מחירי הנדל »ן בלומברדיה: ניגודים בין מילאנו לאגמים

שוק 2026: לומברדיה ממשיכה להוביל את שוק הנדל »ן

האזור המאוכלס ביותר ואחד הפרודוקטיביים באיטליה, לומברדיה נשארת מנוע נדל »ני ב-2026 📈. ההפחתה ההדרגתית של הריביות והיציבות בתעסוקה תומכות בביקוש, למרות פערים חדים בין אזורים.

מחיר ממוצע אזורי: ~3,350 אירו/מ »ר, עלייה של 2.1% בשנה

בשנת 2026, המחיר הממוצע עומד על 3,350 אירו/מ »ר, כלומר עלייה של כ-+2.1% בשנה (נתונים משוערים). התוצאות משתנות לפי סוג הנכס והמיקום.

• מרכזים עירוניים (מילאנו, מונצה, קומו): ביקוש עיקש לנכסים מחודשים ודירוג אנרגטי גבוה.
• פרברים מקושרים היטב: עניין גובר בדירות חדשות עם מרחבים חיצוניים.
• שווקים מסורתיים (מנטובה, קרמונה): היקפים יציבים, עליית ערך מתונה.
• זמן ממוצע למכירה: 60 עד 90 יום לנכס המתומחר נכון.

מילאנו בפסגה: 5,600 אירו/מ »ר בממוצע ב-2026

עם ממוצע של כ-5,600 אירו/מ »ר, מילאנו מאשרת את ההובלה שלה 🏙️. הפערים הפנימיים בעיר נותרים ברורים: פרימיום גבוה במרכז, מתינות בשכונות בהתחדשות.

• מרכז היפר (בררה, קדרילטרו, דואומו): לעיתים קרובות מעל 8,000 אירו/מ »ר לנכסים יוקרתיים.
• שכונות בתהליך שינוי (פורטה רומנה, בוביסה, למברטה): הנחה יחסית אך פוטנציאל בזכות תוכניות עירוניות ותחבורתיות (M4, M5).
• השקעות להשכרה: ביקוש הנתמך בתעסוקה בשלישון ובאקדמיה; תשואה ברוטו ממוצעת 3–4% בהתאם למיקום ולמצב הנכס.

נקודת שוק — מגורי נופש: לפי ההיצע הקיים לרכישה במילאנו, הממוצע עומד על כ-6,153 אירו/מ »ר לנכסים גדולים (≈261 מ »ר) ותקציב חציוני בסביבות 1,606,000 אירו. הפער הזה מול הממוצע הכללי משקף תמהיל יוקרתי יותר, אופייני לחיפושים ב-Green Acres.

שווקי המשנה של לומברדיה

ברגמו וברשה: ערי תרבות 2023, השפעה מתמשכת על המחירים

שנת 2023 הייתה זרז לפרסום 🏛️. גם ב-2026 הביקוש נותר יציב למרכזים ההיסטוריים המחודשים ולנכסים קרובים לשירותים.

• ברגמו: טווח שכיח של 2,400–3,200 אירו/מ »ר לדירה מחודשת בתוך החומות.
• ברשה: 2,200–3,000 אירו/מ »ר לפי שכונה, עם עניין גובר בנכסים בעלות ביצועים אנרגטיים גבוהים.
• ההשכרה קצרה ועונתית גדלה, בתמיכת ההיצע התרבותי והאירועים.

בברגמו, המודעות מציגות בממוצע ≈2,339 אירו/מ »ר לנכסים של כ-124 מ »ר, כלומר תקציב כולל של כ-290,000 אירו. ממוצע זה, רחב מזה של האזור ההיסטורי המחודש, תואם לטווח שהוזכר.

קרמונה ומנטובה: יציבות ומשיכה היסטורית

שווקים אלו מציעים סף כניסה נמוך יותר, אידיאליים לרכישה איטלקית ראשונה 🏞️. המורשת האדריכלית משמשת מנוע ערך יותר מאשר מאיץ לעליית מחירים מהירה.

• טווחים רגילים: 1,600–2,300 אירו/מ »ר לנכסים במצב טוב במרכזים.
• תנודתיות מוגבלת, מחזור קבוע; זהירות עם עלויות שיפוץ לנכסים היסטוריים.

אזורים סביב האגמים: יוקרה וביקוש חזק של קונים מחו »ל

הסגמנט האגמי מושך מאוד קונים מחו »ל 🌊. נדירות שטח והנוף יוצרים פרמיות משמעותיות, בעיקר לנכסים « על קו המים ».

אגם קומו ואגם גארדה: מחירים בין 4,000 ל-8,000 אירו/מ »ר

• אגם קומו (קומו, צ’רנוביו, בלאג’יו): 5,000–8,000 אירו/מ »ר לנכסים מחודשים עם נוף; קו ראשון +20 עד +40%.
• אגם גארדה (סרמיונה, דזנצאנו, סאלו): 4,500–7,000 אירו/מ »ר לפי מיקום, גישה ותשתיות.
• השכרות עונתיות: תפוסה גבוהה מאפריל לאוקטובר; חשוב לוודא עמידה בדרישות החוק לפני השכרה.

באגם קומו, הבתים למכירה בקומו עומדים על כ-6,333 אירו/מ »ר לדירות של כ-84 מ »ר (תקציב ממוצע ~532,000 אירו), במרכז הטווח 5,000–8,000 אירו/מ »ר.

בחוף של סאלו, גדה של גארדה, המחיר המבוקש הממוצע בסביבות 3,863 אירו/מ »ר לנכסים גדולים (≈342 מ »ר) ותקציב ממוצע של כ-1,321,000 אירו. מחיר מ »ר נמוך יותר לרוב מציין וילות מרווחות בדרגה שנייה, כאשר בדרגה הראשונה הפרמיות נשמרות גבוהות.

בנייה אקולוגית חדשה בפריפריה של סרמיונה ובלאג’יו

פרויקטים חדשים מתמקדים ביעילות אנרגטית ונוחות 🌿. הם עונים לציפיות של לקוחות בינ »ל המעוניינים במגורים « מפתח ביד ».

• יעדים: דירוג אנרגטי A/A4, בידוד מוגבר, משאבות חום, פאנלים סולאריים.
• נוחות ושירותים: בית חכם, בריכות, עמדות טעינה, קונסיירז’.
• עלויות ניהול נמוכות, קלות מכירה חוזרת בנכסים בעלי ביצועים אנרגטיים גבוהים.

טיפוס וסוגי הביקוש

עלייה ברכישת מגורי נופש יוקרתיים

• עדיפויות: נוף פתוח, מרפסת/גן, חניה, גישה מהירה לשירותים.
• חיפוש נכסים מוכנים למגורים, עם מעט צורך בעבודות.
• תקציבים אופייניים באגמים: 800,000–2 מיליון אירו לפריים; הצעות נגישות יותר לא בקו ראשון.

עליה בביקוש של קונים מגרמניה ושווייץ

• קרבה גיאוגרפית ורשת כבישים/רכבות מצוינת.
• איכות חיים, גסטרונומיה, אקלים, שייט והרים קרובים.
• פיזור נכסים במטבע האירו; שימוש מעורב מגורים/פנאי.

התפתחות מחירי הנדל »ן בלומברדיה 2026-2030

עליה מתונה באזורים תיירותיים (+3% לשנה)

• נדירות שטחים ראויים לבניה וביקוש בין-לאומי מתמשך.
• עליית רמת ההצעה – דגש על אנרגיה ושירותים.
• סיכון עיקרי: מגבלות מקומיות על השכרות קצרות טווח ועלויות שיפוץ אנרגטי.

ייצוב מחירים במילאנו בעקבות פרויקטים עירוניים חדשים

• הגעת היצע חדש/מחודש בשכונות שונות, נבלע על ידי ביקוש חזק.
• תחזית מרכזית 2026–2030: מחירים נוטים ליציבות עם עלייה מתונה (0 עד +1.5% לשנה) לפי אזור; שוק השכירות דינמי.
• הבחירה במיקום המדויק (רחוב, תחבורה, ביצועים אנרגטיים) תהיה משמעותית בעת מכירה מחדש.

מה חשוב לדעת לרכישה בטוחה 🔎

• להגדיר אופק (שימוש, השכרה, מכירה) ותקציב כללי.
• להשיג אישור עקרוני למימון; להעריך מראש עלויות רכישה (לעיתים 7–10% ביד שניה, 3–5% בנכסים חדשים).
• לאמת תעודות APE/בדיקות, עמידה בדרישות תכנון עירוני ומצב הנכס לפני חתימה.
• להעדיף מיקום קרוב לשירותים ותחבורה על מנת להבטיח את ערך הנכס.