Glavni trendovi lombardskog tržišta nekretnina 2026.
Lombardija ostaje jedno od najaktivnijih tržišta u južnoj Europi. Održana domaća potražnja, međunarodna privlačnost i ograničena ponuda na najboljim lokacijama guraju cijene prema gore.
Nakon vrhunca 2023.–2026., uvjeti financiranja postupno se olakšavaju, što olakšava transakcije. Paralelno, energetska učinkovitost i kvaliteta urbanih usluga postaju ključni kriteriji.
Što se tiče cijena, zahtjevi za sekundarnim rezidencijama stvaraju širok spektar: ≈ 2.339 €/m² u Bergamu, ≈ 6.153 €/m² u Milanu i ≈ 6.333 €/m² u Comu (podaci s portala Green Acres, specijaliziranog za sekundarne rezidencije). To potvrđuje razlike između premium središta i sekundarnih tržišta.
Regija ostaje najskuplja u Italiji izvan Toskane
- Visoke razine cijena u premium zonama (Milan unutar grada, obale jezera Como i Garda).
- Izražene razlike između područja uz vodu, povijesnih centara i perifernih općina.
- Rijetka nova ponuda u centru grada i na prvoj liniji uz jezero, što održava vrijednost.
Snažna polarizacija između Milana i sekundarnih županija
- Milan privlači većinu investicija i kvalificiranih radnih mjesta.
- Srednji gradovi (Bergamo, Brescia, Pavia, Lodi): redovit rast zahvaljujući kvaliteti života i željezničkim vezama 🚆.
- Zaleđe: mogućnosti za renoviranje uz popust i potencijal za povećanje vrijednosti.
Što se tiče međunarodne potražnje, Milano posebno privlači kupce iz Sjedinjenih Država (~8 %), Njemačke (~7 %) i Francuske (~6 %). U Comu, stranih kupaca najviše ima iz Poljske (~12 %), SAD-a (~11 %) i Izraela/Njemačke (~10 % svaki), dok Garda (Brescia) ima značajan udio kupaca iz Poljske i Njemačke (~14 % svaki).
Najtraženija područja Lombardije
Milano: stabilnost i sigurna vrijednost
Ekonomska prijestolnica Italije ostaje tržište povjerenja. Središnje četvrti (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) kombiniraju likvidnost, usluge i otpornost cijena.
- Prednosti: radna mjesta, sveučilišta, kultura, promet (nedavne proširenja metroa), laka preprodaja.
- Na što obratiti pažnju: veće zajedničke i održavateljske naknade na zgradama tipa Haussmann ili luksuznim objektima.
- Iznajmljivanje: stalna potražnja od strane menadžera i međunarodnih studenata.
Pregled tržišta (sekundarne rezidencije): prosječna cijena nekretnina u Milanu: 1.606.000 € za 261 m², odnosno ≈ 6.153 €/m², što odgovara najtraženijim centralnim četvrtima.
Jezera: Como, Garda i Iseo, snažan strani interes
Panoramski pogledi, pristup vodi i arhitektonski šarm objašnjavaju premium cijene uz jezero 💧. Como ima najviše vrijednosti na prvoj liniji uz jezero; Garda je šira, s brojnim mikrotržištima; Iseo ima niži ulazni prag.
- Premium: prva linija uz jezero, kultna sela (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Alternative: padine 10-20 minuta od obale, dostupniji proračuni.
- Sezonski prinosi mogući za dobro pozicionirane nekretnine, uz uvjet lokalnih propisa.
Na jezeru Como, prosječne oglašene cijene nekretnina su ≈ 6.333 €/m² (≈ 532.000 € za 84 m²), što ilustrira premium za prvu liniju i otvoren pogled.
Povoljne alternative u Lombardiji
Bergamo, Pavia, Lodi: dobar omjer cijene i kvalitete života
Ovi gradovi nude odličan omjer vrijednosti i cijene, bogatu povijest i brze veze prema Milanu.
- Bergamo: povijesna gornja gradska jezgra, moderni kvartovi u donjem gradu, blizina zračne luke.
- Pavia: sveučilišni grad, dobra potražnja za najmom, ugodan povijesni centar.
- Lodi: obiteljski profil, potpune usluge, dobar pristup autocesti i željeznici.
U Bergamu, prosječna tražena cijena nekretnina iznosi oko 290.000 € za 124 m² (≈ 2.339 €/m²), što odražava dobar omjer cijene i kvalitete. Pavia i Lodi još uvijek privlače relativno malo stranih kupaca prema našim podacima, što može ponuditi lokalne prilike.
Nekretnine za renoviranje u predalpskim dolinama
U dolinama Bergamasca, Brescia ili u Valtellini, rustici i seoske kuće nude velike popuste 🏡.
- Nizak ulazni prag, s potencijalom za proširenje i povećanje vrijednosti.
- Procijenjeni troškovi renovacije: standardna obnova 600–1.200 €/m²; potpuna 1.500–2.500 €/m² ovisno o stanju i ciljanoj energetskoj učinkovitosti.
- Provjere: krajobrazna, energetska i seizmička ograničenja; pristup i parkiranje; priključci.
Ponuda nekretnina i razine cijena u Lombardiji
Noviji stanovi oko 3.000 €/m²
Izvan premium lokacija, novogradnja ili dobro održavani stanovi obično postižu cijene oko 3.000 €/m², s velikim lokalnim razlikama.
- Milan: 5.000–8.000+ €/m² u centru; 3.000–4.500 €/m² u prvoj zoni izvan centra.
- Jezera: 3.500–6.000 €/m², ovisno o pogledu, udaljenosti od obale i kvaliteti.
- Sekundarni gradovi: 2.200–3.200 €/m² za novije, dobro smještene nekretnine.
Seoske kuće već od 1.500 €/m² u zaleđu
U zaleđu, samostalne kuće ili obnovljene farme kreću od 1.500 €/m², uz više cijene za zemljište, dodatke i pogled.
- Stalni troškovi na koje treba računati: grijanje, održavanje okućnice, pristupni put.
- Zajedničke zgrade: obično 2–5 €/m²/mjesečno za usluge (lift, portir, zelene površine).
- Troškovi kupnje: porezi i javni bilježnik variraju ovisno o glavnoj/sekundarnoj rezidenciji; planirati dodatni proračun.
Perspektive rasta vrijednosti u Lombardiji
Učinak ZOI 2026. na alpske zone i infrastrukturu
Zimske igre Milano-Cortina 2026. potiču razvoj alpskih područja u Lombardiji (Bormio, Livigno) i određenih prometnih pravaca 🏔️. Mikro-lokacije blizu sportskih centara i željezničkih stanica mogu imati povećanu vidljivost.
- Infrastruktura: ciljane željezničke i cestovne nadogradnje; lokalna proširenja i modernizacije.
- Hotelijerstvo i sezonski najam: pozitivan imidž, osobito za dobro povezane destinacije.
U pokrajini Sondrio (Bormio, Livigno), trenutno je malo inozemne potražnje, no učinak ZOI mogao bi postupno poboljšati likvidnost određenih mikro-lokacija.
Stalan rast na sekundarnim tržištima
Rad na daljinu, potražnja za većim prostorom i kontrola proračuna podržavaju umjeren rast u manjim gradovima i zaleđu.
- Investicijske teze: blizina željezničke stanice, četvrti u obnovi, revitalizirani povijesni centri.
- Ključ uspjeha: kupiti pravu adresu i pravu zgradu, više nego « tržište ».
