מחירי הנדל »ן בסרדיניה: ניגודים בין צפון לדרום

שוק הנדל »ן בסרדיניה 2026

מחיר ממוצע: ~2,700 €/מ »ר, עלייה קלה בשנה (+1.9%)

שוק האי נשאר יציב ב-2026, נתמך על ידי הביקוש לבתי נופש וחזרתו של תיירות מבוססת. המחיר הממוצע עומד סביב ~2,700 €/מ »ר, עם עלייה מתונה של +1.9% בשנה אחת.

עם זאת, הפערים נותרים בולטים בהתאם למיקום, מצב הנכס והנוף. נכסים « מוכנים למעבר » עם נוף לים ממשיכים להיסחר בפרמיה 📈.

• נגישות: קירבה לחוף הים ומרינות = השבחה.
• מצב: שיפוץ עדכני ויעילות אנרגטית מוערכים.
• נדירות: דירות קטנות עם מיקום טוב ווילות עם נוף לים נמצאות בביקוש גבוה.

פערים בין הצפון (קוסטה סמראלדה) לדרום (קליארי)

סרדיניה היא שוק שונה באופיו מאזורים שונים. הצפון התיירותי מרוכז במחירים הגבוהים ביותר, בעוד שהדרום והפנים נגישים יותר.

• קוסטה סמראלדה (פורטו צ’רבו, פורטו רוטונדו): כ-7,000–15,000 €/מ »ר לנכסים פרימיום, יותר עבור ווילות ייחודיות.
• קליארי וסביבתה: כ-2,500–3,500 €/מ »ר לפי שכונה ורמת הנכס.
• פנים האי (נואורו, אוריסטנו, כפרים): כ-800–1,800 €/מ »ר, עם הזדמנויות לבתים ייחודיים.

טווחי המחירים המובאים משקפים מחירים שנצפו בשוק ומגוונים לפי מיקרו-מיקום, מצב ונוף. חשבו « מיקום, מצב, חוץ » כשלישיית ההצלחה.

כדוגמאות עדכניות, לפי הביקושים ב-Green-Acres (אתר מתמחה לבתי נופש):

• בתים למכירה בפורטו צ’רבו סביב ~14,333 €/מ »ר,
• בתים למכירה בפורטו רוטונדו ~11,750 €/מ »ר,
• בתים למכירה בפלאו ~4,018 €/מ »ר,
• בתים למכירה בלה מאדלנה ~5,248 €/מ »ר.

פערים אלו מאשרים את אפקט « נוף + גישה לים ».

צפון סרדיניה: יוקרה ובלעדיות

פורטו צ’רבו, פלאו: וילות ביותר מ-10,000 €/מ »ר

בין מפרצים טורקיז ומרינות אייקוניות, המשולש פורטו צ’רבו – פלאו – לה מאדלנה מציג ערכים דומים לאתרי הנופש היוקרתיים ביותר באירופה 🌊.

• מה עושה את ההבדל: חזית לים, גישה ברגל לחוף, מרינה, בריכה, אדריכלות ייחודית.
• תקציב: וילות יוקרה לרוב >10,000 €/מ »ר; דירות משופצות וממוקמות היטב עם פרמיה ניכרת.
• מה לבדוק: תאימות תכנונית, זיקת חוף, עלויות תחזוקה (בריכה, גינה, ועד בית).

ההיצע מצומצם, העונה קצרה אך אינטנסיבית. תכנון מוקדם של ביקורים ושלבי בנק עוזר להבחין פנינים.

בגזרה זו, טווח מחירי החיפושים האחרונים עולה תדיר על 2 מיליון אירו לוילה בפורטו צ’רבו ומגיע לכ-1.5 מיליון אירו בפורטו רוטונדו, בשטח מגורים משפחתי. כלי לתכנון תקציב לפני תיאום הביקורים.

נוכחות חזקה למשקיעים זרים

הלקוחות הבינלאומיים (גרמניה, שווייץ, צרפת, בריטניה, מדינות סקנדינביה) מחפשים נכס באיכות גבוהה והכנסה עונתית.

• מימון: לעיתים הבנקים המקומיים מציעים עד 60–70% ללא-תושבים, אך דורש תיק חזק.
• ניהול: משרדי ניהול עונתי, קליטת דיירים מושכרת, חוזי שכירות קצרים.
• השבחה: עבודות איכותיות (מטבח, מיזוג, מרפסות) = תפוסה טובה יותר ומחיר לילה גבוה.

לפי הנתונים ממבקשי רכישה ב-Green-Acres, אזור אולביה-טמפייו מושך בעיקר צרפתים (~17%), גרמנים (~13%) ואמריקאים (~12%). בנואורו האמריקאים בראש (~23%) לפני הצרפתים (~18%), ובקליארי הצרפתים מובילים (~19%). רמזים לתכנון אסטרטגיית השכרה יעילה.

לו »ז השכרה מציאותי (מאי–ספטמבר, שיאים ביולי-אוגוסט) שומר על איזון כספי תוך שמירה על שבועות לבעלי נכסים 🐚.

הדרום והפנים: נגישות ואותנטיות

קליארי: שוק מגורים דינמי

קליארי משלבת תעסוקה, מוסדות אקדמיים ומשיכה תיירותית. השוק מאורגן, עם נפחי מסחר טובים וביקוש לשכירות מתמשך.

• שכונות מומלצות: מרינה/סטמפצה (קסם), קסטלו (מורשת), פואטו–קוורטו סנט’אלנה (חוף), פירי (תמורה טובה למחיר).
• השכרה: ריהוט מלא לשכירות ארוכת טווח מבוקש בידי סטודנטים ועובדים; השכרה קצרת טווח אפשרית בקרבת מרכז וחוף.
• יתרונות: נמל תעופה 15 דק’, שירותים, תחבורה ירוקה; חידוש אנרגטי מוערך.

לרכישה בטוחה, בחרו בנכסים מתוחזקים היטב, בדקו עלויות, מעלית, חזית וגג. מרפסת/טרסה משפרות משמעותית ☀️.

אוריסטנו ונואורו: בתי כפר במחיר נגיש

בלב האי החיים רגועים יותר… וגם המחירים. תמצאו בתי אבן באוריסטנו, לעיתים עם פטיו או גג-מרפסת, במחירים משתלמים.

• מחירי ייחוס: 800–1,500 €/מ »ר, תלוי מצב הנכס והמיקום; עבודות שיפוץ נדרשות לרוב.
• שיפוץ: צפי סדר גודל של 700–1,200 €/מ »ר לשדרוג (כללי, תלוי פרויקט).
• איכות חיים: אותנטיות, טבע, מסורת; מומלץ רכב אישי לתנועה.

לפני קניה, בצעו מדידה, בדיקת מבנה ואומדן עלות שיפוץ. יש מענקי שיפוץ אך הם משתנים: בירור במקומי הכרחי.

טיפוסים ומגמות בשוק הנדל »ן של סרדיניה

בתי נופש, בתי אבן, וילות מודרניות

השווק מרוכז בשלוש משפחות עיקריות של נכסים, כל אחת עם יתרונותיה.

• בתי נופש ליד הים: שטח מנוצל, מרפסת, חניה; נזילות גבוהה אם ממוקם טוב.
• בתי אבן: אופי, נפחים, יכולת השכרה כפרית; בדקו יעילות אנרגטית.
• וילות מודרניות: נוחות ברמה גבוהה, בריכות ונוף; מחירים גבוהים יותר אך תחזוקה קלה.

קונים מחפשים אור, חוץ ומיזוג. חלוקה חכמה ונוף פתוח משפרים מכירה 🏡.

צמיחה בשוק השכירות התיירותית העונתית

הביקוש בקיץ משמעותי, עם שיפור ברמת הציפיות (איכות, שירותים, קיימות).

• עונתיות: שיא עונה יולי–אוגוסט; חודשי מעבר מאי–יוני וספטמבר משתלמים מאוד.
• תשואה: דירת 2 חדרים במיקום טוב יכולה להבטיח תפוסה גבוהה; נוף לים וקירבה לחוף משפרים הכנסה.
• רגולציה: חובה לרשום קוד תיירותי IUN להשכרה קצרת טווח; בדקו גם תקנון ועד הבית ומיסוי.
• ניהול: חשבו על ניקיון, מצעים, קליטת אורחים, מס תיירות; סוכנות מקומית מפשטת את הניהול.

לתכנון מאוזן, בנו תחזית זהירה (מחירי שבוע, תפוסה, עלויות). שימו לב לעלות ביטוח ואנרגיה.