Tržište 2026.: blagi rast nakon 3 godine stabilnosti
Nakon prilično mirnog ciklusa 2022.-2026., 2026. godina otvara se s blagim rastom potaknutim sveučilišnim središtima i potražnjom za najmom. Kamatne stope se stabiliziraju, mobilnost se oporavlja, a ponuda ostaje umjerena.
Pokretači ovog ponovnog pokretanja:
- Tokovi studenata i mladih radnika prema velikim gradovima.
- Povećan turizam na jadranskoj obali.
- Kvaliteta života i infrastruktura iznad talijanskog prosjeka.
- Ograničena nova ponuda u povijesnim centrima.
Prosječna cijena: ~2.800 €/m² (+2,4%)
Prosječna regionalna cijena iznosi oko 2.800 €/m², što je rast od otprilike +2,4% u godinu dana. Razlike i dalje postoje: centri Bologne i pojedini dijelovi Riminija prelaze prosjek, dok periferne općine i manji gradovi zadržavaju pristupačnije razine.
Napomena: prema oglasima za druge domove prikupljenim na web stranici Green-acres, kuće na prodaju u Modeni pokazuju visoki prosjek zbog često vrlo prostranih nekretnina (prosječna cijena za te oglase ~2.851.000 € za velike površine, što odgovara oko 2.851 €/m²), što ilustrira raznolikost ponude između urbanih tržišta i nekretnina za očuvanje vrijednosti.
U praksi, budžet snažno ovisi o lokaciji, energetskom stanju i blizini prijevoza/škola/mora.
Bologna i Rimini: pokretači potražnje
Bologna okuplja kvalificirane poslove i studente; Rimini koristi cjelogodišnji turizam i događanja. Zajedno potiču regionalnu dinamiku. 🏘️
- Bologna: sveučilišno središte, biotehnologija i usluge, jaka potražnja za najmom.
- Rimini: plaže, sajmovi i hotelijerstvo, snažna potražnja za kratkoročnim i srednjoročnim najmom.
- Dostupnost: autoceste, brze željeznice i zračne luke podupiru likvidnost tržišta.
Snažna segmentacija u Emiliji-Romagni
Tržište se « čita na razini ulice ». Mikro-sektori (povijesni centar, sveučilišne zone, dobro povezani dijelovi) pokazuju različita ponašanja ovisno o ponudi, energetskom stanju zgrada i atraktivnosti na tržištu najma.
Bologna: oskudna ponuda, rast najamnina (+7%)
Napetost na tržištu najma dovela je do rasta najamnina od oko +7%. Ponuda je rijetka unutar zidina, obnovljene i energetski učinkovite nekretnine brzo se prodaju.
- Gdje tražiti: povijesni centar za likvidnost, sveučilišne četvrti za zajednički najam, dobro povezane zone za optimiziranje povrata.
- Provjeriti: energetski certifikati, upravljanje suvlasništvom, akustička kvaliteta u starijim zgradama.
- Strategija: prednost kompaktnim površinama (garsonjere/jednosobni stanovi) blizu prijevoza/škola radi sigurnosti zauzetosti.
Parma i Modena: tržišta za obitelji i ulaganje u vrijednost
Parma i Modena nude stabilnija tržišta, popularna među obiteljima i onima koji traže ulaganje u imovinu. Povrati su umjereni, praznine male, a preprodaja uglavnom brza na dobrim lokacijama.
- Prednosti: kvaliteta života, prehrambena i strojarska industrija, snažna javna usluga.
- Ciljevi: stanovi s 3-4 sobe, vanjski prostor, parkiralište i škole u blizini.
- Ključevi kupnje: orijentacija, energetska učinkovitost, kontrolirani troškovi režija.
Prema javno dostupnim podacima o potražnji (Green-acres), u županijama Bologna, Parma, Rimini i Modena nema jasno dominantnih stranih kupaca: to ukazuje na većinom domaće tržište u ovim područjima, iako određeni segmenti (sekundarne rezidencije ili vrijedne nekretnine) privlače specifične profile.
Ulaganje na jadranskoj obali
Jadranska obala spaja sekundarne rezidencije i ulaganja u najam. Sezonska atraktivnost širi se na proljeće i jesen, potaknuta kratkim boravcima i radom na daljinu. 🏖️
Ravenna, Rimini: sekundarne rezidencije i turistički najam
Dva komplementarna profila:
- Ravenna: kulturna baština, priroda i obiteljske plaže, odana klijentela.
- Rimini: žive ljetovališne destinacije, događanja i međunarodni turizam, velika rotacija.
- Tražene nekretnine: 1-2 spavaće sobe s balkonom/terasom, parking, pristup plaži i trgovinama pješice.
- Točke pažnje: pravila suvlasništva za kratkoročni najam, upravljanje u visokoj sezoni, izloženost buci i morskom zraku.
- Održiva vrijednost: dobra izolacija, učinkovit klima uređaj, ažurni energetski certifikati.
Profil stranih kupaca: fokus na Ravennu
Podaci o stranoj potražnji s web stranice Green-acres pokazuju značajan profil za Ravennu: strani kupci čine prepoznatljiv udio, prednjače Nijemci (≈21%), a slijede ih Francuzi (≈16%).
Promatrana medijalna cijena na tim upitima iznosi oko 280.000 € za prijavljenu medijalnu površinu od oko 338 m², što daje medijalnu cijenu po m² od oko 828 €/m² — znak tržišta s velikim udjelom sekundarnih rezidencija i prostranijih nekretnina od prosjeka obale.
Rast sezonskog najma od 2022.
Od 2022. jačanje bliskog turizma i fleksibilnih boravaka podupire sezonski najam. Razdoblja popunjenosti se produžuju, uz veću vidljivost u proljeće i izvan sezone.
- Upravljanje: povjeriti lokalnom operatoru ili automatizirati (check-in, čišćenje, dinamično određivanje cijena).
- Diferenciranje: održiv namještaj, brzi Wi-Fi, prostor za rad, mogućnost mjesečnog boravka.
- Brza metoda za procjenu kupnje: procijeniti bruto prihode na 12 mjeseci, oduzeti troškove (suvlasništvo, održavanje, porez, upravljanje), uključiti budžet za obnovu/energiju, zatim usporediti s troškom kapitala.
Prognoze tržišta nekretnina u Emiliji-Romagni
Trend bi trebao ostati umjereno rastući, s lokalnim ciklusima. Dobro povezani i energetski učinkoviti sektori nadmašuju prosjek, dok nekretnine za obnovu bilježe jači pad vrijednosti.
Održavanje snažne potražnje zahvaljujući snažnom regionalnom gospodarstvu
Emilia-Romagna uživa raznoliko i izvozno orijentirano gospodarstvo koje podupire zaposlenost i potražnju za nekretninama.
- Poticajni faktori: industrija i usluge, sveučilišta, turizam, infrastruktura.
- Rizici koje treba pratiti: kretanje kamatnih stopa, lokalna pravila o kratkoročnom najmu, klimatska izloženost obale.
- Strategije za 2030.: ciljati na « lokacije 15 minuta », preferirati više energetske razrede, odlučiti se između prinosa i likvidnosti ovisno o gradu.
