Tržište nekretnina u Toskani 2026. 📈
Prosječna cijena: ~3.100 €/m², +2,5 % godišnje
Prosječna cijena iznosi oko 3.100 €/m² u 2026., s porastom od oko +2,5 % na godišnjoj razini. Razlike ostaju izražene između obale, umjetničkih gradova i zaleđa.
- Obala i poznata ljetovališta (Versilia, Maremma): 3.500 do 6.000 €/m² ovisno o lokaciji.
- Umjetnički gradovi i županijska središta: 2.800 do 5.500 €/m².
- Selo i sela: 1.500 do 2.500 €/m², više u slučaju potrebe za renoviranjem.
Tržište je dinamično, s rokovima prodaje koji često iznose između 2 i 5 mjeseci. Pregovaračke marže najčešće su između 3 i 7 % ovisno o stanju i lokaciji.
Nedavne potražnje potvrđuju ove razlike među područjima:
- Firenca je jasno iznad (oko 7.600 €/m² za veće nekretnine),
- Lucca je više oko 2.700 €/m²,
- Arezzo ~2.080 €/m²,
- Siena ~2.370 €/m²,
- Kupnja nekretnine u Pratu ~2.760 €/m²,
- Kupnja nekretnine u Pontederi ~2.300 €/m².
- U Pisi, razina oko 920 €/m² uglavnom odražava nekretnine vrlo velike površine, što zahtijeva oprez u interpretaciji.
Napomena o metodologiji: radi se o okvirnim cijenama dobivenim iz promatranih i traženih nekretnina (tržište sekundarnih rezidencija), što ne treba brkati s ovjerenim kupoprodajnim cijenama.
Firenca i Lucca: najskuplja tržišta
Firenca okuplja prestiž i rijetkost, posebno u području Centro Storico, Oltrarno te firentinskim brežuljcima (Fiesole, Settignano). Nekretnine s karakterom često se prodaju po cijenama iznad 5.000 €/m², a povremeno i znatno više za ikonične adrese.
U Lucci cijene također rastu u staroj gradskoj jezgri i obližnjim brežuljcima. Renovirane kamene kuće s pogledom i bazenom vrlo su tražene 🏡.
- Premium četvrti = mala ponuda, velika konkurencija, iznimna arhitektonska kvaliteta.
- Pažnja na baštinske uvjete i regulaciju turističkih najma u povijesnoj jezgri.
- Sigurna dugoročna vrijednost ako su lokacija, svjetlost i pristup besprijekorni.
Korisni pokazatelji:
- Za luksuzne nekretnine, nedavne potražnje sugeriraju nekretninski sektor u Firenci
- U Lucci, ažurnost tržišta kamnih kuća i vila na brežuljcima također je primjetna.
Profil stranih kupaca na ovim umjetničkim tržištima:
- U Firenci, kupovine najviše dolaze iz SAD-a (~23 % potražnje), zatim Francuske (~12 %) i Njemačke (~9 %).
- U Lucci, u vrhu su SAD (~15 %), Švicarska (~11 %) i Francuska (~9 %).
Ruralna Toskana, tržište još uvijek dostupno 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: nekretnine za 1.800–2.200 €/m²
U ruralnim i rubnim područjima Arezza, Pise i Siene moguće je pronaći kuće po cijeni od 1.800 do 2.200 €/m², posebice izvan strogih centara i u okolnim zajednicama.
- Seoska kuća za obnovu u Arezzu (120–180 m²): 180.000 do 320.000 € ovisno o radovima i pristupu.
- Renovirana kamena kuća s zemljištem u Pisi (200–300 m²): 380.000 do 650.000 €.
- Podere s hektarima i gospodarskim objektima u Sieni: proračuni variraju, često 700.000 € i više za ključ u ruke.
Orijentacijski, nedavne potražnje iznose oko ~2.080 €/m² u Arezzu i ~2.370 €/m² u Sieni, dok je u Pisi niži omjer zbog vrlo velikih površina.
Kriteriji koji značajno utječu na cijenu: pristupačnost (asfaltirana cesta), otvoren pogled, orijentacija, energetski razred, prisutnost vode, udaljenost do usluga.
Velika potražnja stranaca, posebno Britanaca i Nizozemaca
Međunarodna potražnja i dalje je snažna, predvođena britanskim, nizozemskim i drugim sjevernoeuropskim kupcima 🌍. Rad na daljinu, prirodne ljepote i turistički ekosustav pogoduju toj dinamici.
- Firenca: izražen udio sjevernoameričkih kupaca, zatim francuski/njemački kupci; Lucca: veliko zanimanje švicarskih, francuskih i nizozemskih kupaca.
- Pisa: raznolik profil s najvećom potražnjom iz Njemačke (~15 %), potom Francuska i Poljska (~11 % svaki), te SAD (~9 %).
- Arezzo i Siena: stalni interes kupaca iz SAD-a (~20 %), zatim iz zapadne Europe (Francuska, Njemačka, Švicarska), s proračunima koji ovise o veličini i stanju nekretnine.
- Kalkulator valuta i strategija tečajeva: zaštitite budžet u pravom trenutku.
- Tehnička dokumentacija: katastarski nacrt, APE (energetski razred), usklađenost instalacija.
- Tipičan proces: ponuda, predugovor, provjere (bilježnik, geometar), konačni potpis za 8 do 12 tjedana.
Cijene po m² u Toskani 🧭
Kamene kuće, agriturizmi, vile s bazenima
- Kamene kuće (casali): šarm, debeli zidovi, često potrebna energetska obnova.
- Agriturizmi: kombinacija stanovanja i poslovanja, pomoćni objekti, sobe za goste, sezonski prihodi.
- Vile s bazenom: očekivani standard iznad 500.000 €, presudni su orijentacija i pogledi.
Okvirni iznosi radova (informativno): 800–1.200 €/m² za kvalitetnu obnovu, 1.200–1.800 €/m² za zahtjevnu obnovu. Bazen često znači trošak od 40.000–80.000 € ovisno o projektu.
Provjerite unaprijed dozvole i usklađenosti (SCIA, pejzažna ograničenja), kao i zimski pristup i odvodnju.
Ograničena ponuda, cijene podržane turizmom
Građevinski fond je ograničen, dogradnje su strogo regulirane, a turistička potražnja ostaje snažna. Ovi faktori podržavaju cijene, osobito u poznatim destinacijama.
- Sezonski najam u top zonama: bruto prinos često 4–6 %, neto 2,5–4 % nakon troškova.
- Rizici: sezonalnost, lokalna regulativa, inflacija troškova održavanja.
- Rješenja: ciljanje na četverogodišnje lokacije, profesionalno vođenje, poboljšanje energetske učinkovitosti.
Perspektive razvoja cijena u Toskani 🔮
Umjeren rast i očuvanje građevinske baštine
Središnji scenarij: umjeren i kontinuiran rast, potaknut kvalitetnom rijetkošću i valorizacijom baštine. Očekivati prosječne godišnje poraste od 1 do 3 %, s razlikama prema mikrolokacijama.
« Sigurna vrijednost » investicije ostat će u prednosti: dobri povijesni centri, traženi brežuljci, prestižna obala. Projekti energetske obnove bit će posebno cijenjeni.
Pojava dugoročnog najma za iseljenike
Hibridni rad privlači međunarodne profile koji traže udobne kuće, optički internet, radni prostor i pristup željeznici. Mjesečne najamnine okvirno: 800–1.200 € za trosobni stan u prosječnom gradu, 1.500–2.500 € u centru Firence.
- Fokus iznajmljivača: učinkovito grijanje, izolacija, optika, vanjski prostori.
- Česti ugovori: 4+4 ili 3+2; moguće porezne olakšice preko « cedolare secca » (provjeriti s poreznim savjetnikom).
- Prilike: mjesta s dobrom povezanošću (Prato, Poggibonsi, Pontedera), kvaliteta života kroz cijelu godinu — pogledajte lokalnu dinamiku u Pratu i Pontederi.
