Μια αγορά ακινήτων δύο ταχυτήτων
Ρώμη: μέσος όρος 3.700 €/μ², άνοδος 1,8 % το 2026
Η καρδιά της αγοράς παραμένει η πρωτεύουσα, με μέσο όρο γύρω στα 3 700 €/μ² και αναμενόμενη άνοδο +1,8 % το 2026. Οι διαφορές εντός πόλης είναι αισθητές ανάλογα με τις γειτονιές, την πρόσβαση στο μετρό και την κατάσταση των πολυκατοικιών.
- Κεντρικές και ιστορικές γειτονιές: premium που στηρίζεται από τη διεθνή ζήτηση και το κύρος.
- Προάστια με καλή σύνδεση (μετρό A/B, σταθμοί τρένου): ενδιάμεσες αλλά ρευστές αξίες.
- Ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση: αισθητή έκπτωση, καλό πεδίο διαπραγμάτευσης.
Οι αγοραστές προτιμούν ποιότητα ζωής: ψηλοί όροφοι, εξωτερικοί χώροι, καλοσυντηρημένες πολυκατοικίες. Τα «έτοιμα προς χρήση» ακίνητα πωλούνται πιο γρήγορα. 📈
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι εξειδικευμένες αγγελίες παρουσιάζουν μια πιο premium εικόνα της πόλης: στον ιστότοπο για εξοχικές κατοικίες, ο μέσος όρος των σπιτιών προς πώληση στη Ρώμη φτάνει σε πολύ υψηλότερα επίπεδα (δείγμα αγγελιών συχνά υψηλής κατηγορίας). Αυτή η παραμόρφωση εξηγεί εν μέρει τη διαφορά μεταξύ της μέσης τιμής αγοράς και των τιμών που φαίνονται σε ορισμένες πλατφόρμες.
Προάστια και ύπαιθρος: οι τιμές στο μισό
Εκτός Ρώμης, οι τιμές συχνά πέφτουν στο μισό. Στις επαρχίες Viterbo, Rieti, Latina ή Frosinone, τα διαθέσιμα budget κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 1 500 και 2 000 €/μ², και ακόμη χαμηλότερα για ακίνητα προς ανακαίνιση.
- Χωριά και μικρές πόλεις: πολύ προσιτά σπίτια και παλιά διαμερίσματα.
- Αγροτικά σπίτια προς ανακαίνιση: ευκαιρίες από 700–1 200 €/μ² ανάλογα με την κατάσταση και την πρόσβαση.
- Καλά συνδεδεμένες περιοχές (Castelli Romani, σιδηροδρομικοί άξονες): πιο σταθερές αξίες.
Αποτέλεσμα: η αγοραστική δύναμη των ακινήτων εκτοξεύεται μόλις βγείτε έξω από τον περιφερειακό, διατηρώντας παράλληλα λογική πρόσβαση στην πρωτεύουσα.
Η μετά-Covid επίδραση στη ρουστίκ Λάτσιο
Αύξηση πωλήσεων σε Viterbo, Rieti και στους Castelli Romani
Η τηλεργασία και η αναζήτηση πράσινων χώρων αναζωογόνησαν τις δευτερεύουσες αγορές. Η Viterbo και η Rieti επωφελούνται από την καλή σχέση εμβαδού/τιμής, ενώ τα Castelli Romani συνδυάζουν ποιότητα ζωής, θέα και σύνδεση με τη Ρώμη. 🌿
Τα δεδομένα αγγελιών επιβεβαιώνουν τη ζήτηση για αυτές τις περιοχές: οι αγγελίες στα Castelli Romani εμφανίζουν μέση τιμή ανά τ.μ. σημαντικά χαμηλότερη από εκείνη της πρωτεύουσας, ενισχύοντας την έλξη για μεγαλύτερα σπίτια με κήπο.
- Αυξημένη ζήτηση για εξωτερικούς χώρους (βεράντες, κήπους, οπωρώνες).
- Επιστροφή στη μόδα για γραφικά ζευγάρια και καλά τοποθετημένα αγροτόσπιτα.
- Γρήγορη σύνδεση στο διαδίκτυο ως καθοριστικό κριτήριο για επαγγελματίες.
Η ζήτηση παραμένει επιλεκτική: τα απομονωμένα ακίνητα χωρίς υπηρεσίες ή οπτική ίνα δυσκολεύονται περισσότερο.
Οι δευτερεύουσες κατοικίες παίρνουν τη θέση του αστικού τουρισμού
Με τον αστικό τουρισμό να παραμένει ασταθής, οι δευτερεύουσες κατοικίες και οι μεγαλύτερης διάρκειας διαμονές κερδίζουν έδαφος. Οι λόφοι γύρω από Tivoli, Bracciano ή Bolsena προσελκύουν για παρατεταμένα Σαββατοκύριακα και υβριδική εργασία.
- Αύξηση στις ενοικιάσεις μέσης διάρκειας (mid-term).
- Αναζήτηση αυθεντικότητας: τοπικά υλικά, θέα και πρόσβαση στη φύση.
- Προσοχή στους κανονισμούς βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων, που είναι πιο αυστηροί στη Ρώμη απ’ ό,τι στην ύπαιθρο.
Τιμές ανά τ.μ. ανά τύπο ακινήτου στο Λάτσιο
Διαμερίσματα στη Ρώμη vs ρουστίκ σπίτια κοντά στο Tivoli
Με ίδιο budget, ο συμβιβασμός μεταξύ εμβαδού/τοποθεσίας είναι καθοριστικός. 🏡
- Με 350 000 € στη Ρώμη: άνετο διαμέρισμα δύο δωματίων ή τριάρι προς ανακαίνιση, ανάλογα με τη γειτονιά.
- Με 350 000 € κοντά στο Tivoli ή στα Castelli Romani: σπίτι 120–160 τ.μ. με κήπο, ίσως και βοηθητικό χώρο.
- Επιλογή ανακαίνισης: μείωση τιμής αγοράς ώστε να διατεθεί στον εκσυγχρονισμό (μόνωση, αντλίες θερμότητας, ηλιακά).
Το κόστος εργασιών ποικίλλει σημαντικά ανάλογα με την κατάσταση, την πρόσβαση και τη διαθεσιμότητα τεχνιτών. Προετοιμαστείτε για ενεργειακό έλεγχο ώστε να προτεραιοποιήσετε τις πιο αποδοτικές παρεμβάσεις.
Τέλος, για να εξισορροπηθούν οι παραπάνω μέσοι όροι, τα inventories αγγελιών αναδεικνύουν διαφορετικά προφίλ: στο Green Acres για παράδειγμα ο μέσος όρος αναζητούμενων στη Ρώμη είναι υψηλά λόγω αποθεμάτων πολυτελείας (μέση δειγματοληψία μεγαλύτερη από τη διαμεσότητα αγοράς), ενώ στα Castelli Romani οι μέσες αναζητήσεις είναι πολύ πιο προσιτές.
Σταθερή ενοικιαστική αγορά στην πρωτεύουσα (+5 % ενοίκια)
Η ενοικιαστική ζήτηση στη Ρώμη παραμένει έντονη από φοιτητές, διοικητικούς, ιατρικό και υπηρεσίες. Τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου κατά +5 % πρόσφατα, με σημαντικές διαφορές ανά γειτονιά και ποιότητα ακινήτου.
- Μακροχρόνια μισθώσεις χωρίς επίπλωση: χαμηλή διαθεσιμότητα σε καλά συνδεδεμένες περιοχές.
- Επιπλωμένα για επαγγελματίες/φοιτητές: καλή απορρόφηση, ταχύτερη εναλλαγή.
- Μεσαίας διάρκειας (1–6 μήνες): δημοφιλές format για τηλεργαζόμενους και expats.
Οι μικτές αποδόσεις κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 3 και 5 %, υψηλότερα σε μικρο-τοποθεσίες με ανανέωση. Η επιλογή καλά διαχειριζόμενων πολυκατοικιών περιορίζει τους κινδύνους.
Σε διεθνές επίπεδο, η ξένη ζήτηση παραμένει σημαντική στο διαμέρισμα της Ρώμης: μεταξύ των αγοραστών στις εξειδικευμένες πλατφόρμες, οι ΗΠΑ έχουν το μεγαλύτερο μερίδιο (≈14 % των ξένων αιτήσεων), ακολουθούμενες από την Πολωνία και τη Γαλλία (≈12 % έκαστη) και το Ισραήλ (≈10 %).
Αυτές οι προελεύσεις εξηγούν εν μέρει την πίεση σε ορισμένα segments και γειτονιές δημοφιλείς στους ξένους αγοραστές.
Στις επαρχίες, η ξένη παρουσία είναι επίσης ορατή: το Βιτέρμπο προσελκύει ιδιαίτερα Αμερικανούς αγοραστές (≈17 % των ξένων αιτήσεων σε ορισμένες καταγραφές), ενώ η Frosinone λαμβάνει διαφοροποιημένη διεθνή ζήτηση (ΗΠΑ, Πολωνία, Γερμανία).
Αυτές οι ροές στηρίζουν περιστασιακά τις τιμές και τη ζήτηση για ποιοτικές εξοχικές κατοικίες.
Εξέλιξη των τιμών ακινήτων στο Λάτσιο
Επέκταση τηλεργασίας και μετακίνηση προς τους λόφους του Λάτσιο
Η τηλεργασία διαμορφώνει μια πιο διάχυτη ζήτηση κύριας κατοικίας. Οι καλά συνδεδεμένοι δήμοι (περιφερειακό τρένο, P+R, 5G/οπτική ίνα) αναμένεται να διατηρήσουν προβάδισμα.
- Ισορροπία ποιότητας ζωής/χρόνος μετακίνησης ευνοεί τις πράσινες ζώνες.
- Αναβάθμιση ενεργειακής ανακαίνισης, ενισχυμένη από τη μείωση λειτουργικών δαπανών.
- Δυναμικό για χωριά με εμπόριο, σχολεία και υγεία.
Περιμένετε premium για αποδοτικά ακίνητα (ενεργειακή πιστοποίηση, άνεση το καλοκαίρι, αποδοτική θέρμανση) και δυναμικά κέντρα. 💻
Έργα αστικής αναγέννησης γύρω από τον Τίβερη
Στη Ρώμη, πολλές παρεμβάσεις επικεντρώνονται στην αναζωογόνηση ανεκμετάλλευτων εκτάσεων, ήπια κινητικότητα και ανάδειξη των όχθεων του Τίβερη. Αυτά τα έργα μπορούν να δημιουργήσουν «θύλακες αξίας» μεσοπρόθεσμα.
- Καλύτερη σύνδεση παραποτάμιων αξόνων και γειτονιών.
- Περισσότεροι δημόσιοι χώροι, ποδηλατοδρόμοι και μίξη χρήσεων.
- Νέα οικιστικά projects με υψηλές ενεργειακές προδιαγραφές.
Για υπομονετικούς επενδυτές, η παρακολούθηση τέτοιων περιοχών μετασχηματισμού προσφέρει ευκαιρίες προτού ωριμάσει η αγορά. 🏗️
