איפה לקנות באומבריה: בין פרוג’ה לגבעות של אגם טראזימנו

למה לקנות באומבריה ב-2026?

שוק הנדל »ן ב-2026 נשאר דינמי אך סביר: פחות ספקולציה, יותר חיפוש אחרי איכות ואיכות חיים. נכסים במיקום טוב ומשופצים נמכרים היטב, בעוד נכסים הדורשים שיפוץ לוקח להם יותר זמן להימכר ודורשים הדגשה נוספת 📈.

נתונים ממודעות (מקור: Green-Acres, אתר ייעודי לדירות נופש): באזורים כפריים, נכסים רבים מוצעים סביב 1,000–1,400 אירו למ »ר, כאשר האזורים המבוקשים ביותר עוברים רמות אלו משמעותית.

אזור מבוקש לבתים שניים

אומבריה מושכת רוכשי דירות נופש בזכות הנופים, הגסטרונומיה והקרבה לרומא ולפירנצה. עבודה מרחוק ושהייה ארוכה מגבירים את העניין בבתים עם שטח חוץ.

• גישה נוחה: נמל תעופה פרוג’ה, רכבות לרומא ולפירנצה, צירים E45 ו-A1.
• חיפוש שקט, נופים פתוחים ושמש טובה.
• עדיפות לבתים מוכנים למגורים או עם שיפוץ מבוקר.

ביקוש יציב מחו »ל, במיוחד בריטי והולנדי

הביקוש הבינלאומי נותר יציב, בהובלת רוכשים מבריטניה והולנד, אליהם מצטרפים צרפתים, גרמנים ובלגים. הקריטריונים שלהם: אותנטיות, מתקנים (בריכה, מרפסת) וקרבה לעיירה חיה.

• בתים משופצים מאבן: מושכים מאוד וקל יותר למכור בעתיד.
• זמן נסיעה: אידיאלי פחות מ-30–45 דקות לעיר אמנות.
• תקציב שיפוץ מתוכנן כבר בהצעה להבטחת לוח זמנים.

במחוז פרוג’ה, הביקוש מחו »ל באתר Green-Acres מגיע בעיקר מארה »ב (16%) וישראל (11%), ואז גרמניה, הולנד וצרפת; בריטניה מהווה כ-5%.

במחוז טרני, מגמה דומה: ארה »ב (13%) וישראל (12%) לפני גרמניה, הולנד וצרפת, עם בריטניה סביב 7%.

המקומות הטובים ביותר לקנות באומבריה

האזורים המבוקשים ביותר

פרוג’ה וספולטו: מרכזים חיים ונכסים משופצים

פרוג’ה וספולטו מציעות אורח חיים עירוני תוסס (אוניברסיטאות, מוזיקה, פסטיבלים) ומורשת יוצאת דופן. ניתן למצוא שם דירות ששופצו בארמונות היסטוריים, בתי עיירה ווילות בפריפריה.

• שירותים מלאים: תרבות, מסעדות, בתי חולים, תחבורה.
• מתאים להשכרה שנתית לסטודנטים/אקספאטים או לתקופות קצרות.
• מחירים לרוב גבוהים מהממוצע הכפרי בשל המיקום.

מדדי מחירים (מודעות):

• מודעות נדל »ן בפרוג’ה, מחיר ממוצע מבוקש 484,000 אירו לשטח ממוצע של 359 מ »ר (כ-1,348 אירו למ »ר)
• מודעות נדל »ן בספולטו, 426,000 אירו ל-309 מ »ר (כ-1,379 אירו למ »ר).

אגם טראזימנו: נוף ושלווה

סביב אגם טראזימנו (פסיניאנו, טואורו, קסטיליונה דל לאגו), נופים, תאורה ואיכות חיים רגועה שולטת 🌅. זהו בחירה מועדפת לאוהבי טבע וספורט ימי.

• ביקוש גבוה לבתים עם נוף, מרפסת ובריכה.
• יש לשים לב למגבלות נוף ולתכנון סביבתי באזור האגם.
• השכרות עונתיות חזקות מאפריל עד אוקטובר, שיא בקיץ.

מסביב לאגם, הממוצעים במודעות מדגישים את הפרמיה על « נוף לאגם »:

• נדל »ן בפסיניאנו סול טראזימנו: כ-2,066 אירו למ »ר (מחיר מבוקש ממוצע 531,000 אירו ל-257 מ »ר).
• טואורו סול טראזימנו: כ-1,972 אירו למ »ר (286,000 אירו ל-145 מ »ר).
• נדל »ן בקסטיליונה דל לאגו: כ-1,771 אירו למ »ר (457,000 אירו ל-258 מ »ר).

אזורים כפריים נגישים

כפרים סביב אורבייטו וגוביו

הגבעות ליד אורבייטו וגוביו מציעות חוות, בתים מאבן עם שטחים פתוחים, וחממות. כאן נהנים משטח גדול ופרטיות, עם כפרים קסומים ומגדלי תוצרת מקומית.

• פרופילים אופייניים: שהיה ארוכה, עבודה מרחוק, פרויקט משפחתי או פרישה פעילה.
• בדיקת גישה (דרכים), מים (באר), ותצפית השטח.
• תמורה טובה למי שמוכן לריחוק מסוים.

הדגמה (מודעות):

• בתים למכירה באורבייטו, כ-1,776 אירו למ »ר (מחיר מבוקש ממוצע 627,000 אירו ל-353 מ »ר)
• בתים למכירה בגוביו, בממוצע כ-878 אירו למ »ר (459,000 אירו ל-523 מ »ר)

מחירים בין 1,000 ל-1,400 אירו למ »ר בהתאם לשיפוץ

ברבים מהכפרים, נכסים נסחרים בדרך כלל בין 1,000 ל-1,400 אירו למ »ר, עם הבדלים בהתאם לנוף, נגישות ורמת שיפוץ.

• ריענון קל: תקציב מנחה 300–600 אירו למ »ר.
• שיפוץ כבד/קונסטרוקטיבי: 800–1,500 אירו למ »ר לפי מצב וחומרים.
• עלויות רכישה באיטליה: לרוב 9–12% עבור דירה שנייה (מסי רכישה, נוטריון, תיווך); מומלץ לבדוק עם אנשי המקצוע.

שימו לב: סביב טראזימנו ואורבייטו, הממוצעים חוצים לעיתים קרובות 1,700 אירו למ »ר, כשחלק מהכפרים (גוביו) נותרים מתחת ל-1,000 אירו למ »ר.

מתודולוגיה: נתוני המודעות מתייחסים לרוב לנכסים גדולים; הם אינם מחליפים הערכה מקומית והשוואה לעסקאות בפועל.

טיפוסי נכסים ואופק באומבריה

חוות, בתים מאבן ווילות קטנות

המלאי מורכב מ-casali (חוות), בתים מאבן, דירות עיירה ווילות עכשוויות קטנות. נכסים מבוקשים: תקרות קורות, רצפת טרקוטה, כרם זיתים, נוף, ואפשרות לבריכה 🏡.

• בית אבן: קסם, ערך היסטורי טוב אם שופץ כראוי.
• וילה קטנה חדשה: נוחות, בידוד, תחזוקה קלה יותר.
• שימו לב לתקנות רעידות אדמה ואישורי שיפוץ.

פוטנציאל גבוה להשכרות תיירותיות

השכרות קצרות טווח מצליחות סביב מרכזים תרבותיים ואזורים פנורמיים. השהות מתרכזת מהאביב עד הסתיו, קהל יעד בינלאומי.

• יעד סביר: תפוסה עונתית ותשואה גולמית של 3–5% לפי מיקום.
• מה שעושה את ההבדל: בריכה, נוף, גישה נוחה, חנויות במרחק עד 15 דקות.
• נקודות בדיקה: תקינות תכנונית, רישום השכרה, מס מקומי (IMU), ביצועים אנרגטיים.

רשימת בדיקה מהירה לרכישה

• תקינות תכנונית ורישומית של הנכס והתוספות.
• אבחון מבני וסייסמי, מצב הגג והמערכות.
• איכות גישה, שעבודים, זכויות מים/בארות.
• הצעת מחיר בכתב לשיפוצים ולוחות זמנים, עם בעלי מקצוע מקומיים.
• תחזית ריאלית לשכירות: עונתיות, קהל יעד, שירותים קרובים.