הסיבות הטובות לקנות בטוסקנה
מחירים גבוהים אך יציבים בזכות הביקוש הבינלאומי
טוסקנה ממשיכה להיות שוק יציב ומבוקש. ההיצע מוגבל באזורים הנחשקים, מה שתומך ביציבות כללית של המחירים, עם פרמיה לנכסים משופצים, ממוקמים היטב ובעלי חוץ (גן, מרפסת, בריכה).
מרווחי המיקוח נשארים קטנים, במיוחד בנכסים מוכנים לאכלוס מידי. שיעורי הריבית מתאזנים בהדרגה באירופה, אך מימון מקומי כדאי לבדוק כל מקרה לגופו. תכננו גם עמלות רכישה ועבודות אפשריות להתאמה לתקנים (אנרגיה, בטיחות).
- ביקוש בינלאומי מתמשך (בתים שניים, רילוקיישן, השקעות השכרה).
- היצע נדיר במיקומים יוצאי דופן.
- ערך נכסי גבוה ואיכות חיים ברמה גבוהה מאוד.
- נגישות טובה בזכות קווי רכבת וטיסות לפירנצה ופיזה.
ריכוז מכירות גבוה במשולש פירנצה-סיינה-פיזה
זהו לב השוק: תרבות, אוניברסיטאות, שירותים, אטרקטיביות תיירותית וחיבורים שמקלים על עסקאות ומכירה מחדש.
- פירנצה: מרכז אמנות ועסקים, ביקוש חזק לנכסים משופצים בפירנצה.
- סיינה: קסם ימי ביניים ואיכות חיים, קצב מגורים איטי יותר (מודעות נדל »ן בסיינה).
- פיזה: תחבורה אווירית ועלות כניסה נוחה יחסית לפירנצה (מודעות נדל »ן בפיזה).
המלצות תקציב 2026, לפי בקשות ב-Green Acres (בתים שניים): בפירנצה הסביבות 7,600 אירו/מ »ר, סיינה 2,370 אירו/מ »ר, לוקה ~2,680 אירו/מ »ר, ארצו ~2,080 אירו/מ »ר, פיזה ~920 אירו/מ »ר ומסה-קארארה ~800 אירו/מ »ר.
בערך מוחלט, « הסל » הממוצע הוא סביב 2.25 מיליון אירו בפירנצה, 1.65 מיליון אירו בלוקה, 1.61 מיליון אירו בסיינה, 910 אלף אירו בארצו, 396 אלף אירו בפיזה ו-51 אלף אירו במסה-קארארה. פערים אלו מסבירים את הדילמות בין יוקרה, שטח ומיקום.
המקומות הטובים ביותר להשקעה בטוסקנה
אזורים יוקרתיים
קיאנטי קלאסיקו, ואל ד’אורצ’יה, לוקה: נכסי יוקרה
האזורים האיקוניים הללו משלבים נופי גלויה, כפרים היסטוריים ונכסים נדירים. הקנייה היא לא רק של נכס אלא של אורח חיים. 🍷
- קיאנטי קלאסיקו: גבעות כרמים, כפרי אבן, נופים פנורמיים.
- ואל ד’אורצ’יה: שדרות ברושים, אור ייחודי, אווירת אתרי מורשת עולמית של אונסק »ו.
- לוקה: עיר מבוצרת, אלגנטיות מאופקת, אזור כפרי ירוק ועשיר (מודעות נדל »ן בלוקה).
רמת הדרישות גבוהה: שיפוץ מוקפד, חומרים איכותיים, גינון וניהול פרטיות.
וילות, חוות משופצות ונכסי יין
הנכסים המרכזיים משלבים אופי, שטח ופוטנציאל לאירוח. נכסי יקבים מוסיפים ממד חקלאי ומותג מקומי.
- וילות היסטוריות: שטחים גדולים, פארקים, מבנים נוספים.
- חוות משופצות (קזאלי): אבן, קורות עץ, נוף, בריכה.
- נחלות יקבים: כרמים, יקב, מותג ומסלולי תיירות יין.
נקודות לבדיקה לפני קנייה:
- תכנון ובעלות (הרחבות, מבנים נוספים, בריכות, תאימות).
- שירותי גישה, מים וסימון גבולות.
- אנרגיה, חימום, קידוחים וטיהור.
- לגבי יין: זכויות שתילה, אפלציות, ציוד.
- רעידות אדמה ובדיקות טכניות מותאמות לאזור.
הזדמנויות נגישות
ארצו ומסה-קארארה: תמורה טובה למחיר
פחות מוכרות מפירנצה או סיינה, הפרובינציות הללו מציעות כניסה רכה יותר לשוק, מבלי לוותר על הקסם הטוסקני.
- ארצו: מרכז עתיק נעים, גבעות שמסביב, כפרים מחוברים היטב (מודעות נדל »ן בארצו).
- מסה-קארארה: בין הים הטירני ואלפי האפואן, איזון בין טבע לים.
בצד התקציב, הביקושים שנאספו מצביעים על ממוצע של ~2,080 אירו/מ »ר בארצו (סל של כ-910,000 אירו) וכ-800 אירו/מ »ר במסה-קארארה, מה שממחיש כניסה זמינה לשוק עבור שטחים לרוב נדיבים.
שוק השכרה מתפתח לעובדי מרחוק
הביקוש לשהיות בינוניות (1–6 חודשים) עולה, מונע על ידי עבודה מרחוק ומשפחות המתעניינות במעבר קבע.
- נכסים מבוקשים: סיבים/אינטרנט מהיר, משרד, חצר, חימום יעיל.
- ערים בינוניות עם משיכה: חיים יומיומיים נוחים, עלויות ניהול נשלטות.
- מודלי השכרה: ריהוט מלא, עונות מורחבות, שהות מחוץ לעונת הקיץ.
- כבדו את הכללים המקומיים (הצהרות, מסים, ניהול בניין משותף).
סוגי נכסים וקוני נדל »ן בטוסקנה
אגריטוריזמים משופצים, דירות בעיר, בתים מבודדים
כל סוג נכס מתאים לפרויקט מגורים או השקעה אחר. 💡
- אגריטוריזמו משופץ: אירוח, הכנסות מגוונות, ניהול תפעולי מראש.
- דירה בעיר: ניידות, שירותים, תחזוקה מצומצמת, נזילות גבוהה.
- בית מבודד: שקט, נוף, עצמאות; יש לקחת בחשבון תחזוקה וגישה.
טיפ: הגדירו את העדיפות שלכם (מגורים, דירת נופש, תשואה, משולב) לכיול מיקום, שטח ותקציב שיפוצים.
שמירה על אטרקטיביות גבוהה לקונים זרים
אורח חיים, תרבות וביטחון משפטי ממשיכים למשוך קונים בינלאומיים. התחזית נשארת חיובית באזורים מבוססים, כאשר גם אזורים משניים זוכים ליותר תשומת לב.
- גורמי הצלחה: תדמית בינלאומית, נדירות נכסי יוקרה, איכות תשתיות.
- לבדוק: נצילות אנרגטית, מים וטיהור, עלויות תחזוקה, רגולציה מקומית.
- המלצות: בחירת ישובים מראש, ביקורים ממוקדים, בדיקה טכנית, תחזית עלויות ותקבולי השכרה.
בפרופיל הקונים, הביקוש הזר מתרכז בעיקר מארה »ב בפירנצה (~23%) ובסיינה (~21%), בעוד שפיזה מושכת בעיקר את גרמניה (~15%) וצרפת (~11%), לפי נתוני Green Acres. נתונים אלה מסייעים לדייק את אסטרטגיית המכירה שלכם ואת ההשכרה.
