne nettement au-dessus (autour de 7 600 €/m² sur de grandes propriétés),
- Lucca tourne plutôt autour de 2 700 €/m²,
- Arezzo ~2 080 €/m²,
- Sienne ~2 370 €/m²,
- Achat immobilier à Prato ~2 760 €/m²,
- Achat immobilier à Pontedera ~2 300 €/m².
- À Pise, un niveau proche de 920 €/m² reflète surtout des biens aux surfaces très généreuses, à interpréter avec prudence.
Note de méthode : il s’agit d’ordres de grandeur issus des biens consultés et demandés (marché des résidences secondaires), à ne pas confondre avec des prix notariés.
Florence et Lucques : marchés les plus chers
Florence concentre le prestige et la rareté, surtout dans le Centro Storico, l’Oltrarno et les collines fiorentines (Fiesole, Settignano). Les biens de caractère se négocient souvent au-delà de 5 000 €/m², et bien plus pour les adresses iconiques.
À Lucques, l’intra-muros et les collines proches tirent également les prix vers le haut. Les maisons en pierre rénovées avec vue et piscine y sont très convoitées 🏡.
- Quartiers premium = faible offre, concurrence élevée, qualité architecturale remarquable.
- Attention aux contraintes patrimoniales et à la réglementation des locations touristiques en centre historique.
- Valeur sûre à long terme si l’emplacement, la luminosité et l’accès sont irréprochables.
Repères utiles :
- Pour des biens haut de gamme, les demandes récentes suggèrent l’immobilier à Florence
- À Lucques, la profondeur de marché des casali et villas vues collines est également notable.
Profil des acheteurs étrangers sur ces marchés d’art :
- À Florence, les achats sont particulièrement portés par les États‑Unis (~23 % des demandes), suivis par la France (~12 %) et l’Allemagne (~9 %).
- À Lucques, le trio de tête réunit États‑Unis (~15 %), Suisse (~11 %) et France (~9 %).
La Toscane rurale, un marché encore accessible 🌿
Arezzo, Pise, Sienne : biens à 1 800-2 200 €/m²
Dans les secteurs ruraux et périurbains d’Arezzo, de Pise et de Sienne, on trouve des maisons entre 1 800 et 2 200 €/m², surtout hors hypercentre et dans les communes voisines.
- Fermette à rénover à Arezzo (120-180 m²) : 180 000 à 320 000 € selon travaux et accès.
- Maison en pierre rénovée avec terrain à Pise (200-300 m²) : 380 000 à 650 000 €.
- Podere avec hectares et dépendances à Sienne: budgets variables, souvent 700 000 € et plus pour un état clé en main.
À titre indicatif, les demandes récentes se situent autour de ~2 080 €/m² à Arezzo et ~2 370 €/m² à Sienne, tandis qu’à Pise le ratio au m² est tiré vers le bas par des surfaces très vastes.
Les critères qui font (fortement) varier le prix : accessibilité (route carrossable), vues dégagées, exposition, classe énergétique, présence d’eau, distance aux services.
Forte demande étrangère, notamment britannique et néerlandaise
La demande internationale reste soutenue, portée par les acheteurs britanniques, néerlandais et d’autres pays d’Europe du Nord 🌍. Le télétravail, l’attrait paysager et l’écosystème touristique entretiennent cette dynamique.
- Florence : poids marqué des acheteurs nord-américains, puis français/allemands ; Lucques : intérêt prononcé des acheteurs suisses, français et néerlandais.
- Pise : profil varié avec une demande allemande en tête (~15 %), suivie de la France et de la Pologne (~11 % chacun), puis des États‑Unis (~9 %).
- Arezzo et Sienne : appétit récurrent des États‑Unis (~20 %), puis d’Europe occidentale (France, Allemagne, Suisse), avec des budgets étagés selon surface et état.
- Convertisseur de devises et stratégie de taux : sécuriser le budget au bon moment.
- Dossier technique : planimétrie cadastrale, APE (classe énergétique), conformité des installations.
- Processus type : offre, compromis, vérifications (notaio, géomètre), signature définitive sous 8 à 12 semaines.
Prix au m² en Toscane 🧭
Maisons en pierre, agritourismes, villas avec piscine
- Maisons en pierre (casali) : charme, murs épais, souvent besoin d’améliorations thermiques.
- Agritourismes : mix résidence + activité, dépendances, chambres d’hôtes, revenus saisonniers.
- Villas avec piscine : standard attendu au-dessus de 500 000 €, orientation et vues déterminantes.
Ordres de grandeur des travaux (indicatifs) : 800–1 200 €/m² pour une rénovation soignée, 1 200–1 800 €/m² pour une rénovation lourde. Une piscine représente souvent 40 000–80 000 € selon le projet.
Vérifier en amont permis et conformités (SCIA, contraintes paysagères), ainsi que l’accès hivernal et l’évacuation des eaux.
Offre limitée, prix soutenus par le tourisme
Le patrimoine bâti est fini, les extensions sont encadrées, et la demande touristique reste robuste. Ces facteurs soutiennent les prix, surtout dans les destinations iconiques.
- Locations saisonnières en zone prime : rendement brut souvent 4–6 %, net 2,5–4 % après frais.
- Risques : saisonnalité, règlementation locale, inflation des coûts d’entretien.
- Parades : ciblage d’emplacements quatre-saisons, gestion professionnelle, amélioration énergétique.
Perspectives d’évolutions des prix pour la Toscane 🔮
Croissance maîtrisée et préservation du patrimoine bâti
Scénario central : une croissance modérée et régulière, portée par la rareté qualitative et la valorisation du patrimoine. Attendre des hausses moyennes de l’ordre de 1 à 3 %/an, avec des écarts selon micro-marchés.
Les investissements « valeur sûre » garderont l’avantage : centre historique bien situé, collines recherchées, littoral premium. Les projets avec amélioration énergétique devraient être mieux valorisés.
Émergence du marché locatif long terme pour expatriés
Le travail hybride attire des profils internationaux en quête de maisons confortables, fibre, espace bureau et accès ferroviaire. Les loyers mensuels sont indicatifs : 800–1 200 € pour un T3 dans une ville moyenne, 1 500–2 500 € à Florence intra-muros.
- Focus bailleurs : chauffage performant, isolation, fibre, espaces extérieurs.
- Contrats fréquents : 4+4 ou 3+2; fiscalité possible via « cedolare secca » (à valider avec un conseil fiscal).
- Opportunités : communes bien connectées (Prato, Poggibonsi, Pontedera), qualité de vie toute l’année — voir les dynamiques locales sur Prato et Pontedera.
