Tržište nekretnina s dvije brzine
Rim: prosjek 3.700 €/m², rast od 1,8 % u 2026.
Srce tržišta ostaje glavni grad, s prosjekom oko 3.700 €/m² i očekivanim rastom od +1,8 % u 2026. Razlike unutar grada su izražene ovisno o četvrtima, pristupu metrou i stanju stambenih zgrada.
- Središnje i povijesne četvrti: premija potaknuta međunarodnom potražnjom i prestižom.
- Dobro povezane periferije (metro A/B, željezničke stanice): srednje vrijednosti, ali likvidne.
- Segmenti za renovaciju: znatan popust, dobra prilika za pregovaranje.
Kupci daju prednost kvaliteti života: viši katovi, vanjski prostori, održavane zgrade. « Ključ u ruke » nekretnine prodaju se brže. 📈
Ipak, specijalizirani oglasnici prikazuju premijsku sliku grada: na stranici posvećenoj sekundarnim rezidencijama, prosjek kuća na prodaju u Rimu doseže znatno višu razinu (uzorak oglasa često je fokusiran na viši segment). Ovo izobličenje djelomično objašnjava razliku između prosječne tržišne cijene i cijena vidljivih na pojedinim platformama.
Periferija i selo: cijene prepolovljene
Izvan Rima, cijene često padaju za polovicu. U pokrajinama Viterbo, Rieti, Latina ili Frosinone, budžeti su najčešće između 1.500 i 2.000 €/m², a znatno manje za nekretnine koje treba obnoviti.
- Sela i mali gradovi: vrlo povoljno starije gradske kuće i stanovi.
- Ruralne kuće za obnovu: prilike već od 700–1.200 €/m², ovisno o stanju i pristupu.
- Dobro povezane zone (Castelli Romani, željezničke osi): stabilnije vrijednosti.
Rezultat: kupovna moć za nekretnine značajno raste čim se udaljite od obilaznice, a zadrži se razuman pristup glavnom gradu.
Post-covid učinak na ruralni Lacij
Povećanje prodaje u Viterbu, Rietiju i Castelli Romani
Rad na daljinu i potražnja za zelenim površinama ponovno su pokrenuli sekundarna tržišta. Viterbo i Rieti nude izvrstan omjer površine i cijene, dok Castelli Romani spajaju stil života, poglede i povezanost s Rimom. 🌿
Podaci iz oglasa potvrđuju privlačnost ovih područja: ponuda u Castelli Romani ima prosječnu cijenu po m² znatno nižu od one u glavnom gradu, što dodatno privlači kupce većih kuća s vrtom.
- Povećana potražnja za vanjskima prostorima (terase, vrtovi, voćnjaci).
- Ponovni interes za dvojne kuće i dobro smještene seoske kuće.
- Brzi internet postao ključan kriterij za zaposlene.
Ova potražnja je selektivna: izolirane nekretnine bez usluga i optičke mreže teže se prodaju.
Drugi domovi preuzimaju vodstvo nad urbanim turizmom
Uz promjenjiviji urbani turizam, sekundarne rezidencije i dulji boravci dobivaju na važnosti. Brda oko Tivolija, Bracciana ili Bolsene privlače za duže vikende i hibridni rad.
- Dulji sezonski najam (mid-term) u porastu.
- Potraga za autentičnošću: lokalni materijali, pogledi i pristup prirodi.
- Pozornost na regulaciju kratkoročnog najma, koja je stroža u Rimu nego u ruralnim područjima.
Cijena po m² prema vrsti nekretnine u Laciju
Stanovi u Rimu vs rustikalne kuće oko Tivolija
Za isti budžet, kompromis između površine i lokacije je presudan. 🏡
- S 350.000 € u Rimu: udoban dvosoban stan ili trosoban za renovaciju, ovisno o četvrti.
- S 350.000 € kraj Tivolija ili u Castelli Romani: kuća od 120–160 m² s vrtom, ponekad i s dodatnim objektom.
- Opcija renovacije: sniziti kupovnu cijenu i preusmjeriti sredstva na udobnost (izolacija, dizalice topline, solarno).
Trošak radova značajno varira ovisno o stanju, pristupačnosti i raspoloživosti majstora. Preporučuje se energetski pregled kako bi se odredili najisplativiji zahvati.
Na kraju, treba naglasiti da prikazane prosječne vrijednosti variraju: primjerice, u oglasima Green Acresa prosjek traženih cijena u Rimu je viši zbog luksuznog segmenta, dok su zahtjevi u Castelli Romani osjetno pristupačniji.
Stabilno tržište najma u glavnom gradu (+5 % najamnina)
Potražnja za najmom u Rimu ostaje jaka zbog studenata, administracije, zdravstva i usluga. Najamnine su porasle za otprilike +5 % nedavno, uz velike razlike između četvrti i kvalitete nekretnine.
- Dugoročno, nenamješteno: mala praznina u dobro povezanim četvrtima.
- Namješteno za profesionalce/studente: dobra apsorpcija, brža rotacija.
- Srednjoročno (1–6 mjeseci): popularno kod remote radnika i iseljenika.
Bruto prinosi generalno su između 3 i 5 %, viši na mikro-lokacijama u obnovi. Odabir dobro upravljanih zgrada smanjuje rizike.
Strana potražnja također je značajna u regiji Rima: među kupcima zabilježenim na specijaliziranim platformama, SAD ima najveći udio (≈14 % stranaca), zatim Poljska i Francuska (≈12 % svaka), a potom Izrael (≈10 %).
Ovo djelomično objašnjava pritisak na pojedinim segmentima i četvrtima popularnim među stranim kupcima.
U pokrajinama također je zamjetna prisutnost stranaca: Viterbo posebno privlači američke kupce (≈17 % stranih zahtjeva u nekim inventarima), dok Frosinone prima raznoliku međunarodnu potražnju (SAD, Poljska, Njemačka).
Ovi tokovi povremeno podupiru cijene i potražnju za kvalitetnim seoskim kućama.
Razvoj cijena nekretnina u Laciju
Širenje rada na daljinu i preseljenje u lacijska brda
Remote rad usidruje difuzniju rezidencijalnu potražnju. Dobro povezane općine (regionalni vlak, parkirališta, 5G/optika) trebale bi zadržati prednost.
- Kompromis između kvalitete života i vremena putovanja ide u prilog zelenim zonama.
- Unapređenje energetske obnove, potpomognuto uštedama u korištenju.
- Potencijal za sela s trgovinama, školama i zdravstvenim uslugama.
Očekujte premiju za učinkovite nekretnine (energetski certifikat, udobnost ljeti, učinkovito grijanje) i živahne mikro-centre. 💻
Projekti urbane regeneracije oko Tibra
U Rimu, nekoliko projekata regeneracije ima za cilj pretvorbu zapuštenih područja, promicanje održive mobilnosti i valorizaciju obala Tibra. Ovi projekti mogu srednjoročno stvoriti džepove vrijednosti.
- Boljom povezanošću fluvijalni koridori i priobalne četvrti.
- Više javnih prostora, biciklističkih staza i miješanih sadržaja.
- Nove stambene zgrade s visokim energetskim standardima.
Za strpljivog investitora, praćenje ovih transformacijskih prostora nudi ulazne točke prije zrelosti tržišta. 🏗️
