מחירי הנדל »ן באמיליה-רומאניה: בין בולוניה, פארמה והחוף האדריאטי

שוק 2026: עלייה מתונה אחרי 3 שנים של יציבות

לאחר מחזור 2022-2026 שקט למדי, שנת 2026 נפתחת עם עלייה מתונה שמונעת על ידי מרכזי האוניברסיטאות והביקוש להשכרה. הריביות מתייצבות, הניידות מתחדשת וההיצע נותר מדוד.

הגורמים להאצה המחודשת:

• הגירה של סטודנטים וצעירים לערים גדולות.
• תיירות מוגברת לאורך חוף הים האדריאטי.
• איכות חיים ותשתיות מעל הממוצע האיטלקי.
• היצע חדש מוגבל במרכזי ערים עתיקות.

מחיר ממוצע: ~2,800 אירו למ »ר (+2.4%)

המחיר האזורי הממוצע נקבע סביב 2,800 אירו למ »ר, עלייה של כ-+2.4% בשנה. הפערים נשארים בולטים: המרכזים של בולוניה ואזורים מסוימים ברימיני עולים מעל הממוצע, בעוד יישובים פריפריאליים וערים בגודל בינוני נותרים נגישים יותר.

לתשומת לב: לפי נתוני דירות נופש שפורסמו באתר Green-acres, הבתים למכירה במודנה מציגים ממוצע גבוה בשל נכסים מרווחים מאוד (מחיר ממוצע למודעה ~2,851,000 אירו לשטחים גדולים, כלומר בערך 2,851 אירו למ »ר), מה שמדגיש את גיוון ההיצע בין השוק העירוני לנכסים יוקרתיים.

בפועל, התקציב תלוי מאוד במיקום, ברמת היעילות האנרגטית ובקרבה לתחבורה/בתי ספר/ים.

בולוניה ורימיני: מנועי הביקוש

בולוניה מרכזת עבודות איכותיות וסטודנטים; רימיני נהנית מתיירות כל השנה ואירועים. יחד, הן דוחפות את הדינמיקה האזורית. 🏘️

• בולוניה: מרכז אוניברסיטאי, ביוטק ושירותים, לחץ גבוה בשוק ההשכרות.
• רימיני: חופים, ירידים ומלונאות, ביקוש חזק לשהות קצרה ובינונית.
• נגישות: כבישים מהירים, רכבת מהירה ושדות תעופה תומכים בנזילות השוק.

סגמנטציה חזקה באמיליה-רומאניה

השוק משתנה « עד לרחוב עצמו ». המיקרו-אזורים (המרכז ההיסטורי, אזורים אוניברסיטאיים, אזורים פריפריאליים עם תחב »צ טובה) מציגים התנהגות שונה בהתאם להיצע, לרמת האנרגיה של מבנים ולמשיכה להשכרה.

בולוניה: היצע נדיר, עליית שכר דירה (+7%)

המתח בשוק ההשכרה התבטא בעלייה של כ-+7% בשכר הדירה. ההיצע במרכז העיר נדיר, נכסים משופצים עם דירוג אנרגטי טוב נמכרים במהירות.

• היכן לחפש: מרכז היסטורי לנזילות, אזורים אוניברסיטאיים לשותפות, פריפריה מקושרת למקסום תשואה.
• מה לבדוק: דיאגנוסטיקה אנרגטית, ניהול ועד בית, אקוסטיקה בדירות ישנות.
• אסטרטגיה: להעדיף דירות קומפקטיות (סטודיו/דירת 2 חדרים) קרוב לתחבורה/בתי ספר להבטחת תפוסה.

פארמה ומודנה: שווקים משפחתיים ויוקרתיים

פארמה ומודנה מציעות שווקים יציבים, שמבוקשים על ידי משפחות ומשקיעים ארוכי טווח. התשואות מדודות, שיעור הדירות הריקות נמוך, והמכירה בדרך כלל חלקה באזורים טובים.

• יתרונות: איכות חיים, תעשיית מזון ומכונות, שירותים ציבוריים חזקים.
• יעדים: דירות 3-4 חדרים עם מרפסת, חניה ובית ספר קרוב.
• מפתחות לרכישה: כיוון דירה, ביצועים אנרגטיים, הוצאות אחזקה מבוקרות.

לפי נתוני ביקוש (Green-acres) במחוזות בולוניה, פארמה, רימיני ומודנה, אין רוכש זר מרכזי בולט: זה מדגיש שוק בעיקר מקומי, למרות שבסגמנטים מסוימים (נכסי נופש או יוקרה) יש משקיעים ייחודיים.

השקעה לאורך החוף האדריאטי

הקו האדריאטי משלב דירות נופש עם השקעות השכרה. המשיכה העונתית מתרחבת לאביב וסתיו, מושפעת משהות קצרות ועבודה מרחוק. 🏖️

רוונה, רימיני: דירות נופש והשכרה לתיירים

שני פרופילים משלימים:

• רוונה: מורשת תרבותית, טבע וחופי ים למשפחות, לקוחות נאמנים.
• רימיני: עיירות תיירות שוקקות, אירועים ותיירות בינלאומית, תחלופה גבוהה.

• נכסים מבוקשים: דירות 1-2 חדרים עם מרפסת, חניה, גישה לחוף וחנויות ברגל.
• נקודות לשים לב: תקנות ועד בית לגבי השכרה קצרה, ניהול עונת שיא, חשיפה לרעש ומלח.
• ערך לאורך זמן: בידוד איכותי, מיזוג יעיל, דוחות מעודכנים.

פרופיל רוכשים זרים: דגש על רוונה

נתוני ביקוש זרים מאתר Green-acres מצביעים על פרופיל ייחודי ברוונה: רוכשים זרים מהווים אחוז נכבד, כשהגרמנים מייצגים כ-21% והצרפתים כ-16%.

המחיר החציוני שנצפה בבקשות הללו הוא כ-280,000 אירו לשטח חציוני של 338 מ »ר (חציוני), כלומר מחיר ממוצע של 828 אירו למ »ר — המשקף שוק דירות נופש רחבות יותר מהממוצע לחוף הים.

גידול בהשכרות עונתיות מאז 2022

מאז 2022, עליה בתיירות פנים ובשהיות גמישות תומכת בהשכרה עונתית. עונת ההשכרה מתארכת עם תפוסה טובה יותר באביב ובסיומה של העונה.

• ניהול: להעביר למפעיל מקומי או לאוטומציה (צ’ק-אין, ניקיון, תמחור דינמי).
• הבדלות: ריהוט עמיד, אינטרנט מהיר, אזור עבודה, אפשרות לשהות חודשית.
• שיטת הערכה מהירה: להעריך הכנסה ברוטו ל-12 חודשים, להפחית הוצאות (ועד בית, תחזוקה, מיסים, ניהול), לשקלל תקציב שיפוץ/אנרגיה, ואז להשוות לעלות ההון.

תחזיות שוק הנדל »ן באמיליה-רומאניה

המגמה צפויה להישאר בעליה מתונה, עם מחזורים מקומיים. אזורים נגישים ובניינים חסכוניים באנרגיה מציגים ביצועים טובים יותר, בעוד נכסים לשיפוץ דועכים בערכם.

שמירה על ביקוש גבוה בזכות כלכלה אזורית חזקה

אמיליה-רומאניה נהנית מכלכלה מגוונת ויצואנית, התומכת בתעסוקה ובביקוש לנדל »ן.

• גורמי תמיכה: תעשיה ושירותים, אוניברסיטאות, תיירות, תשתיות.
• סיכונים: מגמת הריביות, תקנות מקומיות להשכרה קצרת טווח, חשיפה לאקלים החופי.
• אסטרטגיות 2030: להעדיף מיקומים של « 15 דקות », דירוג אנרגטי גבוה, לאזן בין תשואה לנזילות לפי עיר.