איפה לקנות בקמפאניה: נאפולי, חוף אמלפי או האזור הפנימי?

הסיבות הטובות לרכוש בקמפניה ב-2026

שוק קמפניה ממשיך ליהנות מתיירות בינלאומית חזקה, מהמשיכה של נאפולי ומהמוניטין העולמי של החוף. מספר הרוכשים הזרים עולה, במיוחד בכל הנוגע לדירות נופש ולהשקעות השכרה עונתיות. 📈

בשנת 2026, ניכרת דרישה גבוהה למגזרי היוקרה והתחדשות עניין בערים בינוניות. איכות הנכס, מצב המבנה ונגישות (כבישים, רכבת, מעבורות) הופכים לגורמי מפתח בעת מכירה חוזרת.

נתוני שטח: לפי ממוצעים שנצפו ב-Green-acres, ישנם תת-שווקים עם פרופילים שונים מאוד (מחירים ושטחים), מה שמדגיש את הצורך להתמקד במיקרו-תחום בהתאם למטרתכם.

נאפולי: דינמיקה מתמדת ועלייה בביקוש זר

בירת התרבות והכלכלה של האזור, נאפולי משלבת חיות עירונית עם מחירים שעדיין תחרותיים לעומת רומא או מילאנו. השכונות מובחנות באופיין ובפוטנציאל ההשכרה שלהן.

• קיאיה ופוסיליפו: כתובות יוקרתיות, נוף לים מבוקש.
• צ׳נטרו סטוריקו וקווארטיירי ספנולי: קסם היסטורי, ביקוש גבוה להשכרה מרוהט קצרה.
• וומארו וארנלה: אזור מגורים, חנויות, בתי ספר טובים, תחנות מטרו.
• פורטו ואזורי התחדשות: הזדמנויות השקעה לשיפוץ.

נקודות חוזק: שיפור בתשתית התחבורה, אוניברסיטאות, סצנות קולינריה ואמנות. לצמצום תקופות התרוקנות, העדיפו אזורים עם נגישות טובה וניהול משותף איכותי.

החוף האמלפיטאני: מחירים שיא אך תשואה תיירותית גבוהה

מפוזיטאנו לאמלפי, דרך ראבלו וחצי האי סורנטו, הביקוש הבינלאומי נותר גבוה באופן קבוע. 🌊

• היצע נדיר ונכסים עם ערך היסטורי, לעיתים קרובות עם טרסה או נוף לים.
• עונתיות גבוהה אך תפוסה יציבה בתקופות תיירות.
• גישה לעיתים מורכבת (כבישים צרים, חנייה) – יש לקחת בחשבון בתוכנית.

להגנה על ההשקעה, הת聚ו למיקום להולכי רגל, מוארות ונוכחות מרחבים חיצוניים.

אלטרנטיבות נגידות יותר בקמפניה

אבלינו וקסרטה: בתים משפחתיים במחיר נגיש

ערים אלו מציעות בתים עירוניים ווילות עם גינה במחירים נוחים יותר. איכות החיים מוערכת במיוחד בקרב משפחות ועובדים מהבית.

• אבלינו: הרבה ירוק, שירותים, גישה לעמק הפנימי ולאפנינים.
• קסרטה: קירבה לארמון המלוכה, צירי אוטוסטרדה, חיבור מהיר לנאפולי. לניתוח מגמות מקומיות, ממוצע הביקוש ב-Green-acres עבור קסרטה מצביע על רף ממוצע מהותי ושטחים נדיבים – יתרון למשפחות שמחפשות מרחב.
• נכסים לרוב מרווחים יותר, אידאליים לשדרוג אנרגטי.

צ׳ילנטו: המפלט החדש של קונים אירופיים

דרומית לסלרנו, הצ’ילנטו מושך עם פארקים טבעיים, חופי דגל כחול וכפרים כגון אגרופולי, קסטלאבאטה או אצ’יארולי. 🏖️

• אווירה אותנטית, מורשת (פאסטום), מטבח מקומי.
• מחירים נגישים יותר מהחוף האמלפיטאני, עם פוטנציאל השבחה. לדוג’ מקומי, ממוצע הבתים למכירה באגרופולי מראה שטחים גדולים ומחיר ממוצע אטרקטיבי – הדגמה לאיזון עלות/מרחב בחוף הדרומי של סלרנו.
• איזון מוצלח בין דירת נופש ותשואה עונתית, בהתאם למיקום.

סוגי נכסים ומחירים ממוצעים בקמפניה

דירות קטנות, וילות עם נוף לים, בתים כפריים

• דירות סטודיו וחדר שני עירוניות: קלים להשכרה, ניהול פשוט, תקציב מוגבל.
• וילות או בתים דו-משפחתיים עם טרסה/סולריום: אטרקטיביים להשכרה עונתית.
• בתים כפריים (קסאלי): קסם, שטחים נרחבים, אפשרות להרחבה (בכפוף לאישור).

לא משנה מה הסוג – בדקו תאימות רישום, מצב הגגות והמערכות, ועלויות ניהול משותף לפי הצורך.

היצע מוגבל באזורי חוף המוכרים ב-UNESCO

בחוף האמלפיטאני, הסטטוס המורשתי מטיל הגבלות נופיות ומצמצם בניה חדשה. שיפוצים מחייבים לרוב אישורים ייעודיים.

• הליכי רישוי ארוכים ודרישות טכניות מוגברות.
• מומלץ ליווי של אדריכל מקומי ו-GEOMETRA (מודד).
• אפשרות לעליית ערך הנכס בטווח הארוך, בתנאי של פרויקט מדויק.

הטבות ורגולציה

בונוסים לשיפוץ, מגבלות תכנון ובנייה מקומיות

איטליה מציעה מעת לעת תמריצים (אקובונוס, בונוס קאסה, סיסמובונוס), בכפוף לחוק. ב-2026, הגישה תלויה בסוג העבודות ובפרופיל המיסוי של הרוכש.

• בדקו זכאות עם יועץ מס לפני החתימה על הצעות מחיר.
• הצהרות אתר בניה: CILA/SCIA לפי סוג העבודות.
• אזורים מוגנים: חוות דעת של Soprintendenza וכיבוד הגבלות נוף.

בצד המימון, הבנקים מעריכים תיקי לקוחות עם אבחון מלא והצעות מחיר מפורטות, במיוחד במקרה של שיפוץ אנרגטי.

ניהול נכסים תיירותיים: רישיונות, מיסוי מקומי

השכרה קצרת טווח כפופה לחוקים לאומיים ומוניציפאליים. ודאו התאמה לפני תחילת ההשכרה. 😊

• רישום וקוד זיהוי לנכס (יישום קוד ארצי), חובת הצגה לפי כל עיריה.
• הצהרת אורחים בפורטל המשטרה (Alloggiati Web) וגבית מס תיירות.
• מסלול מס: אפשרות לצ’דולארה סקה על שכר הדירה, בכפוף לתנאים; מיסים מקומיים כגון IMU ו-TARI לשקלול.
• תקנון ניהול משותף ומכסה להשכרות קצרות לעמוד בהם.
• ניהול חיצוני: חוזים עם חברות ניהול מקומיות, עמלות משתנות.

להגנה משפטית, העבירו חוזים לבדיקה אצל נוטריון/עו »ד ואשרו רישיונות מול העירייה.

זרימת רוכשים זרים: כמה אותות שימושיים

פרופיל הרוכשים הזרים משתנה לפי המחוז. לדוג’, במחוז סלרנו הרישומים מראים חלק גדול של רוכשים אמריקאים (21%), אחריהם שווייץ (12%) והונג קונג (9%).

המדיאנות שנצפו מצביעות על פרופילים מאוד מובחנים לפי מדינה: מחיר מדיאני כ-66,553 € ושטח 110 מ »ר לבקשות אמריקאיות – ואילו בקשות שווייצריות או מהונג קונג מציגות מדיאנות גבוהות יותר (≈ 225,982 € ו-200 מ »ר) עם מחיר למ »ר גבוה בהרבה.

לעומת זאת, עבור אבלינו או אזורים מסוימים בקסרטה, לא נרשמה דומיננטיות של מדינה זרה על פי הסדרות שנבדקו.