מחירי הנדל »ן בלאציו: תנודות חזקות סביב רומא

שוק נדל »ן דו-מהירויות

רומא: ממוצע של 3,700 אירו/מ »ר, עלייה של 1.8% בשנת 2026

ליבת השוק נשארת הבירה, עם ממוצע סביב 3,700 אירו/מ »ר וצמיחה צפויה של +1.8% בשנת 2026. הפערים במרכז העיר תלויים ברובע, בגישה למטרו ובמצב הבניינים המשותפים.

• רובעים מרכזיים והיסטוריים: פרמיה הנתמכת על ידי ביקוש בינלאומי ויוקרה.
• שכונות פריפריאליות מקושרות היטב (מטרו A/B, תחנות רכבת): ערכים בינוניים אך נזילים.
• נכסים לשיפוץ: הפחתה ניכרת, בסיס טוב למשא ומתן.

הרוכשים שמים דגש על איכות חיים: קומות גבוהות, מרחבים חיצוניים ובניינים מטופחים. נכסים « כניסה ומגורים » נמכרים מהר יותר. 📈

יש לציין כי קטלוגי מודעות ייעודיים מציגים תמונה יוקרתית יותר של העיר: באתר הייעודי לבתים שניים, הממוצע של הבתים למכירה ברומא מגיע לרמות גבוהות בהרבה (מדגם מודעות לרוב מכוון לשוק היוקרה). עיוות זה מסביר חלקית את הפער בין מחיר השוק הממוצע למחירים המוצגים בפלטפורמות מסוימות.

פריפריה וכפר: מחירים נמוכים פי שניים

מחוץ לרומא, המחירים לרוב נחתכים בחצי. במחוזות ויטרבו, ריאטי, לטינה או פרוזינונה, התקציבים נעים בדרך כלל בין 1,500 ל-2,000 אירו/מ »ר, ופחות מכך לנכסים לשיפוץ.

• כפרים וערים קטנות: בתים ישנים ודירות ישנות במחירים נגישים מאוד.
• בתי חווה לשיפוץ: הזדמנויות החל מ-700–1,200 אירו/מ »ר בהתאם למצב ולנגישות.
• אזורים עם שירותים טובים (קסטרלי רומני, חיבורים מסילתיים): ערכים יציבים יותר.

התוצאה: כוח הקנייה בנדל »ן נוסק כשמתרחקים מכביש הטבעת, תוך שמירה על גישה נוחה לבירה.

השפעת הפוסט-קורונה על הכפר הלאציואני

עלייה במכירות בויטרבו, ריאטי ובקסטרלי רומני

העבודה מרחוק והחיפוש אחרי שטחים ירוקים החיו את השווקים המשניים. ויטרבו וריאטי נהנות מיחס שטח/מחיר טוב, בזמן שקסטרלי רומני משלבים איכות חיים, נוף וגישה נוחה לרומא. 🌿

הנתונים מודעות מאשרים את המשיכה לאזורים אלה: ההיצע בקסטרלי רומני מציג ממוצע מחיר למ »ר נמוך בהרבה מהבירה, מה שמחזק את האטרקטיביות לבתים גדולים עם גינה.

• ביקוש מוגבר לשטחים חיצוניים (מרפסות, גינות, מטעים).
• חזרה למרכז של בתים צמודי קרקע וחוות ממוקמות היטב.
• גישה לאינטרנט מהיר הפכה לקריטריון מכריע לאנשים עובדים.

הביקוש נותר בררני: נכסים מבודדים ללא שירותים וללא סיבים נאבקים יותר.

בתי נופש מחליפים את התיירות האורבנית

עם תיירות עירונית תנודתית יותר, בתי נופש ושהיות ארוכות יותר הופכות פופולריות. הגבעות סביב טיבולי, בראצ’יאנו או בולסנה מושכות לסופי שבוע ארוכים ולעבודה היברידית.

• גידול בהשכרות עונתיות ארוכות (טווח בינוני).
• חיפוש אחר אותנטיות: חומרים מקומיים, נופים וגישה לטבע.
• השגחה על רגולציית השכרות קצרת טווח, מחמירה יותר ברומא מאשר באזורים כפריים.

מחיר למ »ר לפי סוג נכס בלאציו

דירות ברומא מול בתים כפריים סביב טיבולי

באותו תקציב, הפשרה שטח/מיקום היא קריטית. 🏡

• עם 350,000 אירו ברומא: דירת שני חדרים נוחה או דירת שלושה חדרים לשיפוץ, תלוי ברובע.
• עם 350,000 אירו ליד טיבולי או בקסטרלי רומני: בית של 120–160 מ »ר עם גינה, לעיתים ישנה יחידת אירוח נוספת.
• אופציית שיפוץ: הקטנת מחיר הרכישה ושיפור הנוחות (בידוד, משאבות חום, סולארי).

עלויות השיפוץ משתנות בהתאם למצב, נגישות וזמינות בעלי מקצוע. כדאי לבצע בדיקה אנרגטית על מנת לייעל את ההשקעה.

לבסוף, יש להדגיש כי הממוצעים שצוינו מושפעים מפרופילי נכסים שונים: בגרין אקרס לדוגמה, ממוצע נכסי השוק ברומא גבוה בשל היצע יוקרתי (ערך ממוצע למדגם גבוה מהמֵדיאן בשוק), בעוד שבקסטרלי רומני הדרישה ממוצעת נגישה הרבה יותר.

שוק שכירות יציב בבירה (+5% בשכ »ד)

הביקוש להשכרה ברומא נשאר חזק בזכות סטודנטים, משרדים ממשלתיים, בריאות ושירותים. השכ »ד עלה בכ+5% לאחרונה, עם הבדלים חדים בין רובע לאיכות הנכס.

• טווח ארוך לא מרוהט: תפוסה גבוהה באזורים עם תחבורה נוחה.
• מרוהט מקצועי/סטודנטים: ספיגה טובה, תחלופה מהירה.
• בינוני (1–6 חודשים): מבוקש במיוחד בקרב עובדי מרחוק ומִגְרָעִים.

התשואה הגולמית נעה לרוב בין 3 ל-5%, לעיתים יותר באזורים חדשים המתפתחים. בחירת בניינים מנוהלים היטב מצמצמת סיכונים.

מבחינה בינלאומית, הביקוש הזר עדיין משמעותי במחוז רומא: מבין הרוכשים באתרים ייעודיים, ארה »ב מובילה (≈14% מהביקוש הזר), אחריה פולין וצרפת (≈12% כל אחת) ואז ישראל (≈10%).

מקורות אלו מסבירים במידה מסוימת את הלחץ באזורים מסוימים המבוקשים על ידי קונים זרים.

במחוזות אחרות הנוכחות הזרה גם בולטת: בויטרבו רואים בעיקר רוכשים אמריקאים (≈17% מהביקוש הזר במדגמים מסוימים), ובפרוזינונה הביקוש בינלאומי מגוון (ארה »ב, פולין, גרמניה).

הזרמים הללו תומכים לעיתים קרובות במחירים וביקוש לבתים כפריים איכותיים.

התפתחות מחירי הנדל »ן בלאציו

התרחבות העבודה מרחוק ותנועה לגבעות לאציו

העבודה מרחוק יוצרת ביקוש מגורים מבוזר יותר. יישובים עם תחבורת רכבת, חניוני קרוב ומרשת 5G/סיבים יקבלו עדיפות.

• החלטה לטובת איכות חיים/פחות זמן נסיעה באזורי ירוק.
• קידום שיפוץ אנרגטי ומגורים יעילים תומך בהוזלת הוצאות.
• פוטנציאל לכפרים עם חנויות, בתי ספר ושירותי בריאות.

צפו לפרמיה לנכסים תקניים (דירוג אנרגטי, נוחות קיץ, חימום יעיל) ולמרכזי עיירות תוססים. 💻

פרויקטי התחדשות עירונית סביב הטיבר

ברומא, מספר פרויקטים עירוניים נועדו להחיות אזורים מוזנחים, לשפר תחבורה ירוקה ולהעצים את גדות הטיבר. פרויקטים אלה עשויים ליצור מוקדי ערך בטווח הבינוני.

• צירי נהר ושכונות לידם מקושרות היטב.
• יותר שטחי ציבור, שבילי אופניים ושימושים מעורבים.
• פרויקטי מגורים חדשים עם תקני אנרגיה גבוהים.

המשקיע הסבלני יכול למצוא הזדמנות באזורים אלה לפני שמחירי השוק מתייצבים. 🏗️