Tržište nekretnina 2026. u Napulju: stabilnost nakon dvije godine rasta
Prosječna cijena: ~2 560 €/m², Napulj ostaje najskuplji (~3 800 €)
Nakon dvije godine rasta, regionalno tržište se stabilizira 2026. godine. Vrijednosti stagniraju u nekim segmentima, dok prestižne lokacije ostaju snažne.
Okvirne vrijednosti koje treba znati:
- Kampanija (regionalni prosjek): ~2 560 €/m².
- Napulj (centar): oko 3 800 €/m², više u premium četvrtima (Chiaia, Posillipo).
- Salerno i južna obala: iznad regionalnog prosjeka, ovisno o adresi i pogledu.
- Avellino, Benevento: ispodprosječne razine, osobito za nekretnine koje je potrebno renovirati.
Unutarnje razlike u gradovima ostaju izražene prema stanju nekretnine, katu, postojanju lifta i blizini javnog prijevoza. 🚇
Kao konkretan primjer s tržišta sekundarnih rezidencija, oglasi portala Green-acres za provinciju Caserta pokazuju prosječnu potražnju od oko 362 000 € za površine od približno 131 m² (prema traženim nekretninama na platformi).
Blagi pad u zaleđu (-0,8 %)
U ruralnim općinama i manjim unutarnjim gradovima bilježi se umjerena korekcija oko -0,8 %. To je povezano sa selektivnijom potražnjom i skupljim renovacijama koje opterećuju proračune.
Za strpljivog kupca, te zone nude prilike, posebno za obiteljske kuće s okućnicom.
Jaka segmentacija između luksuza na obali i ruralnog stanovanja
Amalfijska obala: rekordne cijene, +10 % za luksuzne nekretnine
U Amalfi, Positanu ili Ravellu, ograničenost zemljišta i međunarodna potražnja potiču rekordne cijene. Luksuzne nekretnine (pogled na more, terase, vrhunsko stanje) bilježe još uvijek ~+10 % na godišnjoj razini.
Predviđanja:
- Konzervatorska ograničenja i duža dozvola gradnje (lokacije pod zaštitom UNESCO-a).
- Nepredvidljiva sezonalnost najma i zahtjevno profesionalno upravljanje.
- Visoki troškovi održavanja za objekte na litici ili s više terasa.
Avellino, Benevento: ruralne zone još uvijek pristupačne
Suprotno tome, Avellino, Benevento i brojna unutarnja sela ostaju pristupačni. Ulazni budžeti su niži, posebno za kuće koje je potrebno modernizirati.
Podaci iz specijaliziranih oglasa također potvrđuju vrlo malu prisutnost stranih kupaca u tim provincijama, što pojačava profil « lokalnog tržišta » i dijelom objašnjava niže cijene.
Važne točke:
- Pažljivo procijeniti troškove radova (izolacija, krov, potresna zaštita).
- Provjeriti pristup (putevi, usluge, mobilna mreža) i vrijeme do najbliže željezničke stanice.
- Razmišljati o prodaji: prednost dati općinama sa školama, zdravljem i zaposlenjem.
Investiranje u iznajmljivanje u Napulju
Snažna potražnja studenata i sezonskih najmova, prinos 7–9 %
Napulj ima snažnu studentsku bazu (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) i dinamičan urbani turizam. Dobro smještene nekretnine mogu ostvariti bruto prinose od 7–9 %, ovisno o vrsti najma (dugoročno namješten, zajednički smještaj, sezonski najam pod regulacijom).
Četvrti koje valja pratiti:
- Povijesni centar i Decumani: velika potražnja za najmom, tržnice, turistički tokovi.
- Vomero i Arenella: stambene četvrti, uspinjače, studentska potražnja.
- Chiaia: premium, viša kupovna moć.
- Fuorigrotta: dobro prometno povezano, blizu sveučilišta i sadržaja.
Važno je napomenuti da dostupna baza podataka ne daje detalje o udjelu stranih kupaca u Napulju, za razliku od drugih obalnih provincija.
Brza checklist 📋:
- Procijeniti prazninu ovisno o ciljanom segmentu.
- Postaviti najamninu prema realnim referencama četvrti.
- Predvidjeti zajedničke troškove i osvježenja između najmoprimaca.
Projekti urbane regeneracije u povijesnoj jezgri
Programi obnove i valorizacije baštine privlače razne profile (remote radnici, kreativci, mlade obitelji). To potiče potražnju za malim atraktivnim stanovima i zgradama s obnovljenim zajedničkim dijelovima.
Očekivani efekt: bolja kvaliteta fonda, veća potražnja za spremnim stanovima za useljenje i povlastice za mirne adrese u blizini glavnih sadržaja. ✨
Trendovi na tržištu nekretnina 2026. u Napulju
Više njemačkih i britanskih kupaca na obali
Međunarodna reputacija obale i stabilizacija kamata privlače više njemačkih i britanskih kupaca. Ciljaju na pogled na more, jednostavan pristup i lako upravljanje na daljinu.
Ipak, na nekim dijelovima obale struktura stranih kupaca je raznolika: lokalni podaci za provinciju Salerno, primjerice, pokazuju znatan udio zahtjeva iz SAD-a (≈21 %), a prate ih Švicarska (≈12 %) i Hong Kong (≈9 %), što odražava višestruko međunarodno potražnju na jugu obale.
- Prednost sigurnim zgradama i uslugama „ključ u ruke“.
- Interes za energetski učinkovite nekretnine.
- Briga o zračnoj dostupnosti (Napulj, Salerno–Costa d’Amalfi).
Razvoj coworking prostora u sekundarnim centrima
Caserta, Salerno i Avellino bilježe pojavu coworking i hibridnih prostora. To potiče nove hibridne načine korištenja (rad + druga rezidencija) i podržava potražnju za dobro povezanim stanovima.
Za pratiti u 2026.:
- Digitalna oprema (optička vlakna), toplinska i zvučna izolacija.
- Blizina željezničkih postaja/uspinjača za smanjenje ovisnosti o automobilu.
- Optimizirane male površine s vanjskim prostorima (balkon, loggia). 🌿
Metodološka napomena: prikazane brojke i trendovi su indikativni, temeljeni na terenskim povratnim informacijama i analizi oglasa. Uvijek dodatno analizirati po mikrolokaciji.
