מחירי הנדל »ן בטוסקנה: קסם, יוקרה ופערים ניכרים

שוק הנדל »ן בטוסקנה 2026 📈

מחיר ממוצע: ~3,100 אירו/מ »ר, עלייה של +2.5% בשנה

המחיר הממוצע עומד על 3,100 אירו/מ »ר בשנת 2026, עלייה של כ-+2.5% בשנה. הפערים בולטים בין החוף, ערי האמנות והאזורים הכפריים.

• חוף ותחנות יוקרתיות (ורסיליה, מארמה): 3,500 עד 6,000 אירו/מ »ר בהתאם למיקום.
• ערי אמנות ובירות מחוז: 2,800 עד 5,500 אירו/מ »ר.
• כפרים ועיירות: 1,500 עד 2,500 אירו/מ »ר, יותר לאחר שיפוץ.

השוק נזיל, עם זמני מכירה של 2 עד 5 חודשים בממוצע. מרווחי המשא ומתן נעים בין 3 ל-7% בהתאם למצב ולמיקום.

הביקושים האחרונים מאשרים את הפערים הגיאוגרפיים:

• פירנצה בראש, סביב 7,600 אירו/מ »ר לנכסים גדולים,
• לוקה סביב 2,700 אירו/מ »ר,
• ארצו ~2,080 אירו/מ »ר,
• סיינה ~2,370 אירו/מ »ר,
• רכישת נכס בפרטו ~2,760 אירו/מ »ר,
• רכישת נכס בפונטדרה ~2,300 אירו/מ »ר.
• בפיזה, מחיר של כ-920 אירו/מ »ר משקף בעיקר נכסים בשטח רב — יש לנהוג בזהירות בפרשנות.

הערת מתודולוגיה: מדובר בהערכות לפי נכסים שנצפו ופורסמו (שוק בתים שניים), ואין לבלבל עם מחירי חוזים רשמיים.

פירנצה ולוקה: השווקים היקרים ביותר

פירנצה מרכזת יוקרה ונדירות, במיוחד ב-Centro Storico, האולטרארנו והגבעות (Fiesole, Settignano). נכסים מיוחדים נמכרים לרוב מעל 5,000 אירו/מ »ר, ולעיתים הרבה יותר.

בלוקה, המרכז ההיסטורי והגבעות מעלים גם כן את המחירים. בתי אבן משופצים עם נוף ובריכה מבוקשים מאוד 🏡.

• אזורים פרימיום = היצע נמוך, תחרות גבוהה, איכות אדריכלית יוצאת דופן.
• לתשומת לב: מגבלות שימור וחוקי השכרה תיירותית במרכזים היסטוריים.
• ערך בטוח לטווח הארוך אם המיקום, התאורה והנגישות מצוינים.

סימנים שימושיים:

• לנכסים יוקרתיים, הביקושים האחרונים מעידים על נדל »ן בפירנצה
• בלוקה, שוק הווילות ובתי האבן עם נוף גבעות הוא גם משמעותי.

פרופיל הרוכשים הזרים בשוקי האמנות האלה:

• בפירנצה — הרכישות מובלות על-ידי אמריקנים (~23% מהביקושים), אחריהם הצרפתים (~12%) והגרמנים (~9%).
• בלוקה — השלישייה המובילה: ארה »ב (~15%), שווייץ (~11%), צרפת (~9%).

טוסקנה הכפרית — שוק שעדיין נגיש 🌿

ארצו, פיזה, סיינה: נכסים ב-1,800–2,200 אירו/מ »ר

באזורים הכפריים והפרבריים של ארצו, פיזה וסיינה, ניתן למצוא בתים בין 1,800 ל-2,200 אירו/מ »ר, במיוחד מחוץ למרכז ולכפרים סמוכים.

• בית חווה לשיפוץ בארצו (120–180 מ »ר): 180,000–320,000 אירו, תלוי במצב ובגישה.
• בית אבן משופץ עם קרקע בפיזה (200–300 מ »ר): 380,000–650,000 אירו.
• חווה עם שטחים גדולים ומבנים נלווים בסיינה: תקציבים משתנים, לרוב מעל 700,000 אירו לנכס מוכן למגורים.

להשוואה, הביקושים האחרונים הם סביב ~2,080 אירו/מ »ר בארצו ו-~2,370 אירו/מ »ר בסיינה, בעוד שבפיזה המחיר למ »ר נמוך בשל שטחים גדולים.

הגורמים שמשפיעים משמעותית על המחיר: נגישות (כביש סלול), נוף פתוח, חשיפה, יעילות אנרגטית, מקור מים, קרבה לשירותים.

ביקוש גבוה של זרים, במיוחד בריטים והולנדים

הביקוש הבינלאומי נמשך, מובל ע »י רוכשים מבריטניה, הולנד וממדינות צפון אירופה 🌍. עבודה מרחוק, נופי טוסקנה והתיירות מחזקים את הדינמיקה הזו.

• פירנצה: רוב הרוכשים מארה »ב, ואז צרפת/גרמניה; לוקה: עניין גדול של שווייצרים, צרפתים, הולנדים.
• פיזה: קונה מוביל — גרמניה (~15%), אחריה צרפת ופולין (~11% כל אחת), ואז ארה »ב (~9%).
• ארצו וסיינה: ביקוש קבוע מארה »ב (~20%), ואז מערב אירופה (צרפת, גרמניה, שווייץ) — התקציבים משתנים בהתאם לשטח ולמצב הנכס.

• ממיר מט »ח ואסטרטגיית שערים: לייעול התקציב במועד הנכון.
• תיק טכני: תוכנית קניין, תעודת אנרגיה (APE), עמידות המערכות.
• תהליך טיפוסי: הצעה, הסכם ראשוני, בדיקות (נוטריון, שמאי), חתימה סופית תוך 8–12 שבועות.

מחירים למ »ר בטוסקנה 🧭

בתי אבן, אגריטוריזמו, וילות עם בריכה

• בתי אבן (casali): קסם, קירות עבים, לרוב דורשים שדרוג תרמי.
• אגריטוריזם: עירוב מגורים + פעילות עסקית, מבנים נוספים, חדרי אירוח, הכנסה עונתית.
• וילות עם בריכה: מחיר מעל 500,000 אירו לרוב, חשיבות רבה לחשיפה ולנוף.

גדלי עבודות משוערכים: 800–1,200 אירו/מ »ר לשיפוץ מוקפד, 1,200–1,800 אירו/מ »ר לשיפוץ יסודי. בריכה עולה לרוב 40,000–80,000 אירו — תלוי בפרויקט.

לבדוק מראש היתרים ועמידה בדרישות (SCIA, מגבלות נוף), נגישות בחורף וניקוז מים.

היצע מוגבל, מחירים במגמת עלייה בזכות תיירות

הנכסים הבנויים מוגבלים, הרחבות מפוקחות, והביקושים התיירותיים גבוהים. אלה גורמים התומכים במחירים, בעיקר ביעדים איקוניים.

• השכרה עונתית באזורים פרימיום: תשואה גולמית לרוב 4–6%, נטו 2.5–4% לאחר הוצאות.
• סיכונים: עונתיות, רגולציה מקומית, עליית הוצאות אחזקה.
• משמעות: מיקום שמתאים לארבע עונות, ניהול מקצועי, שדרוג אנרגטי.

תחזיות מחירי הנדל »ן בטוסקנה 🔮

צמיחה מבוקרת ושימור המורשת הבנויה

תרחיש בסיסי: צמיחה מתונה עקבית, בתמיכת מחסור איכותי והערכה מחודשת של המורשת. ניתן לצפות לעליות ממוצעות של 1–3% בשנה, אך עם הבדלים בין מיקרו-שווקים.

השקעות « ערך בטוח » ישמרו על יתרון: מרכז היסטורי מבוקש, גבעות יוקרתיות, חוף פרימיום. פרויקטים עם שדרוג אנרגטי יהיו מוערכים יותר.

עליית שוק השכירות לטווח ארוך לאקספטים

עבודה היברידית מושכת פרופילים בינלאומיים המבקשים בתים נוחים, סיב אופטי, משרד וגישה לרכבת. שכר דירה חודשי משוער: 800–1,200 אירו לדירת 3 חדרים בעיר בינונית, 1,500–2,500 אירו בפירנצה פנימית.

• מיקוד משכירים: חימום יעיל, בידוד, סיב אופטי, שטחים חיצוניים.
• חוזים נפוצים: 4+4 או 3+2; מיסוי אפשרי ב »cedolare secca » (לעיין עם יועץ מס).
• הזדמנויות: ערים מקושרות היטב (פרטו, פוג’יבונסי, פונטדֶרה), איכות חיים כל השנה — לבחון דינמיקה מקומית בפרטו ופונטדרה.